743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31iso4217:EUR743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31iso4217:EURxbrli:shares743700GB29FXC0VXF4142023-12-31743700GB29FXC0VXF4142022-12-31743700GB29FXC0VXF4142021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember743700GB29FXC0VXF4142021-12-31srv:UnresrictedEquityReserveMember743700GB29FXC0VXF4142021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember743700GB29FXC0VXF4142021-12-31srv:HybridLoanSRVMember743700GB29FXC0VXF4142021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember743700GB29FXC0VXF4142021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember743700GB29FXC0VXF4142021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember743700GB29FXC0VXF4142021-12-31743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31srv:UnresrictedEquityReserveMember743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31srv:HybridLoanSRVMember743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31srv:HybridLoanSRVMember743700GB29FXC0VXF4142022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember743700GB29FXC0VXF4142022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember743700GB29FXC0VXF4142022-12-31srv:UnresrictedEquityReserveMember743700GB29FXC0VXF4142022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember743700GB29FXC0VXF4142022-12-31srv:HybridLoanSRVMember743700GB29FXC0VXF4142022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember743700GB29FXC0VXF4142022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember743700GB29FXC0VXF4142023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember743700GB29FXC0VXF4142022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31srv:UnresrictedEquityReserveMember743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember743700GB29FXC0VXF4142023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember743700GB29FXC0VXF4142023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember743700GB29FXC0VXF4142023-12-31srv:UnresrictedEquityReserveMember743700GB29FXC0VXF4142023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember743700GB29FXC0VXF4142023-12-31srv:HybridLoanSRVMember743700GB29FXC0VXF4142023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember743700GB29FXC0VXF4142023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember

HALLITUKSEN 

TOIMINTAKERTOMUS

		2

Hallituksen toimintakertomus

Liiketoimintamalli, toimintaympäristö ja arvoketjun kuvaus

Megatrendit

Toimintaympäristömme on jatkuvassa murroksessa.

Kaupunkien tiivistyminen, ilmastonmuutoksen kiihtyminen

ja digitaalisuuden lisääntyminen muokkaavat maailmaa

ympärillämme.

Tiivistyvät kaupungit

Suomen väestö ikääntyy, mikä johtuu elinajanodotteen

kasvusta ja syntyvyyden nopeasta heikkenemisestä. Tämä

muuttaa aiemmin kasvukeskuksiksi ennustettujen alueiden

tulevaisuudennäkymiä. Vain suurimpien kaupunkien

Helsingin, Tampereen ja Turun seutujen odotetaan

kasvavan selvästi vuoteen 2040 mennessä.

Suomalaisista yli 70 % asuu kaupunkiseuduilla, joissa

syntyy 80 % bruttokansantuotteestamme. Yhä useampi

suomalaisista haluaakin asua kaupungeissa, sillä

työpaikkojen, palveluiden ja julkisen liikenteen myötä

elämä siellä koetaan helpommaksi.

Ilmastonmuutoksen hillitseminen ja

energiatehokkaampi elämäntapa ohjaavat meitä myös

asumaan tiiviimmin. Uudis- sekä korjausrakentaminen

tarjoaa mahdollisuuden kehittää yhdyskuntarakennetta

yhä kestävämpään suuntaan muun muassa valitsemalla

uusiutuvaa energiaa kiinteistöihin. Uudis- ja

korjausrakentamisella vastataan myös tiivistyvien

kaupunkien uusiin tilatarpeisiin, kuten etätyön

lisääntymisen myötä syntyneeseen tarpeeseen

hybriditoimistoille ja asuntojen tilojen monikäyttöisyydelle.

Kaupungit kasvavat ja kehittyvät hyvien liikenneyhteyksien

varrelle. Julkinen liikenne yhdistettynä kävellen ja

pyöräillen liikkumiseen mahdollistavat ekologisen ja

sujuvan arjen kaupungeissa.

Suomen kaupungistumisasteen odotetaan nousevan

73 prosentista 79 prosenttiin vuodesta 2020 vuoteen

2050. Kaikille halukkaille pitää löytyä koti myös

kaupungista – siinä uudis- ja täydennysrakentaminen on

usein paras ratkaisu.

Kiihtyvä ilmastonmuutos

Ilmastonmuutoksen fyysiset vaikutukset sekä

luonnonvarojen niukkuus ovat nähtävissä koko

maailmassa, ja on selvää, että ilmastonmuutoksen

hillitseminen sekä siihen sopeutuminen vaativat toimia

rakentamisessa ja kiinteistöalalla. Kiinteistöjen tulee olla

kestäviä, tarkasteltiin niitä sitten ihmisten hyvinvoinnin,

energiatehokkuuden, kiertotalouden tai taloudellisen arvon

säilymisen näkökulmasta.

Rakentamis- ja kiinteistöala vastaa 35 %:a Suomen

energiankulutuksesta, ja valtaosa rakennusten päästöistä

syntyy olemassa olevan rakennuskannan käytönaikaisessa

kulutuksessa. Näin ollen tarve energiatehokkuuden

parantamiselle ja uusiutuvan energian hyödyntämiselle on

suuri. Uudisrakentaminen mahdollistaa uusia energian

kierrätys- ja varastointitapoja sekä alueellisia

kokonaisratkaisuja, joiden avulla energianhallinnan

kokonaisuus on yhä paremmin optimoitu.

Tiivistyvissä kaupungeissa luonnon

monimuotoisuuden tukemisen tärkeys korostuu.

Luontokatoa voidaan ehkäistä ja kaupunkiluonnon

monimuotoisuutta tukea monin keinoin, esimerkiksi vanhaa

puustoa säilyttämällä, puistoja rakentamalla tai

toteuttamalla erilaisia katto- ja kansipihoja. Vehreä

kaupunkiluonto lisää kaupunkilaisten hyvinvointia ja niiden

avulla pidetään yllä biodiversiteettiä tiivistyvissä

kaupungeissa.

Myös kiertotalous on tehokas keino rakentamiseen

liittyvien ilmastovaikutusten hillitsemiseksi. Vähäpäästöisiä

tai kierrätettyjä materiaalia valitsemalla rakennuksen

materiaalien hiilijalanjälkeä voidaan pienentää. Kasvavalla

korjausrakentamisella taas kiritään olemassa olevaa

rakennuskantaa vähäpäästöisemmäksi.

Ilmastonmuutos lisää ääriolosuhteita ja sään ääri-

ilmiöitä. Suomessa myrskyihin liittyvien tuulituhojen

ennustetaan lisääntyvän ilmaston lämmetessä, koska

routakausi lyhenee ja sateet tulevat yhä useammin vetenä.

Ääriolosuhteisiin varautuminen vaatii toimia

rakentamisessa, jotta takaamme kiinteistöjemme arvon

säilymisen pitkällä aikavälillä.

Lisääntyvä digitaalisuus

Jatkuvasti kehittyvä digitalisaatio muokkaa

yhteiskuntaamme sekä rakentamis- ja kiinteistöalaa.

Digitalisaatio luo mahdollisuuksia ja tarjoaa ratkaisuja

rakennusalalle hankkeiden suunnittelusta rakentamisen

prosessiin sujuvoittamiseen ja kiinteistöjen käytön ajan

palveluista työn tekemisen uusiutuviin tapoihin.

Tekoälyn mahdollisuudet rakennusalalla ovat

moninaiset ja sen hyödyt rakennusalalle tulevat

kasvamaan vuosi vuodelta. Tekoälyn avulla voidaan

tehostaa ja automatisoida toimintoja, esimerkiksi tuottaa

		3

erilaisia suunnitteluratkaisuja, ennustaa projektin

aikataulua ja kustannuksia tai automatisoida tuotannon

ohjausta. Tekoäly kuitenkin vaatii laadukasta dataa

tietovarastoksi. Jatkuvasti dataa keräämällä saadaan

reaaliaikaista tilannekuvaa niin suunnittelun, rakentamisen

kuin kiinteistöjen käytön ajalta. Esimerkiksi kiinteistöjen

käytön aikana sisäolosuhteista voidaan kerätä sensoreiden

avulla tietoa, jota hyödyntämällä niin sisäolosuhteita kuin

energiankäyttöäkin voidaan ohjata ja optimoida. 

Digitalisaatio mahdollistaa projektin hallinnan

tehostamisen ja rakentamisen prosessin sujuvoittamista

tarjoamalla ratkaisuja muun muassa aikataulujen hallintaan

ja tiedonkulkuun. Esimerkiksi tietomallit edistävät tiedon

virtaamista läpi hankkeen ja niiden avulla voidaan

tarkastella suunnitelmia, laskea määriä sekä tarkastaa ja

havainnollistaa suunnitelmia.

Digitalisaation mukanaan tuomat ratkaisut ovat

lisänneet erilaisten palveluiden käyttöä arjessamme.

Palvelut sujuvoittavat niin asumista, liikkumista kuin tilojen

käyttöä. Digitalisaation myötä jakamistalous yleistyy eikä

kaupungissa tarvitse omistaa omaa autoa, pyörää tai

sähköpotkulautaa, kun niiden yhteiskäyttö on tehty

helpoksi erilaisin sovelluksin.

Markkinat

Suomen talouden kehitys oli laaja-alaisesti heikkoa vuonna

2023 ja BKT supistui 0,5 %. Taloutta on painanut hintojen

ja korkotason nousu sekä heikko vientikysyntä. Pitkään

vahvistunut työllisyys notkahti syksyn aikana ja

elinkeinoelämän luottamus talouden kehitykseen synkkeni.

Julkisen talouden suunnanmuutos on osoittautunut

vaikeaksi ja alijäämä syvenee lähivuosina. Kustannustaso

on pysytellyt korkealla mutta inflaation nopea

hidastuminen on parantanut kotitalouksien

kulutusmahdollisuuksia. Toipuminen taantumasta on

hidasta ja lähtee käyntiin vasta vuoden 2024 lopulla. BKT:n

ennustetaan supistuvan 0,2 % vuonna 2024 ja kääntyvän

1,5 % kasvuun vuonna 2025. Kansainväliseen talouteen

liittyy riskejä huonommasta kehityksestä. (lähde: Suomen

Pankki)

EKP:n neuvosto on pyrkinyt varmistamaan inflaation

palautumisen kahden prosentin tavoitteeseen useilla

koronnostoilla vuoden 2023 aikana. Syyskuussa neuvosto

nosti ohjauskoron 4,00 %:iin uskoen ohjauskoron olevan

tasolla, joka ohjaa inflaation rauhoittumista tavoitetasolle. 

12 kk:n euriborkoron ennakoidaan laskevan hieman vuoden

2024 aikana. Korkojen nousu ja inflaatio ovat aiheuttaneet

haasteita kuluttajille, mikä on näkynyt selvästi

asuntomarkkinan kysynnän voimakkaassa

heikkenemisessä. (lähde: Suomen Pankki)

Kuluttajien luottamus on pysytellyt heikolla tasolla

koko vuoden. Tilastokeskuksen mukaan kuluttajien

luottamusindikaattorin saldoluku oli marraskuussa -12,4

kun indikaattorin pitkän ajan keskiarvo on -2,4. Arvio

kuluttajan oman talouden nykytilasta ja myös odotukset

omasta sekä Suomen taloudesta vuoden kuluttua ovat

edelleen hyvin heikolla tasolla. Odotukset yleisestä

työttömyyskehityksestä ovat synkentyneet syksyn aikana.

(lähde: Tilastokeskus)

Rakentamisen supistuminen alkoi syksyllä 2022 ja

uudistuotannon aloitukset sekä luvat laskivat jyrkästi

vuoden 2023 aikana. Rakennusteollisuus arvioi

rakentamisen supistuneen 10 % vuonna 2023. Eniten

supistui asuntorakentaminen*, 138 %.  Rakennusteollisuus

arvioi, että rakentaminen laskee edelleen kahdella

prosentilla vuonna 2024. Kotitalouksien

asunnonostoaikomukset ovat pysyneet historiallisen

matalalla koko vuoden tasolla korkojen nousun ja

ostovoiman heikkenemisen myötä.  Heikko kysyntä sekä

kuluttaja että sijoittaja-asiakkaissa on laskenut

asuntoaloitukset historiallisen matalalle tasolla. Vuonna

2023 aloitettiin arvioilta 16 000 asuntoa.  Asuntokaupassa

odotetaan lievää piristymistä vuoden 2024 aikana ja

asuntoja odotetaan aloitettavan noin 19 500 kpl. Myös

toimitilarakentamisen lupakehitys jatkoi laskuaan vuonna

2023. Julkisen palvelurakentamisen, teollisuus- ja

varastorakentamisen sekä liike- ja toimistorakentamisen

näkymät vuodelle 2024 ovat muuta rakentamista

valoisammat. Tulevien vuosien investointeja tukee

rakentamisen kustannusten nousun hiipuminen. Lisäksi

kaupungistuminen Suomessa pitää yllä kysyntää sekä

asunto- että toimitilarakentamiselle erityisesti

kasvukeskuksissa. (lähde: Rakennusteollisuus)

Kiinteistömarkkinoiden vuosi 2023 oli haastava ja

kaupankäynti hidastui merkittävästi vuoden 2022

korkeasta volyymista. Vuonna 2023 kaupankäyntivolyymi

jäi 2,6 miljardiin euroon. Kyseessä on alhaisin volyymi

kymmeneen vuoteen. Myös kauppojen keskikoko laski

selvästi edellisiä vuosia matalammaksi. Kauppavolyymista

asuntojen osuus oli suurin, 27 %. Seuraavaksi eniten

kauppoja tehtiin tuotannollisista (22 %) ja

yhteiskunnallisista (22 %) kiinteistöistä. Toimistojen (17 %)

ja liikekiinteistöjen (10 %) kaupankäyntivolyymit olivat

hyvin matalalla tasolla. Ulkomaisten sijoittajien tekemät

transaktiot vastasivat yli puolta kokonaisvolyymista.

Sijoittajat ovat varovaisia taantuman, inflaation ja

korkotason nousun myötä, ja tuottovaatimukset ovat

nousseet kaikissa kiinteistösegmenteissä. Sijoittajat

odottavat kiinteistökaupan piristymistä vuoden 2024

aikana korkojen vakiintumisen myötä. (lähde: KTI)

SRV:n näkemys vallitsevasta markkinatilanteesta ja sen

vaikutuksesta yhtiön toimintaan on, että uudisasuntojen

kaupassa kysyntä tulee pysymään lähiaikoina heikolla

tasolla sekä kuluttaja- että sijoittajapuolella. Valmiita

myymättömiä asuntoja on tarjolla markkinassa paljon.

Uusien asuntohankkeiden aloitusmäärät tulevat jäämään

lyhyellä aikavälillä hyvin mataliksi koko markkinassa.

Kohonneen korkotason seurauksena nousseet

		4

1 *Kerrostalot, rivitalot, omakotitalot ja muut (lähde: Rakennusteollisuus)

K

tuottovaateet vaikuttavat aloitusedellytyksiin negatiivisesti

eri toimitilarakentamisen segmenteissä, mutta kysyntä on

huomattavasti asuntomarkkinaa polarisoituneempi.

Julkinen sektori investoi edelleen ja kysyntää on myös

teollisuuden puolella. Sijoittajamarkkinassa hyvien

sijaintien logistiikkahankkeet ovat edelleen kysyttyjä ja

toimistojen käyttäjämarkkinassa on myös jonkin verran

kysyntää hybridityön myötä muuttuneille toimistotarpeille.

Sijoittajat ovat kuitenkin edelleen varovaisia ja

kiinteistösijoitusmarkkinan  piristyminen edellyttänee

tuntuvampaa laskua korkotasoon.

Arvon tuottaminen

SRV:n liiketoiminnalla on merkittäviä ja pitkäkestoisia

vaikutuksia ympäröivään yhteiskuntaan. Suurin vaikutus

syntyy SRV:n rakentamista rakennuksista ja

infrastruktuurista, joka säilyy kymmeniä, jopa satoja vuosia.

Kestävä suunnittelu ja toteutus vaikuttavat siten oleellisesti

esimerkiksi ilmastonmuutoksen hillitsemiseen ja

sopeutumiseen.

SRV palvelee asiakkaitaan muun muassa

rakennuspaikan valinnassa, kohteen kehittämisessä,

maankäytön hallinnassa, tilantarpeen määrittämisessä,

hankkeen budjetoinnissa ja rahoituksen hankinnassa.

SRV:n johtamisjärjestelmä

SRV:n johtamisjärjestelmä kuvaa SRV:n toimintatavat.

SRV:n tavoitteena on olla haluttu yhteistyökumppani, jonka

kanssa voi toteuttaa merkityksellisiä, liiketoiminnalle ja

laajemmin yhteiskunnalle arvoa tuottavia hankkeita.

Johtamisjärjestelmän ympärille rakentuu SRV:n

arvonluontimalli. Arvonluontimallissa on esitetty kuvaus

arvoketjuun kuuluvista keskeisistä toimijoista ja yhtiön oma

sijoittuminen.  Sen pohjaksi on haastateltu asiakkaita,

tilaajia, sijoittajia, rahoittajia sekä päättäjiä ja vaikuttajia.

Arvonluontimalli ottaa huomioon kaikki pääomalajit

(sosiaalinen, taloudellinen, inhimillinen ja aineeton sekä

luonto) ja esittää panokset, tuotokset ja vaikutukset

laajasti sidosryhmillemme.

SRV:n tapaa luoda arvoa sidosryhmilleen kuvaa myös

yhtiön asiakaslupaus ”Kuuntelemalla rakennamme

viisaasti” sekä sen mukainen toiminta. Lupaus pitää

sisällään tapamme toimia ”Kysyn aina ensin”, joka kuvaa

periaatettamme kuunnella sidosryhmiemme tarpeita.

Asiakaslupauksen mukaista toimintaa koulutetaan

jatkuvasti sisäisesti sekä mitataan säännöllisesti

asiakastyytyväisyystutkimuksilla.

Pääomamme

Pääoman hallinta on olennainen osa hankkeiden

arvonmuodostusta. Pääomalajeista SRV:llä korostuvat

sosiaalinen, taloudellinen, inhimillinen ja aineeton sekä

luonto.

Sosiaalisen pääoman avainalueet ovat henkilöstö,

sidosryhmäsuhteet kaupunkeihin, sijoittajiin ja

lähiympäristöön, työnantajakuva, kumppanuudet ja

eettiset periaatteet.

Taloudellinen pääomamme koostuu omasta ja

vieraasta rahoituksesta sekä omistuksista. Valmistettu

pääoma taloudellisen pääoman yhteydessä tarkoittaa

ihmisen valmistamaa pääomaa.

Inhimillisen pääoman osalta tärkeitä ovat erityisesti

asiakkaaseen liittyvä osaaminen, vuorovaikutus,

suunnittelu- ja kaavoitusosaaminen, toimittajapoolin

hallinta ja johtamisosaaminen. Aineettomassa pääomassa

korostuvat johtamisjärjestelmä, harmaan talouden

torjuntaan sekä viranomaisyhteistyön ja työturvallisuuden

edistämiseen käyttämämme tietojärjestelmä

verkostorekisteri, referenssit, brändi, yrityskulttuuri,

konseptit sekä toimintamallit.

Hyödynnämme luonnon pääomaa muun muassa

maankäytön ja luonnosta saatavien raaka-aineiden kautta.

Tuotoksemme ja vaikutuksemme

SRV:n toiminnan myönteisiä vaikutuksia ovat kestävät

elinympäristöt, jotka sopeutuvat muutoksiin, kestävät

aikaa ja säilyttävät arvonsa.

Turvallinen työympäristö on meille toimintamme

edellytys ja teemme yhteistyötä arvoketjun kaikkien

osapuolten kanssa työturvallisuuskulttuurin edistämiseksi.

Yhteistyökumppaneillemme tarjoamme pitkäaikaista

kumppanuutta ja toimimme heidän kanssaan arvojemme ja

eettisen toimintaohjeemme mukaisesti.

SRV:n elinkaariviisas strategia ottaa vahvasti kantaa

liiketoiminnan rooliin ilmastonmuutoksen hillinnässä ja

sopeutumisessa. Olemme sitoutuneet vähentämään

työmaidemme päästöjä ja oman energianhankinnan

päästöjen vähentämisen lisäksi hyvittämään syntyviä

päästöjä ilmastoteoin.

Kuuntelemalla

rakennamme

viisaasti

		5

Arvonluontimalli

		6

Liiketoimintakatsaus

SRV:n konsernin johtoryhmä on IFRS 8 Segmenttiraportointi

-standardin määritelmän mukainen konsernin ylin

operatiivinen päätöksentekijä. Konsernin johtoryhmä

tarkastelee liiketoimintaa yhtenä toiminnallisena

segmenttinä. Uusi segmenttirakenne otettiin käyttöön

1.1.2023 alkaen.

Tammi-joulukuu 2023

Konsernin liikevaihto laski 160,0 milj. euroa 610,0 (770,1

1-12/2022) milj. euroon. Toimitilarakentamisen liikevaihto

kasvoi 81,6 milj. euroa 508,9 milj. euroon  ja

asuntorakentamisen liikevaihto laski 217,9 milj. euroa 101,1

milj. euroon. Liikevaihdon vertailutieto sisältää 14,5 milj.

euron rakentamisen kate-eliminoinnin purkautumisen

vaikutuksen.

Konsernin operatiivinen liikevoitto laski ja oli 1,1 (18,9)

milj. euroa. Operatiivinen liikevoitto heikkeni

asuntorakentamisen volyymin huomattavan laskun takia.

Konsernin liikevoitto oli -6,8 (-76,4) milj. euroa. Pääosa

jäljellä olleista Venäjän liiketoiminnoista myytiin

katsauskauden aikana. Myynnin vaikutus liikevoittoon oli

-9,5 milj. euroa, josta muuntoerojen tuloutuksen osuus oli

-9,3 milj. euroa. Muuntoerojen tuloutumisella ei ollut

vaikutusta konsernin oman pääoman määrään tai taseen

tunnuslukuihin. Tilikaudella 2022 alaskirjatun

lainasaamisen takaisinmaksu vaikutti katsauskauden

liikevoittoon 0,9 milj. euroa. Liikevoiton vertailulukuun

vaikuttivat muun muassa Venäjän omaisuuseriin ja

Fennovoiman omistukseen kohdistuneet merkittävät

alaskirjaukset, kate-eliminointien purkautumiset ja ruplan

kurssimuutokset, joiden kokonaisvaikutus oli -92,5 milj.

euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli -15,7 (-79,1) milj.

euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy pääosin ei-

		7

Henkilöstö 31.12.2023
	2023	2022
Konserni yhteensä	771	874

Konsernin avainluvut
Milj. euroa	1-12/ 2023	1-12/ 2022	Muutos	Muutos, %
Liikevaihto	610,0	770,1	-160,0	-20,8
Operatiivinen liikevoitto	1,1	18,9	-17,8	-94,4
Operatiivinen liikevoitto, %	0,2	2,5	-2,3
Liikevoitto	-6,8	-76,4	69,6
Liikevoitto, %	-1,1	-9,9	8,8
Tulos ennen veroja	-15,7	-79,1	63,4
Tilikauden  tulos	-15,1	-85,7	70,5
Tilikauden  tulos, %	-2,5	-11,1	8,6
Tulos per osake, eur	-1,02	-6,62	5,60
Tulouttamaton tilauskanta 2)	1 048,6	838,8	209,8	25,0
Omavaraisuusaste, %	34,4	36,3	-1,9
Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16 1)	48,0	48,2	-0,2
Korollinen nettovelka	99,4	80,5	18,9	23,5
Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)	-6,3	-11,5	5,2
Nettovelkaantumisaste, %	71,7	55,1	16,6
Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16 1)	-4,3	-7,5	3,2
1) Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset
2) Kauden lopussa.

kassavaikutteisia ruplan kurssitappioita -2,6 (7,3) milj.

euroa ja IFRS 16 vuokrasopimuksista aiheutuneita

korkokuluja -5,6 (-4,5) milj. euroa. Vertailulukuun

vaikuttivat edellä mainitut Venäjän omaisuuseriin

kohdistuneet alaskirjaukset -92,5 milj. euroa sekä

venäläisten osakkuusyhtiöiden rahoittamiseen käytettyjen

osakaslainojen alaskirjaukset -41,7 milj euroa sekä 2022

toteutetut rahoitusjärjestelyt 38,6 milj. euroa.

Konsernin osakekohtainen tulos oli -1,02 (-6,62) euroa.

Liiketoiminnan rahavirta oli 1,6 (-10,1) milj. euroa ja

investointien rahavirta -1,7 (2,1) milj. euroa. Liiketoiminnan

rahavirtaan vaikutti katsauskauden negatiivinen tulos ja

projektikohtaiset kausivaihtelut. Vertailukauden

liiketoiminnan rahavirtaan vaikutti negatiivisesti

arvonlisäveron maksujärjestelyn lyhennykset -15,7 milj.

euroa.

Konsernin tilauskanta oli katsauskauden lopussa

1 048,6 (838,8) milj. euroa. Tilauskannan myyty osuus oli

92,6 (89,2) %. Tammi-joulukuussa uusia sopimuksia

allekirjoitettiin 781,4 (624,6) milj. eurolla. Merkittävimpiä

toimitilarakentamisen uusia hankkeita olivat Helsingin

Laakson yhteissairaalan ensimmäinen toteutusvaihe,

Metsä Woodille Äänekoskelle rakennettava suuri

kertopuutehdas, toimistopilvenpiirtäjä Horisontti Helsingin

Kalasatamassa, Helsingin Kansallismuseon lisärakennus,

monitoimitalo Sammontalo Lappeenrannassa, Okmeticin

tehdasrakennus Vantaalla ja Inkeroisten monitoimitalo

Kouvolassa. Asuntorakentamisen uusia hankkeita olivat

kahden asuinkerrostalon sisältävä asuntoportfolio eQ:n

hallinnoimalle asuntorahastolle ja Helsingin kaupungin

asuntotuotantotoimistolle (ATT) rakennettava 101 asunnon

asuinkerrostalo Helsingin Verkkosaareen.

SRV:llä on lisäksi voitettuja, vielä tilauskantaan

kirjaamattomia hankkeita noin 715 milj. euron arvosta. Niitä

ovat muun muassa Helsingin Laakson yhteissairaalan

seuraavat vaiheet ja Turun Ratapihan hanke. Hankkeiden

liikevaihdosta valtaosa koostuu vähäriskisistä

projektinjohto- tai allianssimallilla toteutettavista

urakoista.

Liikevaihto (milj. euroa)

Operatiivinen liikevoitto (milj. euroa)

		8

Toimitila- ja infrarakentaminen

SRV:n toimitilarakentaminen koostuu yhtiön strategian

mukaisesti pääasiassa ulkopuolisille tilaajille

toteutettavista projektinjohto- ja allianssiurakoista,

elinkaarihankkeista sekä omakehitteisistä hankkeista.

Allianssi- ja projektinjohtohankkeissa korostuu

syvällinen yhteistyö tilaajan kanssa. Hankkeen kehitys- ja

toteutusvaiheet viedään läpi limittäin ja hankkeissa

toimitaan ”open book”-mallilla. Taloudellinen riski ja hyöty

jaetaan sovitulla tavalla tilaajan kanssa.

Elinkaarihankkeissa SRV vastaa sekä rakentamisesta

että rakennuksen ylläpidosta sovitun palvelujakson ajan.

Elinkaarihankkeet ja pääosa muista urakoista toteutetaan

kokonaisvastuurakentamisena (KVR), jossa SRV vastaa

hankkeen suunnittelusta ja toteutuksesta tyypillisesti

kiinteään kokonaishintaan.

Omakehitteisellä toimitilakohteella tarkoitetaan SRV:n

hankekehitykseen perustuvaa hanketta, jossa SRV

ratkaisee käyttäjäasiakkaan tilatarpeet ja myy kohteen

sijoittajalle ennen rakentamisen aloitusta. SRV kantaa

tyypillisesti hankkeen taloudellisen riskin ja hyödyn.

SRV:n infrarakentaminen koostuu

kaupunkiympäristön  infraratkaisuista. Infra toimii

yhteistoiminnallisissa hankkeissa itsenäisesti, SRV:n

muiden yksiköiden tai kumppaneiden kanssa ”open book”-

mallilla. Yhtiö tekee infraurakointia kokonaisurakoinnin

mallilla joko päätoteuttajana tai alihankkijana sekä

omakehitteisissä hankkeissaan. SRV:n infrarakentamiseen

kuuluvat infrarakentamisen eri työlajit kuten

kalliorakentaminen, maa- ja pohjarakentaminen, väylät

sekä vaativa betonirakentaminen.

Tuloutumaton tilauskanta, toimitilarakentaminen

(milj. euroa)

Muutos tilauskannassa, toimitilarakentaminen: 36,9 %

		9

Suurimmat käynnissä olevat toimitilahankkeet
Projektin nimi	Sijainti	Projektin tyyppi	Valmiusaste, %*	Valmistumisaika (arvio)
OMAKEHITTEISET
Horisontti	Helsinki	Toimisto	50	Q2/2025
Wood City Toimisto II	Helsinki	Toimisto	66	Q2/2024
TOIMITILAURAKAT
Laakson yhteissairaala	Helsinki	Julkinen	8	2030
HUS Jorvi, uusi osastorakennus	Espoo	Julkinen	17	Q4/2025
Oulun pääpoliisiasema ja vankila	Oulu	Julkinen	35	Q4/2025
Kertopuutehdas Metsä Woodille	Äänekoski	Liike	20	Q3/2025
Vantaan pääpoliisiasema ja vankila	Vantaa	Julkinen	48	Q3/2024
Kansallismuseon lisärakennus Atlas	Helsinki	Julkinen	10	Q2/2026
Wintteri Uusikaupunki	Uusikaupunki	Liike	60	Q1/2025
Sammontalo	Lappeenranta	Julkinen	23	Q2/2025
Okmetic	Vantaa	Liike	47	Q1/2025
*Tilanne 31.12.2023

Tammi–joulukuu 2023

Toimitilarakentamisen liikevaihto kasvoi 508,9 (427,3) milj.

euroon ja tilauskanta kasvoi 936,6 (684,0) milj. euroon.

Liikevaihto kasvoi ennen kaikkea projektinjohto- ja

allianssiurakoissa sekä vähäisemmässä määrin

omakehitteisissä hankkeissa, joissa Kalasataman

toimistotorni Horisontin käynnistyminen vaikutti

positiivisesti. Edellisvuoden kolmannella neljänneksellä

alkanut tilauskannan kasvu jatkui katsauskaudella.

Rakenteilla olevia toimitila- ja infrahankkeita

Merkittävimpiä rakenteilla olevia toimitila- ja

infrahankkeita ovat Laakson yhteissairaalan ensimmäinen

toteutusvaihe,  HUSin Jorvin sairaalan uusi

osastorakennus, toimitilat Senaatti-Kiinteistöille

Helsingissä, Vantaalla ja Oulussa, Metsä Woodille

Äänekoskelle rakennettava suuri kertopuutehdas,

toimistopilvenpiirtäjä Horisontti Helsingin Kalasatamassa, 

Wood City -toimisto, Helsingin Kansallismuseon

lisärakennus,  sivistys- ja hyvinvointikeskus Wintteri

Uudessakaupungissa,  Sammontalo Lappeenrannassa,

Inkeroisten monitoimitalo Kouvolassa  ja Varastokirjaston

toimitalo Kuopiossa sekä vaativat pohjarakennuskohteet

pääkaupunkiseudulla.

Kehitteillä olevat toimitilat ja infrahankkeet

SRV:n hankehitys kehittää laajasti erityyppisiä toimitiloja

kuten toimistoja ja hotelleja sekä logistiikan ja kaupan tiloja

Suomen vahvimmissa kaupunkikeskuksissa. Esimerkkejä

merkittävistä kehitteillä olevista kohteista ovat Tampereen

Pohjoiskansi sekä pääkaupunkiseudulla Lapinmäentien

Pohjola-talona tunnettu A-torni, Vantaankosken Pressin

toimisto- ja logistiikka-alue sekä Kivenlahden

metrokeskus.

Valmistuneet toimitilat ja infrahankkeet

Tammi-joulukuussa valmistui Rauma Marine

Constructionsin monitoimihalli Rauman telakalla, HUS:n

Jorvin sairaalan leikkaussalien peruskorjausurakka,

Helsinki-Vantaan lentoaseman terminaali 2:n laajennus- ja

muutoshanke, varasto- ja logistiikkarakennus Turun

alueella Liedossa, uusi vesivoimalaitos Koskienergia Oy:lle

Kuhankoskella, Helsingin kielilukio Myllypurossa, Helsingin

luonnontiedelukio Kumpulassa, Kotkan uusi

tapahtumakeskus, Suomen Kansallisteatterin ja Lahden

kaupungintalon peruskorjausurakat, Lamminrahkan uusi

koulukeskus Kangasalla, Helsingin keskustan

Kulttuurikasarmi sekä Pääskyvuoren koulu Turussa.

Asuntorakentaminen

SRV:n asuntorakentaminen koostuu yhtiön strategian

mukaisesti omaperusteisesta ja omakehitteisestä

asuntotuotannosta Suomen vahvimmissa

kasvukeskuksissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla. Lisäksi

SRV tekee valikoiden asuntojen rakennusurakoita julkisille

ja yksityisille tilaajille.

Omaperusteisella hankkeella tarkoitetaan SRV:n

hankekehitykseen perustuvaa hanketta, jossa SRV

suunnittelee, rakentaa ja myy asunnot kuluttajille tai

piensijoittajille. SRV kantaa myynti- ja rakentamisriskin

sekä taloudellisen hyödyn. Hanke tuloutuu

valmistumishetkellä myyntiasteen mukaisesti.

Omakehitteisellä asuntokohteella puolestaan 

tarkoitetaan SRV:n hankekehitykseen perustuvaa

hanketta, jonka SRV myy kohteen sijoittajalle ennen

rakentamisen aloitusta. SRV kantaa tyypillisesti hankkeen

taloudellisen riskin ja hyödyn, ja hanke tuloutuu

valmiusasteen mukaisesti.

Muut urakat ovat pääasiassa kilpailu- ja neuvottelu-

urakoita yksityisille tai julkisille asuntorakennuttajille.

Urakkamuodot ovat tyypillisesti KVR

(kokonaisvastuurakentaminen)- tai kiinteähintaisia

urakoita. SRV toimii pääurakoitsijana vastaten joko

rakentamisesta tai sekä suunnittelusta että

rakentamisesta.

Tuloutumaton tilauskanta, asuntorakentaminen

(milj. euroa)

Muutos tilauskannassa, asuntorakentaminen -27,7 %

		10

Tammi–joulukuu 2023

Asuntorakentamisen liikevaihto laski 101,1 (319,0) milj.

euroon. Liikevaihto laski sekä omakehitteisissä että

omaperusteisissa hankkeissa. Omaperusteisia asuntoja

tuloutui katsauskaudella 7 (196) kappaletta.

Asuntorakentamisen tilauskanta oli 111,9 (154,7) milj. euroa.

Katsauskaudella aloitettiin uutena hankkeena 101 asunnon

asuinkerrostalo Helsingin Verkkosaareen Helsingin

kaupungin asuntotuotantotoimistolle (ATT)  sekä kahden

asuinkerrostalon sisältävä asuntoportfolio eQ:n

hallinnoimalle asuntorahastolle: Tampereen Kissanmaalla

sijaitseva asuintalo Hippoksenkatu 44 sekä Espoon

Perkkaalla sijaitseva Asunto Oy Espoon Anna

Sahlsténinkatu 15. Joulukuussa valmistui omakehitteinen

Kalasataman asuintorni Visio.

Rakenteilla olevat asunnot

SRV:llä oli joulukuun lopussa Suomessa rakenteilla

yhteensä 239 (1360) asuntoa, jotka sijaitsevat

kasvukeskuksissa. Rakenteilla olevista asunnoista

omaperusteisia asuntoja oli 0 (85) kappaletta.

Sijoittajille oli joulukuun lopussa rakenteilla yhteensä 138

(1170) asuntoa Espoossa ja Tampereella. Kilpailu- ja

neuvottelu-urakoitavia asuntoja oli rakenteilla 101 (105).

Valmistuneet ja myydyt asunnot, omaperusteinen

tuotanto

Tammikuussa valmistui 23 asuntoa Vantaan Aviapolikseen

ja ne kirjattiin valmiisiin myymättömiin asuntoihin pitkälle

neuvotellun sijoittajakaupan peruunnuttua. Joulukuussa

valmistui 62 As Oy Helsingin Kokardin asuntoa Helsingin

Pasilaan. Myymättömiä, valmiita asuntoja oli joulukuun

lopussa yhteensä 99 (23) kappaletta. Tammi-joulukuun

aikana myytiin 7 (32) omaperusteista asuntoa.

Tuloutuneet asunnot

Tammi-joulukuussa  tuloutui 7 (196) omaperusteista

asuntoa sekä autopaikkoja, joista kertyi liikevaihtoa 5,9

(48,4) milj. euroa. Omaperusteiset asunnot tuloutuvat

vasta niiden valmistuttua siltä osin, kun ne on myyty,

keskimääräisen rakennusajan ollessa noin 18 kuukautta.

Kehitteillä olevia asuntokohteita

SRV panostaa kasvavien kaupunkiseutujen asuntojen

hankekehitykseen. SRV kehittää asuntokohteita muun

muassa Espoon Kivenlahdessa, Espoonlahdessa, Kaitaalla,

Vermonniityssä, Säterinkalliolla ja Keilaniemessä, Helsingin

Lapinmäentiellä ja Jätkäsaaressa sekä Turussa,

Tampereella ja Oulussa.

		11

Asuntorakentaminen konsernissa
Asuntoa	1-12/ 2023	1-12/ 2022	Muutos, kpl
Asuntomyynti yhteensä	246	272	-26
omaperusteinen tuotanto	7	32	-25
sijoittajamyynti	239	240	-1
Omaperusteinen tuotanto			0
asuntoaloitukset	0	85	-85
valmistuneet	85	210	-125
tuloutuneet	7	196	-189
valmiit myymättömät	99	23	76
Rakenteilla yhteensä	239	1 360	-1 121
urakat	0	0	0
neuvottelu-urakat	101	105	-4
sijoittajamyyty tuotanto	138	1 170	-1 032
omaperusteiset kohteet	0	85	-85
-josta myydyt	0	2	-2
-josta myymättömät	0	83	-83
-josta myydyt, %	0,0	2,4%
-josta myymättömät, %	0,0	97,6%

Suurimmat käynnissä olevat asuntohankkeet Suomessa, sijoittajakohteet ja asuntourakat
Projektin nimi	Sijainti	Rakennuttaja	Valmiusaste, %*	Valmistumisaika (arvio)
Anna Sahlsténinkatu 15	Espoo	eQ	40	Q4/2024
Hippoksenkatu 44	Tampere	eQ	66	Q2/2024
Verkkosaarenkatu	Helsinki	HEKA	11	Q2/2025
*Tilanne 31.12.2023

Tilauskanta, asuntorakentaminen
Milj. euroa	2023	2022	Muutos	Muutos, %
Omakehitteiset urakat,  neuvottelu-urakat ja kilpailu-urakat	80,8	74,6	6,1	8,2
Rakenteilla, myydyt	0,0	0,8	-0,8	-100,0
Rakenteilla, myymätön	0,0	73,9	-73,9	-100,0
Valmis, myymätön omaperusteinen	31,1	5,4	25,7	475,2
Asuntorakentaminen yhteensä	111,9	154,7	-42,8	-27,7

		12

Venäjän liiketoiminta ja muut omistukset

SRV alaskirjasi huhtikuussa 2022 taseestaan lähes kaikki

sen Venäjällä sijaitsevat kauppakeskus- ja muut

omistukset sekä Fennovoima-omistuksensa.

Marraskuussa 2022 SRV ja sen suomalaiset

kanssasijoittajat myivät omistuksensa Jupiter Realty 1 B.V.

-yhtiössä, joka omistaa Pietarissa sijaitsevan Okhta Mall -

kauppakeskuksen, kyproslaiselle Geomare Investments

Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle.

Elokuussa 2023 SRV myi tytäryhtiönsä SRV Russia

Oy:n osakekannan kyproslaiselle Geomare Investments

Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle. Kaupan kohteeseen

kuuluivat lisäksi SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt

ja niiden omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat

tonttiomistukset Venäjällä sekä vähemmistöomistus

Moskovan lähellä sijaitsevasta 4Daily -

kauppakeskuksesta. Lisäksi SRV:n Venäjän

liiketoiminnasta vastannut henkilöstö siirtyi kaupan

mukana. SRV Russia Oy:n myyntihinta oli noin 4 milj. euroa,

joka vastasi Venäjän liiketoimintojen jäljellä ollutta

tasearvoa. Kaupan yhteydessä kuitenkin tuloutui vanhoista

valuuttakurssitappioista aiheutuneita muuntoeroja -9,3

milj. euroa. Muuntoeron kirjaaminen ei kuitenkaan

vaikuttanut oman pääoman kokonaismäärään tai taseen

tunnuslukuihin.

Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva

omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza

-kauppakeskuksesta Pietarissa. Kauppakeskuksen toinen

omistaja on kiinalainen Shanghai Industrial Investment

(Holdings) Co. Ltd. SRV jatkaa kumppaninsa kanssa

aktiivisesti neuvotteluja, joilla SRV tähtää omistuksensa

myyntiin myös Pearl Plaza -kauppakeskuksesta.

SRV omistaa Tampereen Areenasta 5 % ja

Tampereen Kansi ja Areena ‑hankkeen muista osista

8,33 %.

		13

Sidosryhmäyhteistyö

		14

Sidosryhmäyhteistyö

SRV:n toiminnalla on merkittäviä yhteiskunnallisia

vaikutuksia. Työskentelemme säännöllisesti eri

sidosryhmien kanssa, jotta voimme paremmin ymmärtää

heidän näkemyksiään ja tarpeitaan. Tärkeimmät

sidosryhmämme ovat asiakkaat, henkilöstö,

osakkeenomistajat ja sijoittajat, yhteiskunta,

yhteistyökumppanit ja media. Keskeiset sidosryhmät ja

kuvaus yhteistyöstä on päivitetty vuonna 2023.

Käymme jatkuvasti avointa vuoropuhelua

sidosryhmiemme kanssa, liiketoiminnon ja kyseessä olevan

sidosryhmän mukaisesti. SRV ottaa sidosryhmiä mukaan

myös liiketoiminnan kehittämiseen, esimerkiksi

osallistamalla heitä jo hankkeen alkuvaiheessa tehtävään

suunnitteluun. Seuraamme säännöllisesti

sidosryhmäyhteistyömme onnistumista useiden

tunnuslukujen kautta. 

Välitämme sijoittajille ja osakkeenomistajille

säännöllisesti ajantasaista ja luotettavaa tietoa yhtiön

tilanteesta. Marraskuussa 2023 järjestimme

pääomamarkkinapäivän analyytikoille, sijoittajille ja muille

pääomamarkkinoiden edustajille sekä median edustajille.

Tilaisuudessa esiteltiin SRV:n uudistettu strategia ja

päivitetyt pitkän aikavälin taloudelliset  tavoitteet vuosille

2024-2027 sekä kerrottiin yhtiön viimeaikaisesta

liiketoiminnan kehityksestä ja SRV:stä rakentamisen

markkinassa. Varsinainen yhtiökokous järjestettiin

maaliskuussa 2023.

Asiakaskokemus näkyy strategiassamme vahvana

teemana elinkaariviisauden rinnalla. Asiakaslupauksemme

”Kuuntelemalla rakennamme viisaasti” yhdistää

elinkaariviisaan strategiamme sekä kysymisen ja

kuuntelemisen toimintamallimme. Toteutamme

säännöllisesti asiakastyytyväisyyskyselyitä kaikissa

liiketoiminnoissamme asiakaspolkujen keskeisissä

vaiheissa. Vuoden 2023 aikana saimme kaikkiaan yli 220

		15

S

palautetta. Vuonna 2023 panostimme erityisesti

asiakaslupauksen sisäisen tunnettuuden vahvistamiseen

tavoitteenamme sisällyttää se ohjenuoraksi kaikkeen

tekemiseemme. Hyvä asiakastyö näkyi erityisesti

parantuneessa B2B nettosuositteluindeksissä, joka nousi

yli tavoitteen 61 %:iin.

Järjestimme omalle henkilöstöllemme vuoden aikana

säännöllisesti henkilöstötilaisuuksia  ja niiden lisäksi

teimme henkilöstölle webcasteja ajankohtaisista aiheista.

Henkilöstön työilmapiiriä seurattiin neljä kertaa vuodessa

ja se pysyi erinomaisella (4,1/5,0) tasolla.

Työturvallisuustasomme parantui. Varmistamme

vuosittaisilla eettisten toimintaohjeiden koulutuksilla, että

henkilöstö tuntee eettiset toimintatavat.

Kuuntelemme laajasti sidosryhmiämme ja  vuodesta

2021 alkaen olemme tarjonneet kaupunkilaisille ja alan

toimijoille mahdollisuuden liittyä SRV:n Suunnannäyttäjien

digitaaliseen foorumiin, jotta mahdollisimman moni voisi

vaikuttaa siihen, millaista tulevaisuutta rakennamme.

Vuonna 2023 Suunnannäyttäjien määrä kasvoi 1 166:een, ja

saimme heiltä palautetta parvekkeiden vihermoduulista,

vastuullisten materiaalien merkityksestä ja asuntoihin

toivotuista ominaisuuksista, kuten viilennyksestä.

SRV:n Nuorisopaneeli, jonka jäseninä toimivat

kaupunkien kehittämisestä ja tulevaisuuden

rakentamisesta kiinnostuneet nuoret, aloitti toimintansa

vuonna 2020. Nuorisopaneeli kokoontui vuoden 2023

aikana neljä kertaa. Vuoden paneeleissa keskityttiin

rakennusten tilasuunnitteluun.

Tarjoamme medialle kokonaisvaltaisen tilannekuvan

viestimällä aktiivisesti ja ajantasaisesti yhtiön

osavuosikatsauksien, sijoittajauutisten sekä pörssi- ja

lehdistötiedotteiden välityksellä. Palvelemme mediaa

viikoittain tiedusteluihin ja haastattelupyyntöihin liittyen.

Tarjoamme myös proaktiivisesti medialle juttuideoita ja

vierailuja työmaillemme. Lisäksi järjestimme viime vuonna

useita mediatilaisuuksia talous-, kaupunki- ja rakennusalan

toimituksille. Vuonna 2023 julkaisimme myös yhtiön uudet

internetsivut.

Sidosryhmien sitouttaminen on yhtiön menestyksen

kannalta välttämätöntä. Tarjoamme säännöllisesti tietoa

yhtiön liiketoiminnasta, toimintaympäristöstä ja

toimintaperiaatteista siten, että yhtiön eri sidosryhmät

voivat muodostaa oikean ja perustellun kuvan yhtiöstä.

Olemme kiinnittäneet erityistä huomiota sidosryhmien

näkemyksiin vuonna 2023 osana vastuullisuuden

kaksoisolennaisuusanalyysiä.

Sidosryhmien

näkemykset

ovat olleet

vuonna 2023

osana kaksois-

olennaisuusanalyysiä

		16

Strategian toteutuminen

SRV:n strategia: Kohti elinkaariviisasta

todellisuutta

SRV:n vuosien 2021-2023 strategia on tähdännyt

ilmastonmuutoksen hillitsemiseen, tilojen käyttäjien ja

asukkaiden hyvinvointiin, kiinteistöjen kestäviin tuottoihin

koko niiden elinkaaren ajalta, erinomaiseen

asiakaskokemukseen sekä SRV:n pitkäjänteisen

kilpailuedun varmistamiseen ja kannattavaan kasvuun.

SRV:n strategia on vastannut toimintaympäristön

merkittävimpiin haasteisiin: ilmastonmuutoksen

kiihtymiseen, kaupunkien tiivistymiseen ja digitalisaatioon.

Pyrkimyksenämme on ollut asiakkaitamme ja muita

sidosryhmiämme kuunnellen rakentaa elinkaariviisaasti

niin, että kestävä rakentaminen luo turvaa vuosiksi ja

sukupolviksi eteenpäin. SRV:n strategia on lähtenyt

rakennetun ympäristön kehittämisestä siten, että koko

elinkaari on huomioitu. Kutsumme tätä elinkaariviisaudeksi.

Se tarkoittaa, että optimoimme aina rakennuksen

ympäristöjalanjäljen, tilojen käyttäjien hyvinvoinnin sekä

kustannukset pitkällä aikavälillä.

Strategian kärkiohjelma, Arvoa elinkaariviisaalla

rakentamisella, on ohjannut SRV:n strategista kehitystä.

Lisäksi strategiaan on strategiajaksolla sisältynyt kolme

muuta strategista ohjelmaa:

• Toiminnan tehostaminen koko rakentamisen ketjussa

• Toimitilamarkkinoiden paras asiakaskokemus

• Kannattavuuden kasvu asuntorakentamisessa

Strategiset kehitysohjelmat 2023

Vuonna 2023 yhtiötä kehitettiin strategisten ohjelmiemme

mukaisesti.

Kärkiohjelma: Arvoa elinkaariviisaalla rakentamisella

Elinkaariviisauden määrätietoinen kehittäminen jatkui

edelleen vuonna 2023. Rakensimme elinkaariviisautta  niin

ympäristön, ihmisten kuin taloudellisenkin arvon

näkökulmasta. Vuoden aikana jatkoimme kaikkien

työmaidemme päästöttömyyttä, elinkaariviisaiden

konseptiemme kehittämistä, hankkeiden toteuttamista

elinkaariviisaasti sekä taksonomiajärjestelmän mukaista

raportointia.

Vuonna 2023 olemme elinkaariviisaan strategiamme

mukaan suunnitelleet ympäristösuorituskyvyltään entistä

parempia rakennuksia sekä kehittäneet uusia

elinkaariviisaita ominaisuuksia. Vuoden 2023

kehitysprojektit liittyivät elinkaariviisaisiin energia- ja

viilennysratkaisuihin, hiilijalanjäljen pienentämiseen ja

vähähiilisiin materiaaleihin, käyttäjien hyvinvointiin ja

kestävää arkea tukeviin ratkaisuihin sekä

ympäristösertifikaattien optimaaliseen toteuttamiseen ja

kunnianhimoisiin sertifiointitavoitteisiin. Kehitysprojektien

tuloksina syntyi vuoden aikana esimerkiksi

aurinkopaneelien sekä viilennys- ja jäähdytysratkaisujen

vakiointi asuntotuotantoon. Uusia elinkaariviisaita

ratkaisuja olivat muun muassa sisäolosuhteiden älykäs

optimointi, kulutusjousto ja energiavarastot erityisesti

toimitilakohteissamme.

Elinkaariviisaat kohteemme ovat hyvillä paikoilla,

sujuvien liikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä sijaitsevia

rakennuksia, joista omakehitteiset kohteet ovat

ympäristösertifioituja, EU-taksonomian mukaisia, A-

energialuokkaa ja ne toteuttavat omaa uusiutuvaa

energiantuotantoa. Energiankulutus ja hiilijalanjälki

optimoidaan huolellisella suunnittelulla, älykkäillä

energiaratkaisuilla ja vastuullisilla materiaalivalinnoilla.

Olemme jatkaneet luonnon ja luonnonmukaisten

ratkaisujen tuomista entistä voimakkaammin rakennettuun

ympäristöön ja kehittäneet viherrakentamisen

konseptejamme asiakkaitamme kuuntelemalla.

Elinkaariviisaudessa keskeistä on myös taloudellisen

arvon turvaaminen. Vuoden 2023 aikana olemme hakeneet

SRV:n hankkeille ulkopuolisen tahon varmentamia

ympäristösertifikaatteja, integroineet rakennuksiimme

uusiutuvaa energiaa ja optimoineet käytönaikaista

energiankulutusta kulutuksenjoustolla. Optimoidulla

energiankulutuksen ohjauksella olemme saavuttaneet jopa

20 % pienemmän energiankulutuksen rakennuksen

käytönaikana. Uusiutuvan energian integrointi lisää

tutkimusten mukaan rakennuksen arvoa 4 %.

Elinkaariviisaan ympäristösertifioidun rakennuksen arvo on

noin 8-12 % suurempi. Lisäksi elinkaariviisaiden

kiinteistöjen vuokrausaste on noin 8 % korkeampi.

(Lähteet: JLL Global Research - Return on Sustainability

(2022) ja CBRE – The Value of Sustainable Building

Features (2023))

SRV:n työmaat ovat tavoitelleet päästöttömyyttä

vuoden 2022 alusta alkaen. Työmaiden päästöt ovat

jatkaneet pienenemistään, ja vuoden 2023

energiankulutuksen ja polttoaineiden päästöt vähenivät

noin 50 %. Tämä on merkittävä päästöjen vähennys ottaen

huomioon, että edellisenä vuonna päästöt vähenivät yli

70 %.  Suurimmat tekijät, jotka ovat edistäneet päästöjen

vähenemistä, ovat energiatehokkuuden parantaminen,

siirtyminen päästöttömään sähköön ja lämpöön, sähköllä

toimivien työkoneiden määrän lisääminen sekä

biopolttoaineiden käyttäminen lopuissa työkoneissa.

Kaikkia päästöjä emme ole vielä pystyneet poistamaan, ja

siksi istutimme vuoden 2023 aikana 16 700 puuta, jotka

sitovat hiilidioksidia 10 000 tonnin verran.

		17

Toiminnan tehostaminen koko rakentamisen ketjussa

Toiminnan tehostamisessa olemme panostaneet korkean

hallinta-asteen varmistamiseen sekä arvon tuottamiseen

kaikille osapuolille. Tiedolla johtaminen mahdollistaa

ketterän reagoinnin ja puuttumisen muuttuvassa

toimintaympäristössä. Tätä edesauttavat erityisesti sekä

projektiemme että sisäisen tekemisemme reaaliaikainen

tilannekuva. Toimintajärjestelmää kehitettiin edelleen

vuonna 2023.

Tilannekuvaa työmaalla on parannettu Lean-

periaattein. Esimerkiksi Helsingin Jätkäsaaressa

sijaitsevan Wood City -puukorttelin työmaalla LastPlanner-

aikataulusuunnittelun tekeminen on tuotu työntekijöiden

luo työmaalle. Tämä tarjoaa kaikille yhteisen tilannekuvan

ja sallii eri osapuolten osaamisen tehokkaan

hyödyntämisen. Tilannekuvaa on kehitetty erityisesti myös

Jorvin uuden osastorakennuksen sekä Laakson

yhteissairaalan hankkeissa.

Toimitilamarkkinoiden paras asiakaskokemus

SRV on sitoutunut asiakaslupaukseensa: Kuuntelemalla

rakennamme viisaasti. Vuonna 2023 yhtiössä jatkettiin

systemaattista työtä asiakaskokemuksen vahvistamiseksi

ja asiakaslupauksen juurruttamiseksi osaksi SRV:läisten

jokapäiväistä tekemistä. Asiakaslupauksen sisäinen

tunnettuus nousi vuoden aikana erinomaiselle tasolle.

Esimerkiksi SRV:n elinkaarihankkeena toteuttama

Helsingin Kielilukio valmistui toukokuussa kolme kuukautta

etuajassa alkuperäisestä aikataulusta. Kohteen

suunnitteluratkaisussa painotettiin energiatehokkuutta

sekä paikallista uusiutuvan energian tuotantoa

lämpöpumpulla ja aurinkopaneeleilla. Tilaajan mukaan

yhteistyö SRV:n henkilöstön kanssa sujui hankkeessa

erittäin hyvin, asiakkaan toiveita kuunneltiin ja

kommunikointi oli avointa. SRV on vastuussa

rakennettavan kiinteistön suunnittelusta, toteuttamisesta,

ylläpidosta ja huollosta 20 vuoden ajan, ja työ erinomaisen

asiakaskokemuksen ylläpitämiseksi jatkuu hankkeessa

edelleen.

Suunnitellussa aikataulussaan elokuussa

valmistuneen Kansallisteatterin Pienen näyttämön

peruskorjauksen luovutusvaiheen asiakastyytyväisyyttä

mittaava NPS oli täysi 100. SRV sai erityiskiitosta

henkilöstön ammattitaidosta, kustannushallinnasta,

joustavuudesta, hyvästä yhteistyöstä sekä

asiakaspalvelusta.

Kannattavuuden kasvu asuntorakentamisessa

Vuoden 2023 aikana jatkoimme asuntotuotannon

kustannuskilpailukyvyn kehittämistä monella rintamalla.

Kannattavuuden kasvun kehitysprojektit toteutettiin

aikataulun mukaisesti ja ne valmistuivat vuoden 2023

osalta suunnitellusti.

Kehitystoimenpiteiden myötä hankkeiden toteutuksen

tehokkuus on noussut merkittävästi ja suorituskyky on

kunnossa. Asuntohankkeiden katepito on haastavassa ja

vaikeasti ennakoitavassa markkinassa saatu erinomaiselle

tasolle, ja kolmannen vuosineljänneksen päätteeksi

katepito oli 97,5 %. Hankkeiden katteet ovat pitäneet läpi

hankkeiden aina aloituspäätöksestä valmistumiseen

saakka. Lisäksi hankkeiden laatu, työturvallisuus,

vastuullisuus ja asiakastyytyväisyys ovat korkealla tasolla.

Tänä vuonna valmistuneet Keravan Aleksinniitty,

Vantaan Pekko, Tikkurilan Kolmas ja Helsingin

Kalasataman Visio luovutettiin nollavirheluovutuksina ja

kolme ensimmäistä hanketta vietiin läpi mallikkaasti ilman

tapaturmia. Kohteissa myös asiakastyytyväisyys oli hyvällä

tasolla. Koko SRV:n asuntotuotannon

asiakastyytyväisyyttä mittaava B2B NPS on myös

kehittynyt positiivisesti vuoden 2023 aikana ja on noussut

erittäin hyvälle tasolle. SRV on saanut positiivista

palautetta muun muassa rakennustöiden laadun

valvonnasta ja aikatauluhallinnasta, yhteistyöstä ja

työmaaorganisaation toimivuudesta sekä työmaan

työturvallisuuden hoitamisesta.

Osana kannattavuuden parantamista ja

kustannuskilpailukyvyn kehittämistä SRV päätti laajentaa

portfoliotaan kilpailu-urakointiin. Kilpailu-urakoinnissa on

varmistettava tehokas hankinta, viisaat ratkaisut ja

virtaviivainen prosessi kilpailussa pärjätäkseen. Vuoden

aikana SRV on voittanut useamman kilpailu-

urakointikohteen. Kilpailu-urakoinnin oppeja hyödynnetään

myös omakehitteisissä hankkeissa asuntorakentamisen

kannattavuuden parantamiseksi.

Uudistettu strategia 2024-2027

Marraskuussa 2023 SRV julkisti uudistetun strategiansa ja

päivitetyt pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteensa

vuosille 2024-2027. Lue lisää verkkosivuillamme

osoitteessa www.srv.fi/srv-yhtiona/strategia.

		18

Taloudellinen kehitys

	Tilikausi 1.1.-31.12.2023 lyhyesti • Liikevaihto oli 610,0 (770,1 1-12/2022) milj. euroa. • Operatiivinen liikevoitto oli 1,1 (18,9) milj. euroa. • Liikevoitto oli -6,8 (-76,4) milj. euroa. Vuoden kolmannella neljänneksellä toteutuneen SRV Russia Oy:n myynnin vaikutus  liikevoittoon oli -9,5 milj. euroa, josta -9,3 milj. euroa muodostui muuntoerojen tuloutumisesta. • Tulos ennen veroja oli -15,7 (-79,1) milj. euroa.		• Liiketoiminnan ja investointien rahavirta yhteensä oli 0,0 (-8,0) milj. euroa. • Omavaraisuusaste laski 34,4 (36,3) prosenttiin ja nettovelkaantumisaste kasvoi 71,7 (55,1) prosenttiin. Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu omavaraisuusaste oli 48,0 (48,2) prosenttia ja nettovelkaantumisaste -4,3 (-7,5) prosenttia.		• Tilauskanta oli tilikauden lopussa 1 048,6 (838,8) milj. euroa. Tammi-joulukuussa uusia sopimuksia allekirjoitettiin 781,4 (624,6) milj. euron edestä. Tilauskannan myyty osuus oli 92,6 (89,2) prosenttia. • Tulos per osake oli -1,02 (-6,62) euroa.

Näkymät vuodelle 2024

Liikevaihdon ja tuloksen kehitykseen vuonna 2024

vaikuttavat yleisen talouskehityksen lisäksi muun muassa

SRV:n tilauskannan kate ja sen kehittyminen, uusien

urakoiden ja omien hankkeiden käynnistyminen sekä

geopoliittiset riskit ja niihin liittyvät suorat ja epäsuorat

vaikutukset, kuten materiaalikustannukset sekä

materiaalien että työvoiman saatavuus ja kysynnän

muutokset. Kohonnut korkotaso ja rahoituksen heikentynyt

saatavuus vaikuttavat asuntojen ja toimitilojen kuluttaja- ja

sijoittajakysyntään negatiivisesti ja asettavat siten

epävarmuutta uusien hankkeiden arvioituihin aloituksiin.

Vuoden 2024 liikevaihto tulee koostumaan pääosin

verrattain matalakatteisesta, mutta myös vähäriskisestä

yhteistoiminnallisesta urakoinnista ja vähäisemmässä

määrin sijoittajille myydyistä omakehitteisistä hankkeista

sekä asuntorakentamisen kilpailu- ja neuvottelu-

urakoinnista. Omaperusteisen asuntotuotannon osuus

liikevaihdosta jää vuonna 2024 matalaksi, sillä vuoden

aikana ei ennakoida valmistuvan yhtään omaperusteista

hanketta.

• Konsernin vuoden 2024 liikevaihdon arvioidaan

kasvavan vuoteen 2023 verrattuna (liikevaihto vuonna

2023: 610,0 milj. euroa).

• Operatiivisen liikevoiton arvioidaan paranevan vuoden

2023 operatiiviseen liikevoittoon verrattuna

(operatiivinen liikevoitto vuonna 2023: 1,1 milj. euroa).

Taloudelliset tavoitteet

Yhtiön toimintaa ohjaavat vuoden 2024 alusta alkaen

pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet, joiden

saavuttamiseen se tähtää vuoden 2027 loppuun

mennessä:

• Operatiivinen liikevoitto vähintään 50 milj. euroa

• Liikevaihto > 900 milj. euroa

• Tavoitteena on jakaa osinkoa 30-50 % vuosittaisesta

tuloksesta huomioiden kuitenkin yhtiön näkymät ja

pääomatarpeet.

		19

Konsernin avainluvut

IFRS, milj. euroa	1-12/2023	1-12/2022	Muutos	Muutos, %
Liikevaihto	610,0	770,1	-160,0	-20,8
Operatiivinen liikevoitto	1,1	18,9	-17,8	-94,4
Operatiivinen liikevoitto, %	0,2	2,5	-2,3
Liikevoitto	-6,8	-76,4	69,6
Liikevoitto, %	-1,1	-9,9	8,8
Tulos ennen veroja	-15,7	-79,1	63,4
Katsauskauden tulos	-15,1	-85,7	70,5
Katsauskauden tulos, %	-2,5	-11,1	8,6
Tulouttamaton tilauskanta	1 048,6	838,8	209,8	25,0
Uudet sopimukset	781,4	624,6	156,8	25,1
Rahoitusreservit	78,6	65,9	12,7	19,3

Konsernin tunnusluvut

IFRS, milj. euroa	2023	2022	Muutos	Muutos, %
Omavaraisuusaste, %	34,4	36,3	-1,9
Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16 1)	48,0	48,2	-0,2
Korollinen nettovelka	99,4	80,5	18,9	23,5
Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)	-6,3	-11,5	5,2
Nettovelkaantumisaste, %	71,7	55,1	16,6
Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16 1)	-4,3	-7,5	3,2
Sijoitetun pääoman tuotto, %	-2,6	-10,1	7,5
Sijoitettu pääoma	277,7	272,0	5,7	2,1
Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 1)	179,7	186,4	-6,8	-3,6
Oman pääoman tuotto, %	-10,6	-55,0	44,4
Tulos per osake, eur	-1,02	-6,62	5,6
Osakekurssi kauden lopussa, eur	4,08	3,80	0,3	7,4
Osakkeiden painotettu lukumäärä katsauskauden lopussa	16,9	16,9	0,0	0,0

1  Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset

		20

	LIIKEVAIHTO 610,0 MILJOONAA EUROA OPERATIIVINEN LIIKEVOITTO 1,1 MILJOONAA EUROA TILAUSKANTA 31.12.2023 1 048,6 MILJOONAA EUROA OMAVARAISUUSASTE (ILMAN IFRS 16) 48 %

Liikevaihto (milj. euroa)

Muutos vuodesta 2022: -20,8 %

Omavaraisuusaste (%)

Muutos vuodesta 2022 -1,9 prosenttiyksikköä

Operatiivinen liikevoitto1 ja liikevoitto (milj. euroa)

1 SRV muutti operatiivisen liikevoiton määritelmää vertailukelpoisuuden ja

läpinäkyvyyden parantamiseksi vuoden 2021 raportoinnissa. Operatiivinen

liikevoitto eroaa virallisesta IFRS-liikevoitosta siinä suhteessa, että siitä on

poistettu Venäjän liiketoiminnan rahoituksellisiin eriin sisältyvät laskennalliset

valuuttakurssierot ja niiden mahdolliset suojausvaikutukset sekä muut

vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erä.

Tuloutumaton tilauskanta (milj. euroa)

Muutos vuodesta 2022: 25,0 %

		21

Rahoitus ja taloudellinen asema

Tammi-joulukuun rahoitustuotot ja -kulut olivat -8,9 (-2,7)

milj. euroa. Nettorahoituskuluihin sisältyi osinko- ja

korkotuottoja 2,3 (1,4) milj. euroa, ei-kassavirtavaikutteisia

tytär- ja osakkuusyhtiölainojen kurssimuutoksesta

aiheutuneita kurssieroja -2,6 (1,5) milj. euroa,

korkojohdannaisten maksettuja korkoja ja käyvän arvon

muutoksia -1,1 (8,2) milj. euroa sekä korkokuluja -1,1 (-5,7)

milj. euroa, joista aktivoitiin vuoden alusta 0,7 (1,0) milj.

euroa. Näiden lisäksi rahoituskuluihin sisältyi IFRS 16

vuokrasopimusvelkojen korkoja -5,6 (-4,5) milj. euroa, ja

muita rahoituskuluja -1,5 (-7,1) milj. euroa.

Omavaraisuusaste oli 34,4 (36,3) % ja

nettovelkaantumisaste 71,7 (55,1) %. Ilman IFRS 16:n

vaikutusta laskettu omavaraisuusaste oli 48,0 (48,2) % ja

nettovelkaantumisaste -4,3 (-7,5) %.

Sijoitettu pääoma oli katsauskauden lopussa 277,7

(272,0) milj. euroa. ja sijoitetun pääoman tuottoprosentti oli

-2,6 (-10,1). Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu sijoitettu

pääoma oli 179,7 (186,4) milj. euroa.

Korollinen nettovelka oli katsauskauden lopussa 99,4

(80,5) milj. euroa. Korollinen nettovelka kasvoi

vertailukauteen verrattuna 18,9 milj. euroa. Ilman IFRS 16:n

vaikutusta korollinen nettovelka oli -6,3 (-11,5) milj. euroa ja

kasvoi 5,2 milj. euroa suhteessa vertailukauteen.

Yhtiölainojen osuus korollisesta velasta oli 17,1 (7,4) milj.

euroa.

Yhtiö sopi ja toteutti 26. huhtikuuta yhdessä

syndikaattiin osallistuneiden pankkien kanssa vanhan 30

milj. euron sitovan maksuvalmiuslimiitin, sitovan 40 milj.

euron projektirahoituslimiitin ja ei sitovan 63 milj. euron

projektirahoituslimiitin korvaamisesta uudella 40 milj.

euron sitovalla maksuvalmiuslimiitillä. Vanha 40 milj. euron

sitova projektirahoituslimiitti ja ei sitova 63 milj. euron

projektirahoituslimiitti lakkaavat ja jatkossa

projektirahoituksista neuvotellaan kahdenvälisesti

pankkien kanssa normaalin markkinakäytännön

mukaisesti.

Uuden maksuvalmiuslimiitin korkomarginaali on

sidottu kolmeen SRV:n keskeisistä

vastuullisuustavoitteista: hiilidioksipäästöt omassa ja

kumppaniverkoston toiminnassa sekä

tapaturmataajuuteen (LTIF). Uusi sitova

maksuvalmiuslimiitti on voimassa huhtikuulle 2025 ja

siihen sisältyy yhden vuoden jatko-optio.

Yhtiön uudesta 40 milj. euron sitovasta

maksuvalmiuslimiitistä oli katsauskauden lopussa

allokoituna sitovaksi tililimiitiksi 10 milj. euroa, joka oli

katsauskauden lopussa käyttämättä. Jäljelle jäävästä 30

milj. eurosta oli käytössä 1 milj. euroa ja 29,0  milj. euroa

käyttämättä.

Yhtiöllä on kesäkuussa 2022 toteutetun

rahoitusjärjestelyn jäljiltä 21,1 milj. euron ja 36,0 milj. euron

vaihtovelkakirjalainaehtoiset hybridilainat. Näiden oman

pääoman ehtoisten hybridilainojen kuponkikorko on 4,875

prosenttia eikä niillä ole eräpäivää. Lainat ovat

vakuudettomia ja ne ovat muita velkasitoumuksia

heikommassa etuoikeusasemassa.

Vaihtovelkakirjalainaehtoisuus on toteutettu siten, että

hybridilainaehtoihin sisältyy osakeyhtiölain mukainen

erityinen oikeus muuntaa joukkovelkakirjalainoja

osakkeiksi, mikäli yhtiö ei lunasta niitä takaisin ennen

30.6.2026. Lainat on kirjattu taseen omaan pääomaan

kirjaushetken oletetun markkina-arvon (60 %

nimellisarvosta) määräisenä ja niiden arvo taseen omassa

pääomassa oli 31.12.2023 33,5 milj. euroa.

		22

IFRS, milj. euroa	1-12/2023	1-12/2022	Muutos	Muutos, %
Omavaraisuusaste, %	34,4	36,3	-1,9
Omavaraisuusaste, ilman IFRS16, % 1)	48,0	48,2	-0,2
Nettovelkaantumisaste, %	71,7	55,1	16,6
Nettovelkaantumisaste ilman IFRS16, % 1)	-4,3	-7,5	3,2
Oma pääoma	138,7	146,2	-7,5	-5,1
Sijoitettu pääoma	277,7	272,0	5,7	2,1
Korollinen nettovelka	99,4	80,5	18,9	23,5
Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)	-6,3	-11,5	5,2
Korollinen velka	139,0	125,8	13,2	10,5
josta lyhytaikaista velkaa	4,5	12,4	-7,9	-63,8
josta pitkäaikaista velkaa	134,5	113,4	21,1	18,6
Korollinen velka, ilman IFRS16 1)	33,3	33,8	-0,5	-1,6
Rahavarat	39,6	45,3	-5,7	-12,6
Käyttämättömiä sitovia maksuvalmiuslimiittejä ja tililimiittisopimuksia	39,0	20,0	19,0	95,1
Käyttämättömiä heti nostettavissa olevia projektilainoja	0,0	0,6	-0,6
1 Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden

lopussa 78,6 (65,9) milj. euroa koostuen nostamattomasta

sitovasta  maksuvalmiuslimiitistä 29,0 milj. euroa,

käyttämättömästä sitovasta tililimiitistä 10 milj. euroa,

rahavaroista 39,6 milj. euroa sekä nostamattomasta

sitovasta projektirahoituksesta 0,0 milj. euroa. 

Rahoitusreservien muutokseen vaikuttivat liiketoiminnan ja

investointien rahavirta 0,0 (-8,0) milj. euroa, rahoituksen

rahavirta -5,7 (-15,3) milj. euroa sekä sitovan

maksuvalmiuslimiitin 10 milj. euron kasvu 30 milj. eurosta

40 milj. euroon.

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina

kovenantteina ovat omavaraisuusaste,

nettovelkaantumisaste, minimikäyttökate,

minimilikviditeetti sekä eräitä muita rajoitteita.

Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin

lainasopimuksen allekirjoitushetkellä voimassaolleiden

laskentaperiaatteiden perusteella.

Perustajaurakointikohteiden osatuloutusperiaatteen

mukainen tuloutus ja pääomalainojen sisällyttäminen

omaan pääomaan huomioidaan omavaraisuusaste-

kovenantin laskennassa. Lisäksi lainasopimuksissa on

joitakin muita poikkeuksia kovenanttien perinteisiin

laskentatapoihin. Rahoitussopimusten olennaiset

kovenantit on esitetty tilinpäätöksen liitteessä 29.

SRV:n sijoitussitoumukset olivat katsauskauden

lopussa 19,6 (19,6) milj. euroa. Sijoitussitoumukset

koostuvat sitoumuksista Fennovoimaan ja Tampereen

Kansi ja Areena -hankkeeseen. SRV altistui sen venäläisten

tytär- ja osakkuusyhtiöiden sekä yhteisyritysten kautta

ruplan kurssivaihteluille. Valuuttariskipositio on 2022

toteutettujen Venäjän alaskirjausten ja elokuussa 2023

tapahtuneen myynnin johdosta pienentynyt huomattavasti.

Katsauskauden laajaan tulokseen ja omaan pääomaan

vaikuttanut muuntoerojen muutos oli 10,0 (-4,3) milj. euroa,

		23

Vastuullisuusraportti vuodesta 2023

Vastuullisuuden johtaminen ja

hallinnointimalli

Vastuullisuuden johtaminen

Vastuullisuuden viitekehyksemme rakentuu yhdeksälle

YK:n kestävän kehityksen tavoitteelle  (United Nations’

Sustainable Development Goals (SDG)), sitoutumisesta

Pariisin ilmastosopimuksen 1,5 °C tavoitteen

saavuttamiseen  ja nettonolla 2050 tavoitteeseen. SRV

tukee lisäksi ILO:n (International Labour Organization)

kansainvälisiä työelämän suosituksia ja yleissopimuksia.

SRV:n hallitus käsittelee vastuullisuuteen liittyviä

asioita säännöllisesti ja päättää yhtiön pitkän aikavälin

tavoitteista. SRV:n johtoryhmä vastaa vastuullisuustyöstä,

jossa sitä johtaa kehitysjohtaja. Tarkempia

johtamiskäytäntöjä eri vastuullisuuden osa-alueilla

kuvataan seuraavissa luvuissa. Hallinto-, johto-, ja

valvontaelimet seuraavat säännöllisesti vastuullisuustyön

kehitystä. ESG-asiat menevät tarkastusvaliokunnalle ja

hallitukselle osavuosi- ja vuosikatsauksien

hyväksymisprosessin yhteydessä. Johtoryhmä seuraa

kuukausittain edistymistä ja ottaa kantaa toimenpiteisiin.

Hallinto-, johto- ja valvontaelinten rooli on kuvattu

tarkemmin vuosikertomuksen yhteydessä julkaistavassa

selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä.

Vastuullisuus on integroitu osaksi

johtamisjärjestelmäämme, joka pohjautuu ISO 9001

laatujärjestelmään, ISO 14001 ympäristöjärjestelmään, ja

ISO 45001 -työterveys- ja -turvallisuusjärjestelmään. Sen

osana toimivat johtamisen prosessit, tukiprosessit ja

liiketoiminnan ydinprosessit. Johtamisjärjestelmämme on

Kiwa Inspectan sertifioima ja sen piiriin kuuluu 100 %

henkilöstöstämme. ESG-asiat ovat olleet mukana myös

vuoden 2023 kannustinjärjestelmässä.

Eettiset toimintaohjeet määrittelevät periaatteet, joiden

mukaisesti SRV:llä tehdään päätöksiä ja toimitaan kaikissa

tilanteissa. SRV edellyttää myös, että kolmannet

osapuolet, kuten alihankkijat ja muut yhteistyökumppanit,

sitoutuvat eettisiin toimintaohjeisiin.

Vastuullisuustyötä ohjaa vuonna 2023 laadittu

vastuullisuuspolitiikka. Käytännön ohjeet täydentävät ja

tarkentavat eettisissä toimintaohjeissa ja yhtiön

politiikoissa tehtyjä linjauksia.

Vastuullisuus korostuu toimintaympäristön muutoksessa

Kestävyys vaikuttaa entistä voimakkaammin sekä

rahoituksen hintaan että saatavuuteen ja ESG

(Environment, Social ja Governance)- ja EU:n

taksonomiaraportoinnin merkitys korostuu. Kestävä

kehitys näkyy myös kansallisessa sääntelyssä. Uudessa

kaavoitus- ja rakentamislain lausuntoversiossa

hiilijalanjäljen laskenta on lisätty uutena säätelykehikkoon.

Vastuullisuustyössä otettiin merkittäviä askeleita

vuoden 2023 aikana. Olemme tunnistaneet, että

ihmisoikeusriskimme koskevat erityisesti

alihankintaketjuja ja sen vuoksi olemme vahvistaneet

asianmukaisen huolellisuuden prosessiamme koskien

toimittajavalintaa ja heidän arviointiaan. Otimme käyttöön

lisäprosessin, jolla pystymme entistä perusteellisemmin

varmistamaan alihankkijoiden ulkomaisen työvoiman

työnteko-oikeuden ja työehtojen asianmukaisuuden. Due

diligence -prosessi avataan tarkemmin hyvän hallintotavan

osiossa.

Vahvistaaksemme ilmastotoimiamme sitouduimme

tieteeseen perustuvaan ilmastotyöhön, Science Based

Targets -aloitteeseen. Liityimme vaativimpaan

tavoitteeseen, joka edellyttää lyhyen aikavälin

ilmastotavoitteiden lisäksi  pitkän aikavälin

hiilineutraaliutta vuoteen 2050 mennessä.

SRV on aktiivisesti mukana eri toimijoiden ohella

kehittämässä raportoinnin läpinäkyvyyttä sekä

vuorovaikutusta viranomaisten kanssa. Esimerkkinä

tällaisesta toiminnasta ovat muun muassa

Rakennusteollisuus RT:n koordinoimat Taksonomia-,

Kestävän rakentamisen- ja Työturvallisuuden-ryhmät,

sekä Suomen Green Building Councilin (FiGBC)

asiantuntijaverkostot. Lisäksi SRV osallistui alan

kehittämiseen tekemällä tiivistä yhteistyötä muiden alan

toimijoiden kanssa.

		24

Vastuullisuusraportointi, kaksoisolennaisuus ja

vastuullisuusohjelma

Vuosikertomus kattaa SRV:n olennaisimmat

vastuullisuusohjelman mukaiset aiheet vuodelta 2023.

Raportissa huomioimme SRV:n toiminnan yhteiskunnalliset

vaikutukset sekä sidosryhmiemme näkemykset.

Liiketoimintamme vaikutukset yhteiskuntaan ja

sidosryhmille on kuvattu arvonluontimallissa ja olemme

huomioineet ne pohjana olennaisuustyölle.

Kaksoisolennaisuusarviointi on tehty ottamalla

huomioon olennaiset vaikutukset  ja taloudellinen

olennaisuus. Lähestymistavan mukaisesti arvioimme

kestävyystekijöitä niiden merkityksen perusteella SRV:n

liiketoiminnalle ja sidosryhmille, niiden vaikutusten

perusteella talouteen, ympäristöön ja yhteiskuntaan sekä

huomioiden vaikutusten suuruuden. Taulukossa on kuvattu

kaksoisolennaisuusanalyysimme tulokset. Olennaiset

aiheet on huomioitu vastuullisuuspolitiikassa ja jatkossa 

vastuullisuusohjelmassa.

Hallituksen toimintakertomuksesta löytyy

kirjanpitolain vaatimusten mukainen selvitys

henkilöstöasioihin, sosiaaliseen vastuuseen,

ihmisoikeuksiin, ympäristö- ja ilmastoasioihin sekä

lahjontaan ja korruptioon liittyvistä asioista sekä muu

kirjanpitolain mukaisesti raportoitava tieto. Teimme

vuodesta 2023 Global Reporting Initiative (GRI)-raportin.

SRV arvioi lisäksi toimintaympäristönsä merkittäviä

riskejä ja mahdollisuuksia säännöllisesti osana yhtiön

riskienhallintaprosessia. Olemme sitoutuneita

raportoimaan Task Force on Climate-related Financial

Disclosures (TCFD) ja Task Force for Nature-related

Financial Disclosures (TNFD) suositusten mukaisesti. 

Kuvaus TCFD:n ja TNFD:n  mukaisesta ilmasto- ja

luontoriskien arvioinnista löytyy vuosikertomuksen

kohdasta Riskit ja riskienhallinta.

ESG-pohjainen vastuullisuusohjelma pohjautuu SRV:n

olennaisuusmäärittelyyn, joka päivitetään säännöllisesti

henkilöstökyselyn ja sidosryhmäkeskustelujen pohjalta.

Olemme tunnistaneet megatrendeiksi tiivistyvät kaupungit,

kiihtyvän ilmastonmuutoksen ja lisääntyvän

digitaalisuuden, joihin olennaiset teemat myös linkittyvät.

Strategiaa tukevissa vastuullisuustavoitteissa

huomioimme koko arvoketjun ja rakentamisen elinkaaren.

Vastuullisuusohjelman tavoitteet ja toteuma vuonna 2023

sekä pitkän aikavälin tavoitteet on esitetty taulukossa.

		25

Kaksoisolennaisuusmääritys:		Olennaiset aiheet:
Taustat: • Strategia ja liiketoimintasuunnitelma • Konsernin vastuullisuusasiantuntijat • Henkilöstön osallistaminen • Asiakkaiden, yhteistyökumppaneiden ja muiden sidosryhmien osallistaminen Vaikutusten, riskien ja mahdollisuuksien tunnistaminen: 1. Taloudellinen olennaisuus • ESG-aiheet, jotka ovat taloudellisesti merkittäviä riskejä tai mahdollisuuksia pitkällä tai lyhyellä aikavälillä 2. Olennaiset vaikutukset • ESG-aiheet, joihin SRV:n toiminnalla on merkittäviä positiivisia tai negatiivisia vaikutuksia yksilöihin, yhteiskuntaan tai ympäristöön	E	• Ilmastonmuutoksen hillitseminen • Ilmastonmuutokseen sopeutuminen • Energia • Luonnon monimuotoisuus • Vaikutukset ekosysteemien laajuuteen ja tilaan
	S	• Kiertotalous & resurssitehokkuus • Työolot (oma työvoima) • Yhdenvertainen kohtelu ja yhdenvertaiset mahdollisuudet (oma työvoima) • Muut työhön liittyvät oikeudet (oma työvoima) • Työolot (arvoketjun työntekijät) • Yhdenvertainen kohtelu ja yhdenvertaiset mahdollisuudet (arvoketjun työntekijät) • Muut työhön liittyvät oikeudet (arvoketjun työntekijät)
	G	• Vastuullinen yrityskulttuuri • Väärinkäytösten paljastajien suojelu • Suhteet tavaran- ja palveluiden toimittajiin ml. maksukäytännöt • Korruptio ja lahjonta

	Vastuullisuustavoitteet 2023
	Omakehitteisen toimintamme vihreän liikevaihdon osuus vähintään 80 % Tapaturmataajuus* alle 10 Henkilöstön suositteluindeksi kasvaa 10 % vuoden 2022 toteumasta Eettisten toimintaohjeiden verkkokoulutuksen toteutumisaste 100 % Kaikki toimittajamme käyvät läpi ESG-kriteerit valikoitumisvaiheessa
	Toteuma 2023
	Koko projektiportfolion vihreän liikevaihdon osuus oli 67,3 % ja omakehitteisen toiminnan osalta 100 % Tapaturmataajuus oli 10,0 Henkilöstön suositteluindeksi  kasvoi 18 % ja työvire oli erinomainen Eettisten toimintaohjeiden verkkokoulutuksen toteutumisaste 80 % Aktiivisista toimittajista 88 % on käynyt  läpi ESG-kriteerit valikoitumisvaiheessa
	Pitkän aikavälin tavoitteet
	Olemme sitoutuneet tieteeseen perustuvaan Science Based Targets aloitteeseen Hiilineutraaliuden saavuttaminen vuoteen 2050 mennessä Olemme sitoutuneet Nolla tapaturmaa -visioon
	*Lost Time Incident Frequency rate, SRV ja aliurakoitsijat

Ympäristövastuu

SRV:n ympäristötoiminnan lähtökohta on sitoutuminen

lakien noudattamiseen, ympäristönsuojeluun, toiminnan

kehittämiseen ja tason jatkuvaan parantamiseen ISO 14001

-standardin mukaisen ympäristöjärjestelmän avulla.

Ympäristöjohtaminen

SRV:n merkittävimmät ympäristövaikutukset aiheutuvat

rakennusjätteistä ja energiankulutuksesta sekä

maankäytön muutoksista.

Ilmasto-olosuhteiden vuoksi eniten energiaa kuluu

lämmitykseen, jossa on rakennustoiminnan suurin

päästöjen pienentämisen potentiaali. Kiertotalouden

edistäminen ja jätteiden lajittelu ovat yksi SRV:n

ympäristötoiminnan päätavoitteista.

SRV:n merkittävimmät välilliset ympäristövaikutukset

syntyvät rakennusmateriaalien valmistuksesta ja

lopputuotteen eli rakennusten ja infran käytöstä sekä

lopulta purkamisesta.

Rakentaminen vaikuttaa lähiympäristöön

rakentamisprosessin aikana, mutta myös välillisesti

muodostaen uusia pitkäaikaisia ympäristöjä. 

Hankekehityksen toiminnan ja elinkaariviisaan konseptin

kautta SRV:llä on mahdollisuus edistää ympäristön ja

ihmisen kannalta kestävien, terveellisten ja viihtyisien

yhdyskuntien suunnittelua.

SRV:n vastuullisuuspolitiikka ohjaa sekä omaa että

yhteistyökumppaneiden toimintaa vähäpäästöisiin ja

ympäristöystävällisiin ratkaisuihin.

Ympäristöasioiden johtamisen yleiset

toimintaperiaatteet on kuvattu ympäristöjohtamisen

käsikirjassa ja ympäristötoiminnan ohjeissa. SRV:n eettiset

toimintaohjeet ja urakkaohjelma kumppaneille ja

aliurakoitsijoille sisältävät heille suunnatut vaatimukset.

Myös hankintapolitiikkamme ottaa kantaa hankintojen

ympäristövastuullisuuteen.

Vuonna 2023 SRV:llä oli käytössä kolme yleistä

ympäristöluokitusta (kansainväliset LEED ja Breeam sekä

suomalainen RTS). Omakehitteisistä hankkeista

luokiteltuja oli kolme kappaletta.

Eri vaihtoehtojen vaikutuksia rakennuksen

elinkaareen vertailtiin elinkaariarvioinnilla (LCA) ja sen

osilla, paitsi elinkaarihankkeissa ja luokitusjärjestelmiä

käyttävissä kohteissa, myös omaperusteisissa

asuntohankkeissa ja elinkaariviisaissa projekteissa.

Suuria ympäristövahinkoja ei vuonna 2023 tapahtunut, ja

kaikki raportoidut poikkeamat olivat riskitasoltaan pieniä.

Ilmastonmuutos

Päästöintensiteettimme on laskenut yli 80 % perustasosta

31.12.2021 ja vuoden 2023 aikana yli 40 %:ia. Suurimmat

tekijät, jotka ovat edistäneet päästöjen vähenemistä, ovat

päästöttömän sähkön ja päästöttömän lämmön käyttö,

sähköllä toimivien työkoneiden määrän lisääminen sekä

biopolttoaineiden käyttäminen lopuissa työkoneissa. 

Kaikkia päästöjä emme vielä pysty poistamaan, joten

istutamme jäljelle jääviä päästöjä, vuonna 2023  1 847 t

CO2  vastaavan määrän puita. Vuonna 2023 istutimme

puita 16 700 kappaletta yhteistyössä istutapuita.fi:n

kanssa, jotka sitovat hiilidioksidia 10 000 t.

Vuonna 2023 olemme elinkaariviisaan strategiamme

mukaisesti suunnitelleet ympäristösuorituskyvyltään

entistä parempia rakennuksia sekä kehittäneet uusia

elinkaariviisaita ominaisuuksia. Kehitysprojektit koskivat

elinkaariviisaita energia- ja viilennysratkaisuja,

hiilijalanjäljen pienentämisestä ja vähähiilisiä materiaaleja,

käyttäjien hyvinvointia ja kestävää arkea tukevia

ratkaisuja, sekä ympäristösertifikaattien optimaalista

toteuttamista. Olemme vakioineet ratkaisuja, kuten

aurinkopaneelit ja viilennyksen asuntotuotantoon ja

tuoneet elinkaariviisauteen uusia tuotteita, kuten

kulutusjouston, pidennetyt takuut ja sisäolosuhteiden

älykkään optimoinnin.

Ympäristödatan hallinnointiin SRV:llä on käytössä

ympäristöraportointijärjestelmä, jonne projektit ja

yhteistyökumppanit kirjaavat kuukausittain

ympäristötiedot. Tarkemmat ympäristöraportoinnin tiedot

on esitetty vastuullisuusliitteessä.

Luonnon monimuotoisuus

Luonnon monimuotoisuus ulottuu myös rakennettuun

ympäristöön ja pihoille. Olemme kaupunkirakentajana

tunnistaneet tärkeäksi vaikuttamismahdollisuudeksemme

monimuotoisen kaupunkiluonnon luomisen ja luonnon

monimuotoisuutta tukevat pihat ja viherkatot ovat

valikoituneet olennaiseksi osaksi elinkaariviisauden

konseptiamme. Lisäämällä luonnon monimuotoisuutta

tiiviissä kaupunkiympäristössä, vaikutamme sekä luonnon

että ihmisten hyvinvointiin.

Biodiversiteettitavoitteemme ohjaavat toimintaamme.

Noudatamme lieventämishierarkiaa luonnon

monimuotoisuutta vähentävien vaikutusten hallitsemiseksi.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että ensisijaisesti

ympäristölle koituvia haittoja pyritään välttämään

kokonaan rakennetussa ympäristössä. Sen jälkeen

vaihtoehtoina on haittojen vähentäminen, ennallistamis- tai

hoitotoimenpiteet. Viimeisenä vaihtoehtona

kompensoidaan haittoja eli toteutetaan suojelu- ja

kunnostustoimenpiteitä. SRV soveltaa

leventämishierarkiaa aina tapauskohtaisesti, jolloin

lähtötasona on paikallinen ekosysteemi ja sen luontoarvot.

Ohjaamme ympäristön suunnittelua

pihasuunnitteluohjeella. Istutuksissa käytämme

monipuolisesti eri kasvilajeja ja lajikkeita ja vältämme

yksipuolisia massaistutuksia. Esimerkkikohteissamme

lajeja istutetaan jopa yli 50.

Teemme sidosryhmäyhteistyötä luonnon

monimuotoisuuden kehittämiseksi. Vuonna 2023

kysyimme Suunnannäyttäjiltä pihasuunnittelusta.

Vastauksissa korostui pihasuunnittelun tärkeys luonnon

		26

monimuotoisuuden tukemisessa ja viihtyvyyden

luomisessa.

Olemme vuoden 2023 aikana aloittaneet SRV:n

luonnon monimuotoisuuden tiekartan laatimisen.

Tavoitteenamme on tunnistaa omien toimien suorat

vaikutukset ja vaikutuksemme arvoketjuun. 

Kiertotalous ja resurssien käyttö

Kiertotalous  liittyy ennen kaikkea pitkäikäisyyteen,

muuntojoustavuuteen, korjattavuuteen ja materiaalien

kierrättämiseen. Suunnittelun ja hankinnan ohjauksella

vaikutetaan materiaalivalintoihin ja teknisiin ratkaisuihin

sekä mahdollistetaan onnistunut hankinta.

Yhteistyökumppaneiden kanssa käynnistettiin projekteja

liittyen jätevirtojen hyödyntämiseen. Tutkimme

hankekohtaisesti kiertotalouden mahdollisuudet. Vuonna

2023 on panostettu esimerkiksi puutavaran

uudelleenkäyttöön ja tehty puun kierrätyspisteitä

jätehuollon yhteyteen. Ympäristöjärjestelmässä seurataan

maa- ja kiviainesten määrää. 

Resurssit, joita käytämme tuottaaksemme palveluita

ja tuotokset on kuvattu arvonluontimallissamme.

Keräämme tietoa vihreistä materiaaleista ja teemme

yhteistyötä toimittajien kansa , jotta voimme edistää

niiden käyttöä. Hankintoja vertaillaan myös

ympäristönäkökulmasta.

Jätemäärän vähentäminen ja jätteiden lajittelu

työmaalla on keskeinen ympäristötavoite.

Syntypaikkalajitteluaste kuvaa jätehuollon tunnusluvuista

parhaiten työmaan toimintaa, jonka tavoite projekteissa

on vähintään 70 %:ia. Rakennusjätteen osalta luku oli

vuonna 2023 83 %. Hyötykäyttö- ja kierrätysaste ovat

jätehuollon yhteistyökumppaniemme raportoimia

jätevirran keskiarvoja. Rakennusjätteen tunnusluvut on

esitetty graafeissa.

Rakennusjätteiden lajitteluaste1 (%)

1 Suomen työmailla lajitellun jätteen osuus. Raportoidut

määrät eivät sisällä purkujätteitä eivätkä maa-ainesjätteitä.

Rakennusjätteiden hyötykäyttöaste (%)

1 Suomen työmailla. Raportoidut määrät eivät sisällä

purkujätteitä eivätkä irrotettuja maa- ja kiviaineksia.

Rakennusjätemäärä (1 000 tonnia)

Energiankulutus (%)

		27

Energiankulutus

Energialaji	Vertailu vuosi 2021, MWh	Vertailu vuosi 2022, MWh	2023, MWh	%- osuus	% 2023/ 2022
Polttoaineet uusiutumattomista lähteistä	28 212	9 159	4 686	16,9	51,2
Polttoaineet uusiutuvista lähteistä	702	3 708	6 098	21,9	164,4
Polttoaineet, yhteensä (Scope 1)	28 914	12 867	10 783	38,8	83,8
Ydinvoimalla tuotettu sähkö	N/A	7 537	7 806	28,1	103,6
Muu uusiutumaton sähkö	23 504	2 519	1 358	4,9	53,9
Uusiutuva sähkö	N/A	N/A	3 644	13,1	N/A
Kaukolämpö uusiutumattomista lähteistä	30 399	8 955	2 179	7,8	24,3
Kaukolämpö uusiutuvista lähteistä	N/A	N/A	2 008	7,2	N/A
Kaukokylmä uusiutumattomista lähteistä	301	1 073	21	0,1	1,9
Kaukokylmä uusiutuvista lähteistä	NA	NA	0	0,0	0,0
Scope 2 yhteensä	54 204	12 547	17 015	61,2	135,6
Fossiiliset / uusiutuvat yhteensä	N/A	21 706 / 3 708	8243 / 11 749	29,7 / 42,3	38,0/  316,8
Energiankulutus, yhteensä (Scope 1 ja Scope 2)	83 118	25 414	27 798	100,0	109,4
Energiaintensiteetti suhteessa liikevaihtoon (Scope 1 ja 2 MWh/ Liikevaihto MEUR)	89	43	46	N/A	106,0

          Kasvihuonekaasupäästöt

		28

	Energialaji	Vertailuvuosi 2021, tCO2e	Vertailuvuosi 2022, tCO2e	2023, tCO2	% 2023/2022
Scope 1	Polttoaineet uusiutumattomista lähteistä	6 720	2 304	1 137	49,4
	Polttoaineet uusiutuvista lähteistä	19	97	0	0,3
Scope 1 yhteensä		6 739	2 401	1 138	47,4
Scope 2	Ydinvoimalla tuotettu sähkö	N/A	0	0	0
	Uusiutumattomilla tuotantomenetelmillä tuotettu sähkö	5 453	202	162	80,0
	Uusiutumattomilla tuotantomenetelmillä tuotettu kaukolämpö	4 499	1 352	473	35,0
	Uusiutumattomilla tuotantomenetelmillä tuotettu  kaukokylmä	45	162	1	0,5
Scope 2 yhteensä		9 997	1 716	636	37,1
Scope 2 sijaintiperusteinen yhteensä		N/A	N/A	1 648	N/A
Scope 1 + 2 fossiiliset yhteensä		16 717	4 020	1 773	44,1
Scope 1 + 2 uusiutuvat yhteensä		19	97	0	0,3
Scope 1 + 2 yhteensä		16 736	4 117	1 774	43,1
	Energialaji			Vertailuvuosi 2023, tCO2
Scope 3 merkittävät	1. Ostetut tavarat ja palvelut	N/A	N/A	331 987	N/A
	3. Polttoaineeseen ja energiaan liittyvät toiminnat, jotka eivät sisälly scope 1 tai 2 päästöihin)	N/A	N/A	822	N/A
	5. Toiminnasta syntynyt jäte	N/A	N/A	352	N/A
	6. Liiketoimintaan liittyvä matkustaminen	N/A	N/A	690	N/A
	11. Myytyjen tuotteiden käyttö	N/A	N/A	90 870	N/A
Scope 3 yhteensä		N/A	N/A	424 721	N/A
Yhteensä (Scope 1 + Scope 2 + Scope 3)		N/A	N/A	426 494	N/A
Päästöintensiteetti (Scope 1,2)		18	5	3	60,0
Päästöintensiteetti (Scope 1,2,3)		N/A	N/A	699	N/A
Päästöintensiteetti (Scope 3)		N/A	N/A	696	N/A
Biogeeniset päästöt		179	945	813	86,0
Biopolttoaineiden päästöjen laskennassa käytettiin aiemmin elinkaaren päästöjä. Vuoden 2023 laskennassa käytettiin käytönaikaisten päästöjen arvioinnissa muutoin 0-kerrointa, paitsi lämmityspolttonesteiden osalta toimittajan ilmoittamaa non-CO2 päästöjen kerrointa.
Päästöintensiteetin Scope 1, 2 ja 3 laskentakaava on (tCO2 e/Liikevaihto MEUR) ja energiaintensiteetin laskentakaava on (MWh/Liikevaihto MEUR). Rakennuskustannusindeksillä korjatulla liikevaihdolla laskettu päästöindeksi on 3 (Scope 1,2), vertailuvuotena 2022.

SRV:n EU:n taksonomiaa koskeva raportointi

EU:n taksonomia on kestävän rahoituksen

luokittelujärjestelmä. Taksonomia muodostuu asetuksesta

ja sen perusteella annetusta teknisestä sääntelystä. 

Yritysvastuuraporttimme sisältää tiedot

taksonomianmukaisesta liikevaihdosta, pääomamenoista

ja toimintamenoista EU:n ohjeistuksen mukaisesti

taulukkomuodossa. Hankkeidemme taksonomiakriteerit

käydään läpi johtamisjärjestelmämme mukaisesti osana

suunnittelun ohjausta, hankintoja ja työmaatoimintoja.

EU:n taksonomian sosiaaliset vähimmäissuojatoimet

Liiketoimintamme toimii sosiaalisten

vähimmäissuojavaatimusten mukaisesti. Olemme

sitoutuneet YK:n yrityksiä ja ihmisoikeuksia koskeviin

periaatteisiin sekä ILO:n yleissopimukseen ja

kansainväliseen ihmisoikeuslainsäädäntöön. Eettiset

toimintaohjeemme sekä yhtiön politiikat, periaatteet ja

prosessit ohjaavat toimintaamme liittyen ihmisoikeuksiin ja

työntekijöiden oikeuksiin.

SRV:llä on käytössä luottamuksellinen eettinen

kanava, jonka avulla SRV:n työntekijät ja sidosryhmät

voivat ilmoittaa tapauksista, joissa on mahdollisesti

toimittu lainvastaisesti tai SRV:n arvojen tai eettisten

periaatteiden vastaisesti. SRV:n eettistä kanavaa operoi ja

hoitaa riippumaton palveluntuottaja.  Lisäksi SRV:n

toimittajien tulee täyttää vastuullisuusvaatimuksemme. 

Auditoinnit tukevat ihmisoikeustyötämme ja niiden kautta

jäljitämme, tunnistamme sekä estämme potentiaalisia

hankintaketjuun liittyviä riskejä. Korruption estämiseksi

tehtyjä toimia on kuvattu tarkemmin hyvän hallintotavan

osuudessa. Verotuksen ja kilpailuoikeuden osalta

toimimme kansallisten säädösten mukaisesti.

		29

	SRV:n taksonomiakelpoinen toiminta liittyy uusien rakennusten rakennustoimintaan, rakennusten korjaustoimintaan ja infrarakentamiseen ja sitä on yli 90 % liikevaihdostamme. Taksonomianmukaisuus tarkoittaa, että toiminta edistää merkittävästi vähintään yhden EU:n ympäristötavoitteen saavuttamista eikä aiheuta merkittävää haittaa muille viidelle ympäristötavoitteelle. SRV raportoi toiminnastaan ilmastonmuutoksen hillitsemiseen liittyvän kriteeristön mukaisesti. Taksonomiakelpoisesta liikevaihdosta 67,3 % oli taksonomianmukaista.

EU:n taksonomian raportointitaulukot

2023,0

Merkittävän edistämisen kriteerit

"Ei merkittävää haittaa" -kriteerit (DNSH: Does Not Significantly Harm)

Taloudelliset toiminnot

Koodi(t)

Liikevaihto

Osuus liikevaihdosta, vuosi 2023

Ilmastonmuutoksen hillintä

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen

Vesi

Ympäristön pilaantuminen

Kiertotalous

Biologinen monimuotoisuus

Ilmastonmuutoksen hillintä

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen

Vesi

Ympäristön pilaantuminen

Kiertotalous

Biologinen monimuotoisuus

Vähimmäistason suojatoimet

Taksonomian mukaisten tai taksonomiakelpoiste n osuus liikevaihdosta, vuosi 2022

Luokka mahdollistava toiminta

Luokka siirtymätoiminta

MEUR

%

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

%

M

T

A.  TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNOT

A.1. Ympäristön kannalta kestävät (taksonomian mukaiset) toiminnat

Uusien asuntojen ja toimitilojen rakentaminen, korjausrakentaminen, infrarakentaminen, energia- ja elinkaaripalvelut sekä omien tai leasing-kiinteistöjen vuokraus tai hallinta.

7.1, 7.2, 6.13-6.17 , 7.3-7.6, 7,7

378,7

67,30 %

100,00 %

K

K

K

K

K

K

K

53,6

Ympäristön kannalta kestävistä (taksonomian mukaisista) toiminnoista saatu liikevaihto

378,8

67,30 %

100,00 %

K

K

K

K

K

K

K

53,6

Josta mahdollistavat toiminnat

0,0

— %

Josta siirtymätoiminnat

0,0

— %

A.2. Taksonomiakelpoiset muttei ympäristön kannalta kestävät (muut kuin taksonomian mukaiset) toiminnat

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

Toiminnot, jotka eivät sisällä rakentamista.

2,9

0,52 %

Taksonomiakelpoisista muttei ympäristön kannalta kestävistä (muista kuin taksonomian mukaisista) toiminnoista saatu liikevaihto

2,9

0,52 %

A. Taksonomiakelpoisista toiminnoista saatu liikevaihto

561,9

92,11 %

B. EI-TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNAT

Ei-taksonomiakelpoisista toiminnoista saatu liikevaihto

48,1

7,89 %

YHTEENSÄ

610,0

100,00 %

		30

2023

Merkittävän edistämisen kriteerit

"Ei merkittävää haittaa" -kriteerit (DNSH: Does Not Significantly Harm)

Taloudelliset toiminnot

Koodi(t)

Pääomamenot

Osuus pääomamenoista, vuosi 2023

Ilmastonmuutoksen hillintä

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen

Vesi

Ympäristön pilaantuminen

Kiertotalous

Biologinen monimuotoisuus

Ilmastonmuutoksen hillintä

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen

Vesi

Ympäristön pilaantuminen

Kiertotalous

Biologinen monimuotoisuus

Vähimmäistason suojatoimet

Taksonomian mukaisten tai taksonomiakelpoiste n osuus pääomamenoista, vuosi 2022

Luokka mahdollistava toiminta

Luokka siirtymätoiminta

MEUR

%

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

%

M

T

A.  TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNOT

A.1. Ympäristön kannalta kestävät (taksonomian mukaiset) toiminnat

Aineellisten sekä aineettomien hyödykkeiden sekä käyttöoikeusomaisuuserien lisäys kuluneen tilikauden aikana

7.1, 7.2, 6.13-6.17, 7.3-7.6, 7,7

2,5

55,56 %

100,00 %

K

K

K

K

K

K

K

55,0

Ympäristön kannalta kestävien (taksonomian mukaisten) toimintojen pääomamenot

2,5

55,00 %

100,00 %

K

K

K

K

K

K

K

55,0

Josta mahdollistavat toiminnat

0,0

0,0

0,0

Josta siirtymätoiminnat

0,0

0,0

0,0

A.2. Taksonomiakelpoiset muttei ympäristön kannalta kestävät (muut kuin taksonomian mukaiset) toiminnat

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

Yleishallinnolliset järjestelmät

1,3

28,89 %

Taksonomiakelpoisten muttei ympäristön kannalta kestävien (muiden kuin taksonomian mukaisten) toimintojen pääomamenot

1,3

28,89 %

A. Taksonomiakelpoisten toimintojen pääomamenot

4,5

100,00 %

B. EI-TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNAT

Ei-taksonomiakelpoisten toimintojen pääomamenot

0,0

— %

YHTEENSÄ

4,5

100,00 %

		31

2023

Merkittävän edistämisen kriteerit

"Ei merkittävää haittaa" -kriteerit (DNSH: Does Not Significantly Harm)

Taloudelliset toiminnot

Koodi(t)

Toimintamenot

Osuus toimintamenoista, vuosi 2023

Ilmastonmuutoksen hillintä

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen

Vesi

Ympäristön pilaantuminen

Kiertotalous

Biologinen monimuotoisuus

Ilmastonmuutoksen hillintä

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen

Vesi

Ympäristön pilaantuminen

Kiertotalous

Biologinen monimuotoisuus

Vähimmäistason suojatoimet

Taksonomian mukaisten tai taksonomiakelpoiste n osuus toimintamenoista, vuosi 2022

Luokka mahdollistava toiminta

Luokka siirtymätoiminta

MEUR

%

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K; E; E/ S

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

K/E

%

M

T

A.  TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNOT

A.1. Ympäristön kannalta kestävät (taksonomian mukaiset) toiminnat

Aineellisiin sekä aineettomiin hyödykkeisiin ja käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat kulut ja tuotekehityskustannukset, joita ei ole aktivoitu

7.1, 7.2, 6.13-6.17, 7.3-7.6, 7,7

0,6

100,00 %

100,00 %

K

K

K

K

K

K

K

100 %

Ympäristön kannalta kestävien (taksonomian mukaisten) toimintojen toimintamenot

0,6

100,00 %

100,00 %

100,0

Josta mahdollistavat toiminnat

0,0

— %

Josta siirtymätoiminnat

0,0

— %

A.2. Taksonomiakelpoiset muttei ympäristön kannalta kestävät (muut kuin taksonomian mukaiset) toiminnat

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

KEL; E/ KEL

Taksonomiakelpoista liikevaihtoa palvelevat kustannukset

0,0

— %

Taksonomiakelpoisten muttei ympäristön kannalta kestävien (muiden kuin taksonomian mukaisten) toimintojen toimintamenot

0,0

— %

A. Taksonomiakelpoisten toimintojen toimintamenot

0,6

100,00 %

B. EI-TAKSONOMIAKELPOISET TOIMINNAT

Ei-taksonomiakelpoisten toimintojen toimintamenot

0,0

— %

YHTEENSÄ

0,6

100,00 %

		32

Sosiaalinen vastuu

SRV:n sosiaalisen vastuun vaikutukset

SRV:n sosiaalisen vastuun vaikutukset liittyvät pitkälti

yhtiön henkilöstön työhyvinvointiin ja sitä kautta

vaihtuvuuden minimointiin. Sosiaalinen vastuu ulottuu

myös tuotteisiimme ja palveluihimme, joista raportoidaan

ympäristövastuun ja hyvän hallintotavan osiossa. Olemme

sitoutuneita kunnioittamaan ja edistämään kansainvälisesti

tunnustettuja vapauksia ja ihmisoikeuksia:

YK:n SDG’t (United Nations Sustainable Development

Goals) ja ILO:n (International Labour Organization)

kansainvälinen ihmisoikeuksien julistus.

Sosiaalisen vastuun toimintatapamme

SRV:n kulttuuri rakentuu yhteisistä arvoista, strategiasta,

asiakaslupauksesta ja toimintatavasta. Arvomme ovat

vastuullisuus, innostus tekemiseen, rohkeus kehittää,

tuloksellisuus ja avoin yhteistyö. Toimintatapamme kuvaa

halutunlaista käyttäytymistä - miten me SRV:llä saamme

asiat aikaiseksi. Henkilöstöjohtamisen toimintatapamme

on kuvattu henkilöstöpolitiikassa ja sitä täydentävissä

periaatteissa. ISO-sertifioidun johtamisjärjestelmän piiriin

kuuluu koko henkilöstömme.

Vuoden 2023 sosiaalisen vastuun toimenpiteet ja

edistyminen (oma henkilöstö)

Hyvä työilmapiiri ja laadukas johtaminen ovat keskeisiä

kulmakiviä henkilöstömme hyvinvoinnissa, jota aktiivinen

työterveys- ja turvallisuustyö tukevat. Haluamme tarjota

monipuolisia urapolkuja eri taustoista tuleville

ammattilaisille.

SRV:llä työhyvinvointia ja työnkuormittavuutta sekä

työssä viihtymistä mitataan vuosittain tehtävällä laajalla

henkilöstökyselyllä ja neljännesvuosittaisilla kevyillä

työvirepulssitutkimuksilla. SRV:n henkilöstön

työvirekyselyn eNPS kasvoi 18 % vuoden 2023 aikana.

Työvire oli vuonna 2023 erinomainen (4.1 / 5.0).

SRV:n tavoitteena on olla turvallinen, yhteisöllinen ja

tasa-arvoinen työpaikka. Koulutamme henkilöstöä ja

varmistamme tarvittavat pätevyydet. Esihenkilöiden

valmennus on keskittynyt työsuhdekoulutuksiin sekä

esihenkilötyön taitojen kehittämiseen. Koulutuspäiviä

kertyi Suomessa 0,7 päivää per henkilö.

Mittaamme säännöllisesti asiakastyytyväisyyttämme.

Vuoden 2023 asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS B2C

toteuma oli -6 ja NPS B2B oli 61, joka ylitti tavoitteemme.

Toteutimme asiakaslupauksen mukaista toimintaamme

asiakkaan arvioimana tasolla 6,7/10 B2C ja tasolla 8,4/10

B2B.

Haluamme kannustaa nuoria rakennusalalle ja

tarjoamme heille vuosittain monipuolisia työtehtäviä.

SRV:llä työskenteli vuoden 2023 kesällä yhteensä 66

harjoittelijaa. Harjoittelijoita työskenteli ympäri Suomen

monipuolisesti erilaisissa tehtävissä. Harjoittelijoille

järjestettiin kesällä oma perehdytystilaisuus. Valtaosa

harjoittelijoista myös jatkoi työskentelyä kesäkauden

jälkeen.

SRV tarkasteli vuoden 2023 aikana myös

sponsorointi- ja lahjoitusohjetta, jossa tavoitteena on

löytää pitkäaikaisia sponsorointi- ja kumppanuuskohteita,

jotka sopivat yhtiön strategiaan, arvoihin, vastuullisuus- ja

brändimielikuvatavoitteisiin.

SRV on vuodesta 2021 lähtien tehnyt yhteistyötä

Suomen Olympiakomitean Lasten liike -ohjelman kanssa

lasten liikuttamiseksi. Yhteistyöllä tuetaan koulupäivän

aikaisen harrastamisen edistämistä ja erityisesti lasten

harrasteohjaajien koulutusta. Yhteistyö on osa

elinkaariviisasta ajattelua, jolla tuemme lasten

tulevaisuutta.

Edistämme tasa-arvoa ja monimuotoisuutta

Tammi–joulukuussa 2023 SRV:llä työskenteli keskimäärin

778 (926) henkilöä. Keskeisimmät henkilöstöön liittyvät

tunnusluvut löytyvät alla olevasta taulukosta ja graafeista.

SRV:n työntekijät ovat työsuhteessa ja edellytämme,

että myös alihankkijoiden ja vuokratyövoimayrityksen

henkilöstön asema järjestetään työsuhteiseksi.

Työehtosopimusten piiriin kuuluu 75,4 % henkilöstöstä.

Ainoastaan ylemmillä toimihenkilöillä ei ole omaa

työehtosopimusta.

Säännölliset tulos- ja vuosikeskustelut koskevat koko

henkilöstöä. SRV:llä on työntekijöistä valittu

henkilöstöedustus, joka kokoontuu vähintään neljä kertaa

vuodessa. SRV:llä tuetaan työhyvinvointia ja työkyvyn

ylläpitämistä aktiivisesti ja yhtiöllä on kattava

työterveyshuolto. Sairaspoissaoloprosenttimme oli 1,8 %

vuonna 2023.

Henkilöstö 2023 (henkilöä)

Henkilöstö 31.12.2023

		33

Ikä- ja sukupuolijakauma

SRV kohtelee tasavertaisesti kaikkia työtehtävien

vaatimukset täyttäviä henkilöitä sukupuoleen, kieleen,

uskontoon, kansalliseen tai etniseen alkuperään,

mielipiteeseen, perhesuhteeseen, ikään, sukupuoliseen

suuntautuneisuuteen, ammattiyhdistystoimintaan,

poliittiseen toimintaan tai terveydentilaan katsomatta.

Emme hyväksy ihmisoikeuksia rikkovia toimintatapoja,

kuten työperäistä hyväksikäyttöä.

SRV teki vuonna 2023 palkkavertailututkimuksen.

Sen perusteella voimme todeta, että naisten ja miesten

välillä ei ole merkittäviä palkkaeroja. SRV:lle riittävä palkka

tarkoittaa työstä maksettavaa korvausta, joka takaa

kohtuullisen elintason.

Raportointikaudella on ilmoitettu 3 kappaletta

epäiltyjä syrjintä tai häirintätapauksia. Kaikki tapaukset on

käsitelty SRV:n prosessin mukaisesti, joka on kuvattu

tarkemmin hyvän hallintotavan osiossa. Vakavia

ihmisoikeusrikkomuksia ei ole tullut esille vuonna 2023.

SRV pyrkii edistämään organisaationsa

monimuotoisuutta nostamalla tasa-arvoa korostavia

esimerkkejä viestinnässä ja sisäisissä koulutuksissa.

Edistämme yhdenvertaisuutta järjestämällä erityistä tukea

suomenkieltä taitamattomille työntekijöille, korostamme

rekrytointiprosessissa tasa-arvoa myös sukupuolten välillä

ja palkan osalta sekä tarkastelemme ikääntyvien työoloja.

Turvallisuusjohtamisen ja –kulttuurin kehittäminen

SRV:llä terveellinen ja turvallinen työympäristö on kaiken

toiminnan perusta. Haluamme jatkuvasti kehittää

turvallisuuskulttuuriamme, jossa turvallisuus on kiinteä osa

tavanomaista työpäivää. SRV on mukana

Työterveyslaitoksen Nolla tapaturmaa -foorumissa ja

sitoutunut Nolla tapaturmaa-tavoitteeseen.

SRV: työterveys- ja turvallisuusnäkökohdat

Rakennusala on työtapaturmatilastojen valossa vaarallisin

toimiala, minkä vuoksi meidän on huolehdittava

työterveys- ja turvallisuusnäkökohtien toteutumisesta

erityisen hyvin. SRV:llä on käytössä turvallisuuden ohjelma,

jolla varmistamme turvallisen työympäristön ja

vähennämme tavoitteellisesti poissaoloon johtaneita

työtapaturmia. Toimillamme yhteisellä työpaikallamme

työterveyden ja turvallisuuden edistämiseksi vaikutamme

oman henkilöstömme lisäksi myös

yhteistyökumppaneidemme terveyden ja hyvinvoinnin

edistämiseen. Jokaisen tulee tuntea olonsa turvalliseksi

meidän työmaillamme.

Rakentamillamme rakennuksilla on pitkäaikainen

terveysvaikutus rakennusten käyttäjiin, ja se edellyttää

meiltä erityissuunnittelua, rakentamisen ratkaisujen sekä

talotekniikan viisaita valintoja. Hyvinvointia tukeva

rakennettu ympäristö lisää arjen viihtyvyyttä, tukee

työssäoloa ja on kestävä myös ympäristön kannalta.

Hyvinvointia lisääviä tekijöitä ovat esimerkiksi puhdas

sisäilma, miellyttävä lämpötila ja hyvä valaistus.

		34

	2023	2022	2021
Ikäjakauma, kaikki työntekijät*
34 tai alle (%)	236	286	302
35-51 (%)	342	340	330
52 ja yli (%)	194	217	237
Keski-ikä (vuotta)	42	42	42
Sukupuolijakauma
Kaikki työntekijät (naisten %- osuus, miesten %-osuus)	Naisia 20%, miehiä 80%	Suomessa naisia 22% miehiä 78%, kansainvälisesti naisia 35%, miehiä 65%	Suomessa naisia 21 %, miehiä 79 %, kansainvälisesti naisia 35 %, miehiä 65 %
Johtoryhmä (naisten %-osuus, miesten %-osuus)	Naisia 40 %, miehiä 60 %	Naisia 36 %, miehiä 64 %	Naisia 25 %, miehiä 75 %
Hallitus (naisten %-osuus, miesten %-osuus)	Naisia 20 %, miehiä 80 %	Naisia 20 %, miehiä 80 %	Naisia 20 %, miehiä 80 %
*Suomessa 31.12.2023

T

Työturvallisuus-

kulttuuri

mitataan silloin,

kun kukaan ei

katso

Toimintatapamme

Yhtiömme työturvallisuustyötä kehitetään osana SRV:n

ISO 45001 -johtamisjärjestelmää sekä HSEQ-toimintaa.

SRV:n terveys- ja turvallisuustyötä ohjaa

vastuullisuuspolitiikka, joka sisältää turvallisuusjohtamisen

yleiset toimintaperiaatteet. Varmistamme työmaiden

turvallisuuden johtamisjärjestelmän mukaisilla prosesseilla.

Toiminnan oikeellisuuden varmistamiseksi SRV:llä on

eettiset toimintaohjeet, urakkaohjelma yhteiskumppaneille

ja perehdytyskäytännöt.

Vuoden 2023 työterveyden- ja työturvallisuuden

toimenpiteet ja edistyminen

Päämäärähakuinen turvallisuustyö jatkui vuonna 2023

päivitettyjen tavoitteiden mukaisesti kohti Nolla

tapaturmaa -tavoitetta. Työturvallisuuden osalta nostimme

vuoden 2023 kantavaksi teemaksi  puuttumisen ja

välittämisen turvallisuuden laiminlyönteihin sekä

kehitimme yleisesti turvallisuusjohtamista jatkuvan

parantamisen periaatteilla.

SRV:n johto on sitoutunut  hyvän

työturvallisuuskulttuurin kasvattamiseen, jossa avoimuus

ja rohkeus tuoda esille epäkohtia ovat keskeisiä

tunnusmerkkejä. Johto osallistuu aktiivisesti arjen

turvallisuuteen liittyviin keskusteluihin sitouttaen sitä

kautta koko organisaation tavoitteisiin. Turvallisuustyön

tuloksena olemme päässeet vuodelle 2023 asetettuihin

tavoitteisiin. Ylin johtomme käy säännöllisesti

työmaakierroksilla. Vuoden 2023 aikana johtomme teki

yhteensä lähes 200 turvallisuuskatselmusta. Johto

osallistuu aktiivisesti työmaiden arjen turvallisuuteen

liittyviin keskusteluihin.

Osoituksena SRV:n pitkäjänteisestä

työturvallisuustyöstä ovat  Rakennusteollisuus RT Ry:n 

valtakunnallisen “Turvallisuus alkaa minusta” -

työturvallisuuskilpailun 2023 palkinnot kahdelle rakenteilla

olevalle työmaallemme, Wintterin monitoimitalolle ja Wood

Cityn toimistotalolle.

		35

Riskienhallinnan osaamisen kehittäminen on ollut osa

strategiaamme vuonna 2023. Työturvallisuustyössä se on

näkynyt monin toimenpitein, kuten säännöllisten

turvavarttien, turvallisuusjohtamisen koulutusten,

työturvallisuuskorttikoulutusten ja turvallisuusauditointien

kautta. Osana tavoitteellista turvallisuustyötä vuoden 2023

aikana nostettiin henkilökohtaisten suojainten vaatimuksia

työmailla nilkkaa tukevilla varrellisilla turvakengillä ja

viiltosuojahanskoilla.

Tavoitteellinen turvallisuustyö on tuottanut tulosta ja

siitä osoituksena tapaturmataajuutemme (LTIF, Lost time

incident frequency rate) oli vuonna  2023 10.0  (13.8).

Laadukkaiden turvallisuushavaintojen tekeminen ja

käsittely on vakiintunut toimintatavaksi SRV:llä.

Turvallisuushavainnot ovat tärkeä päivittäisjohtamisen

työkalu ja niitä on saatu yli 13 000 vuonna 2023.

Pidimme yhdessä hankintatoimen ja

turvallisuusasiantuntijoiden kanssa työturvallisuuspäivän

keskeisille aliurakoitsijoille. Haluamme heidän onnistuvan

turvallisuustyössä.

Työturvallisuus

	2023	2022	2021
Tapaturmataajuus SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat (LTIF, liukuva 12 kk)*	10,0	13,8	14,4
Tapaturmataajuus SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat (LTIF, liukuva 12 kk), vanhat laskentaperiaatteet**	9,0	12,5	12,8
Työtapaturmat SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat (kpl)	44	71	94
Vakavat työtapaturmat SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat (kpl)	6	7	12
Kuolemaan johtaneet tapaturmat SRV:n työntekijät ja aliurakoitsijat (kpl)	0	0	0
TR-mittausten keskiarvo SRV:n työmailla (%)	96,3	96,1	96,3
MVR-mittausten keskiarvo SRV:n työmailla (%)	96,4	95,4	96,7
Tehdyt TR- ja MVR-mittaukset (kpl)	1 297	2 409	2 271
Turvallisuushavainnot (kpl)	13 243	13 024	14 466
Turvallisuushavaintotaajuus (kpl / mtth)	2 620	2 271	1 984
TR-ja MVR-mittarvin käytön oikeellisuus, %- ero työmaa vs. turvatiimi	2,7	4,5	4,9

*Tapaturmataajuuden laskenta tehdään GRI:n mukaisesti vuodesta 2023 alkaen. Vuosien

2021-2022 luvut on oikaistu. Aliurakoitsijoiden työtunnit tulevat toteutuneiden leimausten

mukaisesti ilman lomakorjausta. SRV:n oman henkilöstön kuukauden työtunteina on

käytetty 144,5, jossa on huomioitu loma-ajat 30 päivää.

**SRV:n vanhoissa laskentaperiaatteessa on nyt huomioitu oikea lomakorjaus, jonka vuoksi

tapaturmataajuus on muuttunut pörssitiedotteessa 1.2.2024 ilmoitetusta (8,7)

		36

Vuoden 2023 sosiaalisen vastuun toimenpiteet ja

edistyminen (arvoketjun työntekijät)

SRV on sitoutunut ihmisoikeuksiin ja työperäisen

hyväksikäytön estämiseen. Toimimme eettisten

toimintaohjeiden mukaisesti ja olemme tietoisia due

diligence –velvollisuuksistamme.

Sitoudumme välttämään arvoketjuumme osallistuviin

ihmisiin kohdistuvia kielteisiä vaikutuksia sekä

puuttumaan, jos niitä ilmenee. Näiden vaikutusten

huomiointi on jokaisen SRV:läisen velvollisuus.

Keskeiset ihmisoikeuksia edistävät teemat ja toimenpiteet:

1. Omien ja SRV:n toimittajien oikeuksien kunnioittaminen

tarjoamalla kunnolliset työolosuhteet

2. Yhteisöjen ja elinympäristöjen suojelu kehittämällä

kestävää rakennettua ympäristöä

3. Eettisten toimintatapojen edistäminen alalla aktiivisella

työllä harmaata taloutta, työperäistä hyväksikäyttöä ja

muuta epäeettistä toimintaa vastaan

Arvoketjun työntekijöiden osalta noudatamme samoja

vastuullisuusperiaatteita, jotka koskevat SRV:n omia

työntekijöitä. Käsittelemme kaikki arvoketjun työntekijöiltä

nousseet huolenaiheet ja noudattaen

huolellisuusvelvoitetta selvitämme kaikki esiin nousseet

epäilyt, jotka kohdistuvat työoloihin tai muihin

työntekijöiden oikeuksiin ja mahdolliseen kaltoinkohteluun

sekä väärinkäytöksiin liittyen.

Kaikkien SRV:n yhteistyökumppanien tulee

noudattaa omassa toiminnassaan eettisiä toimintaohjeita

ja varmistaa, että myös heidän omat

alihankkijat noudattavat niitä. Edellytämme myös täyttä

sitoutumista  SRV:n vastuullisuusohjelmaan.

Yhtiö haluaa ehkäistä työperäistä hyväksikäyttöä ja

eettisten toimintaohjeiden vastaista toimintaa entistä

tehokkaammin. Varmistaaksemme, että valitut toimet

ohjaavat yhtiömme toimintaa ja arvoketjua, parannamme

jatkuvasti due diligence -prosessiamme ihmisoikeuksien

haitallisten vaikutusten tunnistamiseksi, ehkäisemiseksi ja

lieventämiseksi. Mikäli havaitsemme epäilyjä

rikkomuksista, teemme yhteistyötä eri osapuolten ja

viranomaisten kanssa toiminnan korjaamiseksi.

SRV otti vuonna 2023 käyttöön lisäselvitysprosessin,

jolla se pystyy entistä perusteellisemmin varmistamaan

alihankkijoidensa ulkomaisen työvoiman työnteko-

oikeuden ja työehtojen asianmukaisuuden sekä sen että

työntekijät myös ymmärtävät Suomessa vallitsevan

lainsäädännön oikeuksineen sekä velvollisuuksineen.

Edellytämme sitoutumista yrityksen edustajan

allekirjoituksella. Kävimme vuonna 2023 läpi kaikkien

kolmannen maan kansalaisten työoikeudet ja

vastaavuudet työtehtäviin.

Lisätietoja arvoketjun työntekijöihin kohdistuvasta

vastuullisuustyöstä on avattu hyvän hallintotavan

osuudessa.

Hyvä hallintotapa

SRV:n hyvän hallintotavan vaikutukset

Hyvässä hallintotavassa korostuvat hyvä johtaminen,

eettiset toimintatavat ja vastuullisen toiminnan kehitys.

Kehitämme toimintatapojamme kuuntelemalla

sidosryhmiämme ja mittaamalla johtamisjärjestelmämme

vaikuttavuutta sekä suorituskykyä.

Kannustamme henkilöstöämme innovointiin, ja

eettisten ja vastuullisten toimintatapojen jakamiseen.

Kehitämme compliance-toimintoamme sekä koulutamme

henkilöstöämme jatkuvan parantamisen periaatteilla.

Edistämme ihmisoikeuksien toteutumista ja reilua kilpailua

sekä estämme aktiivisesti työperäistä hyväksikäyttöä,

harmaata taloutta, lahjontaa ja korruptiota. Tämän lisäksi

toimintamme ytimessä on työturvallisuuden ja -terveyden

vaaliminen kokonaisvaltaisesti. Työllistämällä ja

maksamalla veroja vaikutamme positiivisesti talouksiin ja

yhteiskuntaan.

Toimintatapamme

Toimitusjohtaja ja SRV:n johtoryhmä vastaa eettisten

toimintatapojen noudattamisesta strategisella tasolla ja

liiketoiminnoilla on vastuu operatiivisessa toiminnassa. 

Johtaminen ja eettiset toimintatavat on kuvattu

johtamisjärjestelmässämme, jonka noudattamista

edellytämme kaikilta työntekijöiltämme. Sitä täydentävät

politiikat ja ohjeet, joihin on kirjattu toimintaa ohjaavat

periaatteet ja käytännön toimintaohjeet

dokumentaatioineen. Edellytämme aliurakoitsijoilta ja

toimittajiltamme vastaavien eettisten periaatteiden

noudattamista yhtä vahvasti kuin itseltämmekin.

Periaatteet on kirjattu aliurakoitsijoiden ja toimittajien

eettisiin toimintaohjeisiin (Supplier Code of Conduct),

joihin sitoutuminen on välttämätön edellytys ennen töiden

aloittamista.

Vuoden 2023 hyvän hallintotavan toimenpiteet ja

edistyminen

Koko henkilöstöltä edellytetään eettisten toimintaohjeiden

koulutuksen suorittaminen kerran vuodessa ja se toteutui

jo 80 %:sti. Yhteistyökumppaneillemme jalkautamme

toimintaohjeet osana sopimuksia ja urakkaohjelmia.

Eettiset toimintaohjeet sisältävät korruption ja lahjonnan

ehkäisemiseen liittyvät periaatteet, joissa toteamme, että

emme tarjoa tai vastaanota lahjuksia.

Korruptionvastaisuus on ehdoton edellytys

toiminnassamme. Edellytämme alihankkijoiltamme

ja muilta yhteistyökumppaneiltamme nollatoleranssia

korruption suhteen.

Suhtaudumme mahdollisiin epäiltyihin

väärinkäytöksiin vakavasti. SRV:llä kaikki eettisten

toimintaohjeiden vastaiset asiat, kuten syrjintään, 

häirintään, korruptioon, lahjontaan tai lainsäädännön

rikkomiseen liittyvät epäilyt, voi ilmoittaa SRV:n eettiseen

kanavaan. Kanava on avoin myös SRV:n ulkopuolisille

tahoille. Kannustamme lisäksi henkilöstöämme havaintojen

ilmoittamiseen esimiehelle tai SRV-konsernin

		37

lakiasiainosastolle. Ilmoitukset voi tehdä omalla nimellä tai

anonyymisti ja ne käsittelee luottamuksellisesti

riippumaton palveluntuottaja. SRV noudattaa

väärinkäytösten paljastajien osalta ilmoittajansuojelulain

mukaisia menettelytapoja, jolloin ilmoittajaan ei kohdisteta

epäedullisia seuraamuksia tai vastatoimia sen vuoksi, että

hän on tehnyt ilmoituksen tai julkistanut tiedon lain

mukaisin edellytyksin. 

Vuoden 2023 aikana eettiseen kanavaan tehtiin 

yhteensä 12 ja turvallisuusjärjestelmään yhteensä 2

ilmoitusta epäillystä rikkomuksesta. Ilmoituksista 3 koski

syrjintä- ja häirintäepäilyjä. Korruptio- tai lahjontaepäilyjä

ei tullut tietoomme.

Olemme osana vastuullisuusjohtamistamme

kehittäneet jo pitkään toimintatapoja harmaan talouden

torjuntaan ja toimintaketjun hallittavuuden, läpinäkyvyyden

ja laillisuuden varmistamiseen. Ihmisoikeuksien

toteutuminen ja työperäisen hyväksikäytön ehkäisy

hankintaketjussa on myös yhteiskunnan näkökulmasta

merkittävä asia. Siksi SRV:n tavoitteena on tukea tasa-

arvoisia työmarkkinoita ja omalta osaltaan ehkäistä

markkinoiden eriytymistä ja eriarvoistumista.

Huolehdimme myös työoikeuksien täyttymisestä ja siitä,

että myös ulkomaalaiset työntekijät tuntevat oikeutensa

sekä velvollisuutensa.

SRV työllistää merkittävän määrän omaa henkilöstöä

ja urakoitsijoita. Olemme edellyttäneet vuodesta 2021

alkaen kolmansien maiden kansalaisilta Suomen

myöntämää oleskelulupaa estämään harmaata taloutta ja

ehkäisemään työperäistä hyväksikäyttöä. Joulukuusta

2021 alkaen SRV ei ole hyväksynyt työskentelyä

työmaillaan toimeksiantosopimuksella laskutuspalvelun

kautta, joista esimerkkinä on kevytyrittäjyys ilman Y-

tunnusta. Yhteiskunnallisella tasolla kevytyrittäjyyteen ei

ole määritelty eikä syntynyt vakiintuneita käytäntöjä, jolloin

se muodostaa merkittävän ja vakavan  riskin harmaalle

taloudelle.

Hankintapäätösten edellytyksenä vastuullisuusarvio

SRV haluaa tarjota asiakkailleen sekä muille sidosryhmille

laadukasta ja vastuullista rakentamista. Sen vuoksi

kiinnitämme erityistä huomiota hankintaketjun

vastuullisuuteen. Haluamme jatkuvasti parantaa

toimittajayhteistyötä ja -tuntemusta sekä kehittää

osaamista ja ymmärrystä hankinnan roolista vastuullisen

toiminnan mahdollistajana.

Toimittajien ja urakoitsijoiden verkoston hallinnan

kehittäminen oli hankintatoimen keskeinen tavoite vuonna

2023. Toimittajasuhteiden hallinnassa noudatetaan

virallista hankintamenettelyä ja sen osana käytetään

verkostorekisteriä. SRV:n rekisterissä on noin 3 300

toimittajaa / alihankkijaa. Vuonna 2022 Venäjän aloitettua

hyökkäyssodan Ukrainassa SRV teki päätöksen olla

ostamatta materiaaleja Venäjältä.

Hankintapäätöstemme edellytyksenä on, että

tunnemme toimittajamme ja sitoutamme heidät

urakkaohjelman kautta samoihin periaatteisiin, jotka

olemme asettaneet myös itsellemme. SRV:n

verkostorekisteriin ilmoittaudutaan vastaamalla

vastuullisuuden varmistaviin kysymyksiin. Sen pohjalta

annetaan vastuullisuusarvio kaikille käyttämillemme

urakoitsijoille. Tavoitteenamme on, että 100 % aktiivisista

toimittajistamme täyttää vastuullisuuskyselyn. Vuonna

2023 pääsimme jo 88 %:iin.

Urakkaohjelmassa on esitettynä sopimusperusteiset

maksuehtomme. Urakkasumma maksetaan urakoitsijalle

työvaiheittain ja työn edistymiseen perustuvan

maksuerätaulukon tai yksikköhintaluettelon mukaan.

Maksuperuste sovitaan aina aliurakkakohtaisesti

urakkasopimuksessa.

Auditoinneilla varmistamme, että toimittajat täyttävät

edellytykset toimia SRV:n yhteistyökumppanina, ja että

kehitämme alan käytäntöjä yhdessä heidän kanssaan.

Tämän kautta pystymme myös syventämään

yhteistyökumppaneidemme tuntemusta aina heidän

toimitavoistaan mahdolliseen uuteen tarjontaan ja

kapasiteettiin. Hankintatoimi auditoi vuoden 2023 aikana

yli 80 toimittajaa tai urakoitsijaa.

Jatkuvaa työtä harmaan talouden torjumiseksi

SRV:n työmailla Suomessa säännöllisesti neljä kertaa

vuodessa pidettävillä harmaan talouden torjuntapäivillä

pyritään minimoimaan yhteiskunnallisesti haitallisia

harmaan talouden ilmiöitä, kuten ulkomaisen työvoiman

		38

Keskeiset hyvään hallintotapaan liittyvät tunnusluvut
	2023	2022	2021
Eettiset toimintatavat
Eettiset toimintatavat verkkokurssin suorittaneet henkilöt (%)	80	42	N/A
Häirintää ja syrjintää koskevat ilmoitukset (lukumäärä)	14	8	7
Oma henkilöstö ja yhteistyökumppanit
SRV:n työmaat (lukumäärä)	60	76	82
SRV:n työmailla työskennelleet aliurakoitsijat (lukumäärä)	3 290	3 770	3 613
SRV:n työmailla työskennelleet henkilöt (henkilömäärä)	18 031	23 102	25 301
SRV:n työmailla myönnetyt erilliset kulkuluvat	24 830	32 488	37 572
Kansalaisuudet
Suomalaisten osuus työmailla työskennelleistä (%)	76	73	71
Muista maista tulleiden osuus työmailla työskennelleistä (%)*	24	27	29
Kansalaisuuksien lukumäärä (kappaletta)	89	106	111
Suomen yhtiöistä tilitettävät verot
Ennakonpidätys (milj. euroa)	17,0	17,0	16,6
ALV, netto** (milj. euroa)	68,4	81,2	124,8
Kirjanpidon tuloverot (milj. euroa)	0,0	0,0	0,0
Muut verot (milj. euroa)	1,7	2,3	1,4
Verot yhteensä (milj. euroa)	87,1	100,5	142,8
* Suomen jälkeen yleisimmät kansalaisuudet olivat Viron, Latvian, Venäjän ja Puolan kansalaisuudet
** Tilitettävissä veroissa ei ole huomioitu osakkuusyhtiöiden osuutta

työperäistä hyväksikäyttöä. Vuoden 2023 teemapäivinä

työmaat tarkastivat sopimuskumppaneidemme ja niiden

aliurakoitsijoiden työmaatyöskentelyn yritys- ja

työntekijäkohtaiset edellytykset. Tarkastettujen

henkilöiden prosenttiosuus kokonaismäärästä oli noin

67 %.

Työsuojeluviranomaisten vuonna 2023 SRV:n

työmaille tekemissä työsuojelu-, ulkomaalais- ja

tilaajavastuutarkastuksissa annettiin muutamia yksittäisiä

toimintaohjeita, jotka vietiin käytäntöön prosessien

edellyttämällä tasolla heti poikkeaman havaitsemisen

jälkeen.

Olemme sitoutuneita toimimaan vastuullisesti

verotuksen suhteen ja maksamme verot ja veronluonteiset

maksut paikallisten lainsäädäntöjen mukaisesti. Merkittävä

osuus veronluonteisista maksuista muodostuu tavaroiden

ja palveluiden tilitettävästä arvonlisäverosta ja henkilöstön

palkkoihin liittyvistä veroista. Lisäksi SRV maksaa muun

muassa tulo-, varainsiirto- ja kiinteistöveroja. Aliurakoinnin

ja vuokratyövoiman kautta syntyy valtiolle välillisesti

maksettavia palkkaveroja ja sosiaalikulumaksuja, joten

myös SRV:n välillinen vaikutus veronmaksajana on

merkittävä. SRV tekee proaktiivisesti yhteistyötä

viranomaisten kanssa varmistaakseen esimerkiksi

rakennusprojektien ja konsernin sisäisten veloitusten

asianmukaisen verokäsittelyn.

		39

Muutokset johtoryhmässä

Konsernin johtoryhmä avustaa toimitusjohtajaa toiminnan

suunnittelussa ja operatiivisessa johtamisessa sekä

päätöksenteossa. Johtoryhmä valmistelee myös yhtiön

hallituksessa käsiteltäviä asioita ja tarkastelee

liiketoimintaan sekä toiminnan kehittämiseen ja valvontaan

liittyviä asioita. Konsernin johtoryhmän tehtävät perustuvat

yhtiön johtamisjärjestelmään, eikä konsernin johtoryhmällä

ole lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvaa toimivaltaa.

Muutokset SRV:n johtoryhmässä vuonna 2023

Talonrakennusinsinööri Hannu Lokka, 59, aloitti SRV:n

strategisesta hankekehityksestä vastaavana johtajana ja

johtoryhmän jäsenenä 16.1.2023 aiemmin tehtävää

hoitaneen Timo Niemisen jäätyä eläkkeelle.

SRV tiedotti 24.5.2023, että SRV:n alueyksiköiden

liiketoiminnasta vastaava johtaja ja yhtiön johtoryhmän

jäsen Henri Sulankivi oli päättänyt jättää yhtiön. Diplomi-

insinööri Tero Karislahti nimitettiin 24.7.2023 SRV:n

alueyksiköiden liiketoiminnasta vastaavaksi johtajaksi ja

johtoryhmän jäseneksi. Karislahti aloitti tehtävässään

1.2.2024, mihin asti alueyksiköiden johtamisesta vastasi

strategisen hankekehityksen johtaja ja johtoryhmän jäsen

Hannu Lokka.

SRV tiedotti 20.12.2023, että SRV:n Venäjän ja Viron

liiketoiminnasta vastannut johtaja ja johtoryhmän jäsen

Jussi Tuisku jäi pois yhtiön johtoryhmästä 22.12.2023

alkaen.

Riskit ja riskienhallinta

SRV on julkaissut yhtiön riskienhallinnan yleiskuvauksen

sisältävän selvityksen hallinto- ja ohjausjärjestelmästä

erillisenä raporttina SRV:n vuosikertomuksen julkaisun

yhteydessä. Raportti on luettavissa yhtiön verkkosivuilla.

Strategiset riskit

Markkinariskit

SRV:n merkittävimmät strategiset markkinariskit liittyvät

asuntojen kuluttajakysynnän sekä sijoittajien asunto- ja

toimitilakysynnän elpymisen viivästymiseen, mikä on

seurausta korkotason nousun aiheuttamasta sijoittajien

tuottovaatimusten kasvusta sekä asiakkaiden rahoituksen

edelleen jatkuvasta heikosta saatavuudesta ja

rahoituskustannustennoususta. 

Markkinariskien vähentämiseksi yrityksessä on

edelleen vahvistettu toimintaa kaupallisten

mahdollisuuksien tunnistamiseen, asiakkuuksien ja

myynnin johtamiseen sekä asiakaskokemuksen

kehittämiseen. Hankkeissa on tavoitteena panostaa

julkisiin integroituihin projektitoimitushankkeisiin, lisätä

toimitilasektorin yksityisiä omakehitteisiä hankkeita sekä

jakaa asuntoliiketoimintaa tasaisemmin

asuntorakentamisen eri sektoreille.

Strategiset ilmastoriskit

Olemme hyödyntäneet ilmastonmuutoksen ja luonnon

monimuotoisuuden vaikutusten arvioinnissa Task Force on

Climate-related Financial Disclosures (TCFD) ja Task

Force on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) -

raportointisuosituksia. Ympäristöasioiden

hallinnointimallimme on kuvattu kohdassa Vastuullisuuden

johtaminen. SRV:n elinkaariviisautta korostava strategia

linkittyy vahvasti ilmastonmuutoksen torjumiseen, luonnon

monimuotoisuuden kehittämiseen rakennetussa

ympäristössä ja asiakkaiden tukemiseen muuttuvassa

toimintaympäristössä. SRV:n vuoteen 2030 ulottuva

ilmastotiekartta tukee työtä. Ilmastonmuutokseen ja

luonnon monimuotoisuuteen liittyvien riskien kuvausta on

syvennetty vuosikertomuksessa kuvaamalla entistä

konkreettisemmin toimenpiteet ja niiden vaikutukset osana

ei-taloudellisen tiedon raportointikokonaisuutta. 

Työstimme arviota kahden ilmastonmuutoksen

skenaarion mukaisesta vaikutuksesta liiketoimintaan.

Tunnistamme että 1,5 asteen lämpötilannousussa

korostuvat transitioriskit, jotka liittyvät markkinoihin,

maineeseen, politiikkaan ja teknologiaan. Niiden

hallitsemiseksi korostuvat toimet, jotka teemme

vähentääksemme päästöjä ja varautuaksemme

mahdollisiin tuleviin lisäverotuksiin ja operatiivisten

kustannusten nousuihin. Lisäksi luonnon

monimuotoisuuden huomiotta jättäminen nähdään

merkittävänä riskinä, koska luonnon heikkeneminen ja

ilmastonmuutos kiihdyttävät toisiaan, heikentävät eläinten

ja lajien elinoloja sekä yleistä viihtyvyyttä. Sen vuoksi

olemme jatkaneet luonnon ja luonnonmukaisten

ratkaisujen tuomista entistä voimakkaammin rakennettuun

ympäristöön vuonna 2023. 

Henkilöstöriskit

Työvoiman saatavuus on hyvä, ja SRV on onnistunut

vuoden aikana erinomaisesti tasapainottamaan

resurssitilannetta  sisäisin siirroin eri liiketoimintojen välillä. 

Markkinatilanteesta huolimatta vaativien

toimitilareferenssien omaavien  projektihenkilöiden ja

muiden avainhenkilöiden houkutteleminen ja sitouttaminen

on keskeinen henkilöstöriski. Hyvä johtaminen,

yrityskulttuuri ja kilpailukykyinen kokonaispalkitseminen

nähdään yrityksen keskeisiksi vetovoimatekijöiksi. SRV:n

strategiseksi teemaksi vuosille 2024-2027 onkin nostettu

yrityskulttuuri, osaaminen ja ihmiset.  Esihenkilöitä

valmennetaan antamaan palautetta ja ottamaan asioita

puheeksi, huolehditaan heidän omasta jaksamisestaan ja

toteutetaan yhdessä RT:n kanssa työsuhdekoulutusta.

Osaamiskartoituksella on tunnistettu etenkin

toimitilarakentamisen kriittiset roolit ja osaajat. Erilaiset

yhteisölliset  tapahtumat ovat koonneet henkilöstöä

yhteen. Osoituksena hyvästä yhteishengestä on eNPS 20

		40

ja henkilöstöpulssin työvire 4,1/5.

Talouden riskit

Rahoitus- ja luottoriskit

SRV:n omaperusteinen rakentaminen sitoo pääomaa.

Rahoituksen saatavuus ja hinta ovat tärkeitä yhtiön

liiketoiminnalle. Yhtiön rahoituksen ja tiettyjen takausten

saatavuus on parantunut, mutta omaperusteisten

hankkeiden rahoituksen saatavuus on kuitenkin edelleen

jossain määrin rajoittunutta ja ehdot ovat

markkinatilanteesta johtuen kiristyneet.

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla

vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön

omaperusteisten hankkeiden toteuttamiseen, mikäli

konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta

toiminnalleen. SRV:n rahoitusreservit muodostuvat

kassavarojen ja nostettavissa olevien sitovien yhtiölainojen

lisäksi nostettavissa olevasta sitovasta

maksuvalmiusluotosta sekä käytettävissä olevasta

sitovasta tililimiitistä. Yksittäisten saatavien myyntiä

voidaan myös käyttää tarvittaessa likviditeetin hallintaan

siihen saatujen limiittien puitteessa.

Negatiiviset muutokset SRV:n tuloskehityksessä

voivat vaikuttaa maksuvalmiusluoton kovenanttien

rikkoutumiseen ja sen myötä luoton käytettävyyteen ja

yhtiön rahoitusreserveihin. Yhtiö seuraa aktiivisesti

kovenanttitilanteen kehittymistä ja tarpeen vaatiessa

pyrkii neuvottelemaan rahoitusehdoista velkojapankkien

kanssa.

Rahoitusriskien hallitsemiseksi omaperusteisten

hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan

kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja SRV:n yleisiä

rahoitusreservejä hyödyntäen. Hankkeiden

rahoitustilanteet tarkastellaan eri päätöspisteissä ja yhtiö

aloittaa vain sellaisia kohteita, joiden rahoitus on

varmistettu. Uusien hankkeiden aloitusta harkitaan vain,

mikäli riittävää kysyntää on olemassa.

Yleinen korkotaso on pysynyt korkeana vuoden 2023

aikana. SRV seuraa velkoihinsa liittyvää korkoriskiä ja

pyrkii suojautumaan korkoriskiltä korkotyypin ja –periodin

valinnoilla sekä korkojohdannaisilla. Yhtiöllä on voimassa 2

kappaletta 2015 heinäkuussa solmittua

koronvaihtosopimusta, joiden yhteenlaskettu pääoma on

100 miljoonaa euroa. Sopimukset erääntyvät vuonna 2025.

Korkoriskiposition lisäksi korkojohdannaissopimuksilla

voidaan osittain suojata korkojen muutoksen vaikutusta

liiketoimintaan.

SRV:n toiminnan luonteeseen kuuluu projektien ja

myyntilaskujen verrattain suuri yksikkökoko. Siten yhtiön

saataviin yksittäisiltä asiakkailta voi kohdistua

luottoriskejä. Yhtiö pyrkii hallitsemaan luottoriskejä

arvioimalla asiakkaiden vakavaraisuutta,

vakuusjärjestelyillä, maksuerätaulukoiden huolellisella

laadinnalla ja saatavien aktiivisella seurannalla. Konsernin

kaupalliset vastapuolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai

merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä.

Historiallisesti luottotappioiden määrä on ollut hyvin pieni.

SRV keskeytti vuoden 2022 ensimmäisellä

neljänneksellä Oulussa rakenteilla olevan Torihotellin

urakan tilaajan maksuvaikeuksista johtuen. Kesäkuussa

2022 SRV haki tilaajan asettamista konkurssiin, minkä

seurauksena Oulun käräjäoikeus asetti hotellia

rakennuttavan yhtiön, Kiinteistö Oy Oulun Torihotellin,

konkurssiin elokuussa 2022. Konkurssipesän omaisuuden

realisointi on käynnissä. Yhtiö on käynnistänyt toimet myös

muiden kuin kiinteistövakuuksiensa realisoimiseksi. SRV:llä

oli urakkaan liittyen joulukuun lopussa noin 16,0 milj. euroa

erääntyneitä myyntisaamisia, joita turvaa vakuutena oleva

kiinnitys rakenteilla olevaan kiinteistöön ja panttaus

tiettyihin muihin omaisuuseriin. Torihotellin urakkaan liittyy

myyntisaamisten luottotappioriski.

		41

Operatiiviset riskit

Projektinhallintariskit

SRV:n tavoitteena on toteuttaa kannattavia

urakointikohteita rakennuttaja-asiakkaille sekä kehittää

tuottavia perustajaurakointi- ja kiinteistöhankkeita

yhdessä kumppaneidensa kanssa. Projektien hallinnan

merkittävimmät riskit liittyvät resurssiriskien lisäksi muun

muassa asiakkaiden ja viranomaisten toimintaan,

sopimusten hallintaan, kohteiden suunnitteluun,

hankintatoimen toteutukseen, aikataulujen, laadun,

kustannusten, turvallisuuden ja ympäristöasioiden

hallintaan sekä kohteiden markkinointiin ja myyntiin.

Projektinhallintariskejä pyritään hallitsemaan

panostamalla hallintaa parantavien järjestelmien sekä

oman asiakaslähtöisen, joustavan ja verkottuneen

toimintamallin kehittämiseen. Yrityksellä on toimintoja

ohjaava johtamisjärjestelmä sekä useita toiminnan

kehitysprojekteja, joilla operatiivisten riskien käsittelyä ja

hallintaa pyritään tehostamaan, systematisoimaan ja

yhtenäistämään.

Alihankintariskit

Yhteistyökumppaniverkoston hallintaan sisältyy muun

muassa laatuun, kustannuksiin, aikatauluun,

turvallisuuteen, harmaaseen talouteen, työperäiseen

hyväksikäyttöön, ihmisoikeuksiin ja ympäristöasioihin

liittyviä riskejä. Alihankkijariskin hallitsemiseksi

projekteissa toimivien keskeisten yritysten taustat,

tekniset osaamiset ja taloudelliset kantokyvyt tarkistetaan

ja vaiheittaiset työsuunnitelmat laaditaan ennen töiden

aloitusta. Työsuunnitelmien toteutumisen lisäksi

hankintakustannusten kehittymistä valvotaan jatkuvasti ja

poikkeamiin reagoidaan nopeasti. Lisäksi auditoimme

vuosittaisen auditointiohjelman mukaisesti valittuja

toimittajia. Alihankintaverkostoon liittyvien riskien

hallitsemiskeinoja on kuvattu tarkemmin hyvän

hallintotavan osuudessa.

Hankintatoimen hallintaa ja asiakirjojen

dokumentointia hoidetaan SRV:llä käytössä olevilla

hankintajärjestelmällä sekä omalla verkostorekisterillä.

Mahdolliset merkittävät geopoliittiset jännitteet voivat

konkretisoituessaan aiheuttaa ongelmia maailmanlaajuisiin

tuotantoketjuihin vaikeuttaen materiaalien saatavuutta

sekä nostaen niiden hintoja. Mahdollisia materiaalien

saatavuusongelmia ja inflaation vaikutuksia projekteille

hallitaan muun muassa aktiivisen hankintatoimen kautta.

Operatiiviset vastuullisuusriskit

Operatiivisissa vastuullisuusriskeissä korostuvat

työturvallisuus-  ja ihmisoikeusriskit. Työturvallisuus- ja

ihmisoikeusriskit liittyvät vakaviin työtapaturmiin,

työperäiseen hyväksikäyttöön ja työoloihin sekä

harmaaseen talouteen ja korruptioon. Vuoden 2023

kantavana teemana on ollut puuttuminen työturvallisuuden

laiminlyönteihin. Lisäksi koko turvallisuuden johtamista ja

monitorointia on kehitetty entistä tarkemman ja paremman

tilannekuvan saamiseksi. Samalla myös työmaiden

kouluttamista ja omaa työturvallisuuden havainnointia on

kehitetty.

SRV edellyttää, että ihmisoikeudet toteutuvat.

Ihmisoikeuksiin liittyvät riskit koskevat erityisesti

työperäistä hyväksikäyttöä, työoloja, harmaata taloutta ja

korruptiota. Erityisesti hyvän hallintotavan yhteydessä

olemme kuvanneet ihmisoikeusriskien välttämiseksi

tehtyjä toimenpiteitä vuonna 2023.

Sopimusriskit

Puutteelliset tai epäselvät sopimusehdot ja puutteellinen

sopimusten hallinta voivat johtaa epäselvyyksiin

osapuolten vastuista ja velvoitteista sekä riitaisuuksiin,

jotka heikentävät hankkeiden kannattavuutta. Erityisesti

hankkeiden aikana toteutettavat lisä- ja muutostyöt ovat

riskialttiita erilaisille tulkinnoille.

Sopimusriskien välttämiseksi SRV:n keskeiset

sopimukset laaditaan hyödyntäen lainopillista osaamista ja

yrityksen toimintaan sovitettuja sopimusmalleja. Lisäksi

vastuuhenkilöiden tietoisuutta eri sopimusehdoista sekä

sopimusten sisällöistä pidetään jatkuvasti yllä opastuksella

ja tarvittavalla koulutuksella. Sopimuskäytäntöjä

kehitetään jatkuvasti.

Suurten ja vaativien hankkeiden riskit

Rakennushankkeet sisältävät erilaisia riskejä hankkeiden

kehittämis-, rakentamis- ja käyttövaiheissa ja ympäröivät

tilanteet kehittyvät ja muuttuvat jatkuvasti. Erityisen

alttiina projekteissa tapahtuville muutoksille, ja sitä kautta

myös riskeille, ovat suuret, pitkäkestoiset ja paljon omaa

pääomaa sitovat kehityshankkeet. Riskienhallinnan

keskeisin tekijä on tarkka hankevalinta. Hallinnoimme

aktiivisesti riskejä myös hajauttamalla portfoliotamme

maantieteellisesti, käyttötarkoituksittain ja

sopimustyypeittäin sekä rajaamalla hankkeiden sitomaa

pääomaa.

Suurten ja vaativien hankkeiden riskejä hallitaan

kussakin eri vaiheessa tekemällä huolelliset riskianalyysit

sekä noudattamalla yrityksessä määritettyjä hanke- ja

päätöksentekoprosesseja sekä toimintajärjestelmää.

Merkittävät ja riskialttiit hankkeet ovat aina yrityksen

johdon erityisvalvonnassa. Projektien valinnassa ja

riskienhallinnassa on otettu käyttöön uusia toimintatapoja

ja toimintaa laajennetaan ja systematisoidaan edelleen.

Muut riskit

Venäjän maariskit

Elokuussa 2023 SRV myi tytäryhtiönsä SRV Russia Oy:n

osakekannan kyproslaiselle Geomare Investments Limited

-kiinteistösijoitusyhtiölle. Kaupan kohteeseen kuuluivat

lisäksi SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt ja niiden

omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat tonttiomistukset

Venäjällä sekä vähemmistöomistus Moskovan lähellä

		42

sijaitsevasta 4Daily –kauppakeskuksesta. Toteutettujen

kauppojen jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä

Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza -

kauppakeskuksesta Pietarissa. Kauppakeskuksen toinen

omistaja on kiinalainen Shanghai Industrial Investment

(Holdings) Co. Ltd. SRV jatkaa kumppaninsa kanssa

aktiivisesti neuvotteluja, joilla SRV tähtää omistuksensa

myyntiin myös Pearl Plaza -kauppakeskuksesta. 

Kiristyvässä talous- ja pakotetilanteessa SRV:n

riskeinä Venäjällä on edelleen osaomisteisen

kauppakeskuksen liiketoiminnan hoitaminen ja

kannattavuus, kauppakeskuksen omistavan yhtiön

lainasopimusten kovenanttiehtojen täyttäminen sekä

myynnin onnistuminen kireässä ja edelleen kiristyvässä

pakoteympäristössä. Yhtiö panostaa jäljellä olevan

kauppakeskuksen, jonka päivittäisestä johtamisesta ja

vuokrauksesta vastaa sopimussuhteinen

kiinteistömanageri, huolelliseen hoitamiseen ja samalla

jatkaa aktiivisesti neuvotteluja, joilla tähtää viimeisen

Venäjällä sijaitsevan omaisuuseränsä myyntiin.

Fennovoima-sijoitukseen liittyvät riskit

SRV alaskirjasi huhtikuussa 2022 taseestaan Fennovoima-

omistuksensa. Alaskirjauksen jälkeen sijoitussitoumusta

Voimaosakeyhtiö SF:lle on jäljellä enintään 18,7 milj. euroa.

Sijoitussitoumuksen toteutumiseen kuitenkin liittyy

merkittävää epävarmuutta Hanhikivi 1 -projektin

keskeytymisestä johtuen. Fennovoima on perunut

Hanhikivi 1 -ydinvoimalan rakentamislupahakemuksen.

Kyber-, tietoturva- ja jatkuvuusriskit

Tietojärjestelmien toimivuus ja tietoturva ovat keskeisessä

asemassa yrityksen liiketoiminnassa. Lisääntynyt

kyberrikollisuuden uhka, henkilöstön väärinkäytökset sekä

myös järjestelmien vaihdot ja uudistamiset ovat

riskitekijöitä, joista voi aiheutua sekä toiminnan

keskeytyksiä ja mainehaittaa että merkittäviä taloudellisia

menetyksiä. Tietoliikenneyhteyksiin ja tietojärjestelmiin

sekä muuhun infrastruktuurin toimivuuteen kohdistuvat

hyökkäykset ja häirintä ovat kasvussa ja voivat aiheuttaa

häiriöitä SRV:n sekä sen asiakkaiden ja toteutuksen

yhteistyökumppaneiden toimintaan. 

Kyber- ja tietoturvariskien osalta SRV:n

tietoturvakulttuuria kasvatetaan ylläpitämällä ja

informoimalla yrityksen tietoturvapolitiikkaa ja ohjeistusta

sekä tietoturvaan liittyviä toimintatapoja. Ulkoisia uhkia

valvotaan ja tilanteen kehittymistä seurataan jatkuvasti.

Riskienhallinnan keinoina ovat myös muun muassa

järjestelmien automaattiset virustarkistukset sekä

suurimmista tietoturvauhkista varoittaminen erikseen.

Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset

Yhtiökokoukset

SRV:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 27.3.2023

Espoossa. Varsinainen yhtiökokous vahvisti SRV Yhtiöt

Oyj:n tilinpäätöksen, sisältäen konsernitilinpäätöksen, 

myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle

vastuuvapauden tilikaudelta 1.1.-31.12.2022, hyväksyi yhtiön

toimielinten palkitsemisraportin vuodelta 2022 sekä

hyväksyi kaikki osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ja

hallituksen yhtiökokoukselle tekemät ehdotukset.

Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja ja päätökset

yksityiskohtineen ovat luettavissa yhtiön verkkosivuilla

osoitteessa www.srv.fi/sijoittajat.

Osingonjako

Varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen

mukaisesti, että yhtiö ei jaa tilikaudelta 2022 osinkoa.

Hallituksen jäsenet ja puheenjohtaja sekä palkkiot

Varsinainen yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten

lukumääräksi viisi jäsentä. Hallitukseen valittiin uudelleen

DI Timo Kokkila, DI Tomi Yli-Kyyny, DI Hannu Leinonen ja

KTM Heli Iisakka. Uutena jäsenenä hallitukseen valittiin

KTM Matti Ahokas. Tomi Yli-Kyyny valittiin hallituksen

puheenjohtajaksi.

Yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten

vuosipalkkioiksi hallituksen puheenjohtajalle 72 000 euroa,

hallituksen varapuheenjohtajalle 48 000 euroa, hallituksen

jäsenelle 36 000 euroa ja tarkastusvaliokunnan

puheenjohtajalle 48 000 euroa siinä tapauksessa, että hän

ei samalla toimi hallituksen puheenjohtajana tai

varapuheenjohtajana. Lisäksi hallituksen jäsenille

päätettiin maksaa 700 euron kokouskohtainen palkkio

hallituksen ja valiokuntien kokouksista sekä korvata

hallitustyöskentelystä aiheutuvat matkakulut yhtiön

matkustussäännön mukaisesti.

Hallituksen vuosipalkkiot maksetaan SRV Yhtiöt Oyj:n

osakkeina ja rahana siten, että noin 40 % vuosipalkkion

määrästä maksetaan osakkeina. Osakkeiden luovutuksen

jälkeen loppuosa palkkioista maksetaan rahana. Yhtiö

hankkii osakkeet hallituksen jäsenten nimiin ja lukuun ja

vastaa osakkeiden hankinnasta aiheutuvista

kustannuksista. Osakkeet päätettiin hankkia hallituksen

jäsenille kahden viikon kuluessa siitä, kun vuoden 2023

ensimmäistä vuosineljännestä koskeva osavuosikatsaus

on julkistettu tai ensimmäisenä sellaisena ajankohtana, kun

se soveltuvan lainsäädännön mukaan on mahdollista.

Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen pitämässään

kokouksessa hallitus valitsi keskuudestaan hallituksen

varapuheenjohtajaksi Timo Kokkilan.

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi valittiin Heli

Iisakka ja jäseniksi Hannu Leinonen ja Matti Ahokas. HR- ja

nimitysvaliokunnan 2 puheenjohtajaksi valittiin Tomi Yli-

Kyyny ja jäseniksi Hannu Leinonen ja Timo Kokkila.

		43

2 Valiokunnan nimi muutettiin henkilöstö- ja palkitsemisvaliokunnaksi 1.1.2024.

Hallituksen valtuutukset

Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään

omien osakkeiden hankkimisesta yhtiön vapaalla omalla

pääomalla hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Hallitukselle

myönnetty valtuutus käsittää enintään 1 700 000 yhtiön

osaketta kuitenkin siten, että valtuutuksien perusteella

hankittavien osakkeiden määrä yhdessä yhtiön ja sen

tytäryhtiöiden jo omistamien osakkeiden kanssa on

kulloinkin yhteensä enintään 10 prosenttia kaikista yhtiön

osakkeista.

Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen

päättämään osakeannista ja erityisten oikeuksien

antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti.

Valtuutuksen nojalla hallitus voi päättää enintään

1 700 000 uuden osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa

olevan oman osakkeen luovuttamisesta ja/tai

osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n tarkoittaman osakkeisiin

oikeuttavan erityisen oikeuden antamisesta maksua

vastaan tai maksutta yhdessä tai useammassa erässä.

Hallitus voi päättää myös maksuttomasta osakeannista

yhtiölle itselleen yhdessä tai useammassa erässä.

Valtuutukset ovat voimassa 30.6.2024 asti ja

kumoavat ylimääräisessä yhtiökokouksessa 30.5.2022

hallitukselle annetun valtuutuksen päättää osakeanneista

ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien

antamisesta.

Tilintarkastaja ja palkkio

Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö

PricewaterhouseCoopers Oy toimikaudeksi, joka päättyy

vuoden 2024 varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

PricewaterhouseCoopers Oy:n päävastuullisena

tilintarkastajana toimii Markku Katajisto, KHT.

Tilintarkastajan palkkio vahvistettiin maksettavaksi

hyväksytyn laskun mukaan.

Osakepohjaiset kannustinjärjestelmät

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 1.2.2023  lakkauttaa

toimitusjohtajan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän

2019-2026 ja yhtiön pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän

2021-2025. Hallitus katsoi, ettei kannustinjärjestelmien

jatkaminen ollut enää perusteltua yhtiön vuonna 2022

taseen vahvistamiseksi toteuttamien rahoitusjärjestelyjen

ja niistä muun muassa yhtiön osakkeiden määrään

aiheutuneiden muutosten seurauksena. Lakkautetuista

järjestelmistä ei makseta palkkioita.

SRV:n hallitus päätti 28.3.2023  perustaa konsernin

avainhenkilöille uuden suoriteperusteisen

osakepalkkiojärjestelmän 2023 (toimitusjohtaja,

johtoryhmä ja muut avainhenkilöt) sekä uuden

rahaperusteisen palkkiojärjestelmän (avainhenkilöt pl.

toimitusjohtaja). Kannustinjärjestelmien tarkoituksena on

yhdistää osakkeenomistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet

yhtiön arvon nostamiseksi pitkällä aikavälillä sekä sitouttaa

avainhenkilöt yhtiöön.

Yhtiön osakepohjaisten kannustinjärjestelmien

kuvaukset ovat luettavissa yhtiön verkkosivuilla

osoitteessa www.srv.fi/sijoittajat/hallinnointi/

palkitseminen.

Osakkeet ja omistus

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa euroa.

Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen

osakkeiden lukumäärä on 16 982 343 kappaletta. Yhtiöllä

on yksi osakesarja.

Osakkeen päätöskurssi Nasdaq Helsingin pörssissä

31.12.2023 oli 4,08 euroa (päätöskurssi 3,80 euroa

31.12.2022). Osakkeen ylin kurssi katsauskaudella oli

4,69 euroa ja alin 3,15 euroa. 31.12.2023 osakekannan

markkina-arvo oli 69,1 milj. euroa (64,4 milj. euroa

31.12.2022) ilman konsernin hallussa olevia osakkeita.

Osakkeita vaihdettiin tilikauden aikana 1,9 miljoonaa

kappaletta ja vaihtoarvo oli 7,4 milj. euroa.

Konsernin hallussa oli joulukuun 2023 lopussa 44 533

osaketta, mikä vastaa 0,3 % yhtiön kaikkien osakkeiden

lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä.

SRV:llä oli joulukuun lopussa 10 249 rekisteröityä

osakkeenomistajaa (11 152 31.12.2022).

Voitonkäyttöehdotus

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31.12.2023 ovat

89 230 738,68 euroa, joista tilikauden tulos on

10 065 283,74 euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle,

että osinkoa ei tilikaudelta 2023 jaeta.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

SRV tiedotti 3.1.2024 käynnistävänsä muutosneuvottelut,

joiden tavoitteena on sopeuttaa yhtiön kustannuksia

vastaamaan haastavana jatkuvaan markkinatilanteeseen.

SRV tiedotti 13.2.2024 saaneensa muutosneuvottelut

päätökseen.

Yhtiökokous 2024

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous 2024

suunnitellaan pidettäväksi maanantaina 25.3.2024 klo

16.00. Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle myöhemmin

erikseen.

		44

Osakkeet ja

osakkeenomistajat

Kurssikehitys ja vaihto

SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan kaupankäyntiä

varten Nasdaq Helsingin pörssissä. Kaupankäynti SRV

Yhtiöt Oyj:n osakkeilla alkoi pörssin päälistalla 15.6.2007.

Vuoden 2023 ylin noteeraus oli 4,69 euroa ja alin 3,15

euroa. Vuoden 2023 keskikurssi oli 3,90 euroa.

Vuoden lopun päätöskurssi oli 4,08 euroa ja ulkona

olevan osakekannan markkina-arvo 69,1 miljoonaa euroa

ilman konsernin hallussa olevia osakkeita. Osakkeita

vaihdettiin 1,9 miljoonaa kappaletta ja osakkeiden

vaihtoarvo oli yhteensä 7,4 miljoonaa euroa.

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa euroa.

Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen

osakkeiden lukumäärä on 16 982 343 kappaletta. Yhtiöllä

on yksi osakesarja. Konsernin hallussa oli joulukuun 2023

lopussa 44 533 osaketta, mikä vastaa 0,3 prosenttia yhtiön

kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta

äänimäärästä.

Hallituksen valtuutukset

Voimassaolevat hallituksen omien osakkeiden hankkimista

ja osakeantia ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n

tarkoittamien osakkeisiin oikeuttavien erityisten

oikeuksien antamista koskevat valtuutukset on esitetty

hallituksen toimintakertomuksen kohdassa Hallituksen

valtuutukset.

Johdon osakeomistus

SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan

suora omistus oli 31.12.2023 yhteensä 319 380 osaketta,

joka oli  2 % yhtiön osakkeista ja äänivallasta. Hallituksen

jäsen Timo Kokkila omistaa SRV:n osakkeita suoraan ja

määräysvaltayhteisönsä Havu Capital Oy:n kautta.

Osakkeenomistajat 31.12.2023

Osakkeenomistaja	Osakkeita	% osakkeista ja äänistä
As Pontos Baltic	2 877 709	17,0
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	1 942 246	11,4
Kolpi Investments Oy	1 446 353	8,5
Havu Capital Oy	957 562	5,6
OP-Henkivakuutus Oy	770 027	4,5
Lareale Investments Oy	654 055	3,9
Tungelin Investments Oy	654 055	3,9
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varma	483 611	2,9
Pohjola Vakuutus Oy	394 650	2,3
Nordea Henkivakuutus Suomi Oy	382 510	2,3
Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö	267 325	1,6
Ålandsbanken Euro High Yield	225 000	1,3
Ehj Capital Oy	149 199	0,9
Valtion Eläkerahasto	142 344	0,8
Sipola Saku	141 434	0,8
Nieminen Timo	140 659	0,8
Kokkila Tuomas	137 061	0,8
Kokkila Lauri	137 061	0,8
Tenendum Oy	121 847	0,7
Gripenberg Gerda Margareta Lindsay Db	80 000	0,5
20 suurinta osakkeenomistajaa yhteensä	12 104 708	71,3
Hallintarekisteröidyt osakkeet	200 864
Muut osakkeenomistajat	4 833 102	28,7
Osakkeiden lukumäärä yhteensä	16 937 810

Omistusjakauma 31.12.2023 omistettujen

osakkeiden mukaan

Osakkeiden määrä	Omistajia	% osakkeen- omistajista	Osakkeita	% osakkeista
1-100	6 802	66,37	185 288	1,1
101-500	2 296	22,40	523 573	3,1
501-1000	517	5,04	373 212	2,2
1001-5000	447	4,36	938 090	5,5
5001-10 000	60	0,59	419 229	2,5
10 001 - 50 000	97	0,95	1 781 475	10,5
50 001 - 100 000	10	0,10	633 473	3,7
100 001 - 500 000	13	0,13	2 825 996	16,6
500 001 -	7	0,07	9 302 007	54,8
Yhteensä	10 249	100%	16 982 343	100,0
joista hallinta- rekisteröityjä	8		200 864	1,2

Osakkeenomistuksen jakauma

	% osakkeista
Yritykset	30,3
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	13,0
Julkisyhteisöt	15,6
Kotitaloudet	21,5
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	1,1
Ulkomaiset osakkeenomistajat	18,5
Yhteensä	100,0

		45

KONSERNIN TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT

		2023	2022	2021	2020	2019
Liikevaihto milj. euroa	milj. euroa	610,0	770,1	932,6	975,5	1 060,9
Operatiivinen liikevoitto 1)	milj. euroa	1,1	18,9	5,3	5,8	-96,8
Operatiivinen liikevoitto, % liikevaihdosta	%	0,2	2,5	0,6	0,6	-9,1
Liikevoitto milj. euroa	milj. euroa	-6,8	-76,4	-1,7	1,5	-93,0
Liikevoitto, % liikevaihdosta %	%	-1,1	-9,9	-0,2	0,2	-8,8
Liikevoitto, ilman IFRS16 1)	milj. euroa	-10,8	-79,6	-6,9	-2,7	-94,3
Liikevoitto, % liikevaihdosta ilman IFRS16 1)	%	-1,8	-10,3	-0,7	-0,3	-8,8
Tulos ennen veroja	milj. euroa	-15,7	-79,1	-20,3	-28,0	-122,4
Tulos ennen veroja, % liikevaihdosta	%	-2,6	-10,3	-2,2	-2,9	-11,5
Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos	milj. euroa	-15,1	-85,7	-19,9	-22,8	-104,4
Oman pääoman tuotto, %	%	-10,6	-55,0	-11,5	-14,1	-50,6
Sijoitetun pääoman tuotto, %	%	-2,6	-10,1	-0,6	-0,8	-15,2
Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS16 1)	%	-6,2	-14,9	-2,1	-2,0	-17,5
Sijoitettu pääoma	milj. euroa	277,7	272,0	403,0	566,8	625,3
Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 1)	milj. euroa	179,7	186,4	319,4	436,0	479,4
Omavaraisuusaste, %	%	34,4	36,3	27,4	22,6	21,2
Omavaraisuusaste, ilman IFRS16, % 1)	%	48,0	48,2	32,8	27,8	26,4
Korollinen nettovelka	milj. euroa	99,4	80,5	170,0	289,1	422,0
Korollinen nettovelka ilman IFRS16 1)	milj. euroa	-6,3	-11,5	81,0	152,9	271,9
Nettovelkaantumisaste, %	%	71,7	55,1	103,0	159,7	240,3
Nettovelkaantumisaste ilman IFRS16, % 1)	%	-4,3	-7,5	47,5	82,1	151,2
Tilauskanta 2)	milj. euroa	1 048,6	838,8	872,3	1 153,4	1 344,2
Uudet sopimukset	milj. euroa	781,4	624,6	588,6	707,1	487,6
Henkilöstö keskimäärin		778	948	959	991	1 080

		2023	2022	2021	2020	2019
Osakekohtainen tulos 3)	euroa	-1,0	-6,6	-2,3	-4,3	-42,5
Osakekohtainen tulos (laimennettu)3)	euroa	-1,0	-6,6	-2,3	-4,3	-42,5
Osakekohtainen oma pääoma3)	euroa	8,2	8,6	17,6	19,7	68,7
Osakekohtainen oma pääoma (ilman oman pääoman ehtoista lainaa) 3)	euroa	6,2	6,7	15,9	18,0	36,6
Osakekohtainen osinko 3)	euroa	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Osinko tuloksesta, %	%	neg.	neg.	neg.	neg.	neg.
Efektiivinen osinkotuotto, % 3)	%	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Hinta/voitto -suhde (P/E-luku) 3)		neg.	neg.	neg.	neg.	neg.
Osakkeen kurssikehitys
Kurssi kauden lopussa	euroa	4,08	3,80	0,53	0,59	1,36
Keskikurssi euroa	euroa	3,90	9,17	0,61	0,60	1,36
Alin kurssi euroa	euroa	3,15	3,19	0,45	0,45	1,25
Ylin kurssi euroa	euroa	4,69	16,12	0,81	1,10	2,19
Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa	milj. euroa	69,1	64,4	138,9	154,7	98,1
Osakkeiden vaihdon kehitys	1 000	1 893	25 033	45 701	45 524	14 412
Osakkeiden vaihdon kehitys, %	%	11,2	189,2	17,4	26,2	20,0
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana 3)	1 000	16 938	13 231	9 398	6 234	2 586
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (laimennettu) 3)	1 000	16 938	13 231	9 398	6 235	2 586
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 3)	1 000	16 938	16 938	9 398	9 398	2 586
* Valuuttamuutosten nettovaikutus	milj. euroa	-2,6	7,3	1,5	-4,4	3,8

1) Taloudellisessa raportoinnissa käytettävät vaihtoehtoiset tunnusluvut

Yhtiö julkaisee IFRS-tunnuslukujen ohella tiettyjä yleisesti käytettyjä muita

tunnuslukuja, jotka ovat pääosin johdettavissa tuloslaskelmasta ja taseesta.

Näiden tunnuslukujen laskentakaavat on esitetty seuraavalla sivulla. Yhtiön

näkemyksen mukaan tunnusluvut selventävät tuloslaskelman ja taseen

antamaa kuvaa toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. SRV

raportoi tilinpäätöksessä operatiivisen liikevoiton ja liikevoittoprosentin

Operatiivinen liikevoitto-tunnusluvun katsotaan antavan paremman kuvan

konsernin toiminnasta verrattaessa esitettävää kautta aikaisempiin kausiin.

IFRS:n mukaisesta liikevoitosta on eliminoitu osakkuusyhtiöden

valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä suojauksesta

aiheutuneet tuotot ja kulut. Osakkuusyhtiöden valuuttakurssimuutokset

sisältyvät liikevoiton yläpuolelle, riville osuus osakkuusyhtiön tuloksesta.

Valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut sisältyvät liikevoiton

yläpuolelle, riville liiketoiminnan muut kulut. SRV raportoi tilinpäätöksessä

tunnuslukuja ilman IFRS16 vaikutusta Yhtiö julkaisee vaihtoehtoisina

tunnuslukuina IFRS 16:n tunnusluvut, joista on oikaistu pois IFRS 16

Vuokrasopimukset-standardin vaikutukset taseeseen ja tulokseen.

2) Kauden lopussa.

3) Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset

40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakekohtaisten

tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu vastaavasti. Osakemäärien

oikaisukerroin on 1,4339. Osakkeen kurssikehityksen tunnuslukuja ei ole

oikaistu.

		46

Tunnuslukujen laskentakaavat

Oman pääoman tuotto, %	=	100 X	Katsastuskauden tulos
			Oma pääoma yhteensä, keskimäärin
Sijoitettu pääoma	=		Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset
Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16	=		Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset – aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserä – vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserä
Sijoitetun pääoman tuotto, %	=	100 X	Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitussaamisten arvonalennukset ja myyntitappiot (osavuosikaudet annualisoitu)
			Sijoitettu pääoma keskimäärin
Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS16	=	100 X	Liikevoitto ilman IFRS 16 kirjauksia + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitus saamisten arvonalennukset ja myyntitappiot (osavuosikaudet annualisoitu)
			Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 keskimäärin
Omavaraisuusaste, %	=	100 X	Oma pääoma yhteensä
			Taseen loppusumma - saadut ennakot
Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16	=	100 X	Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut – Voittovarat IFRS16
			Taseen loppusumma – saadut ennakot – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut – korolliset vuokravelat
Korollinen nettovelka	=		Korolliset velat – rahat ja pankkisaamiset
Korollinen nettovelka ilman IFRS16	=		Korolliset velat - korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset
Nettovelkaantumisaste, %	=	100 X	Korolliset nettovelat
			Oma pääoma yhteensä
Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16	=	100 X	Korolliset velat - korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset
			Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut

		47

Osakekohtainen tulos	=		Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna
			Osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä
Osakekohtainen tulos (laimennettu)	=		Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna
			Laimennettu osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä
Osakekohtainen oma pääoma	=		Emoyhtiön osakkeen omistajille kuuluva oma pääoma
			Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa
Osakekohtainen oma pääoma (ilman oman pääoman ehtoista lainaa)	=		Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma – oman pääoman ehtoinen laina
			Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa
Hinta/voitto -suhde (P/E-luku)	=		Pörssikurssi katsauskauden lopussa
			Osakekohtainen tulos
Osinko tuloksesta, %	=	100 X	Osakekohtainen osinko
			Osakekohtainen tulos
Efektiivinen osinkotuotto, %	=	100 X	Osakekohtainen osinko
			Pörssikurssi katsauskauden lopussa
Keskikurssi	=		Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto
			Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä
Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa	=		Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x viimeinen kaupantekokurssi
Osakkeiden vaihdon kehitys	=		Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä katsauskauden aikana
Operatiivinen liikevoitto	=		Liikevoitto +/- osakkuus- ja yhteisyritysten valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut +/- vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erät

		48

TILINPÄÄTÖS

		49

IFRS konsernitilinpäätös

Konsernin tuloslaskelma

1 000 euroa	Liite	2023	2022
Liikevaihto	3	610 030	770 078
Liiketoiminnan muut tuotot	4	288	589
Valmiiden/keskener.tuotteiden varastojen muutos		2 338	-88 445
Aineiden ja palveluiden käyttö		-527 967	-600 560
Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut	7	-66 214	-74 342
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tuloksista	16	1 197	-1 260
Poistot	6	-5 742	-5 147
Sijoitusten arvonalentumiset	6	-8 879	-65 030
Liiketoiminnan muut kulut	5	-11 843	-12 271
Liikevoitto		-6 793	-76 388
Rahoitustuotot	9	2 290	52 743
Rahoituskulut	9	-11 231	-55 437
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä		-8 941	-2 694
Tulos ennen veroja		-15 734	-79 081
Tuloverot	10	620	-6 580
Tilikauden tulos		-15 114	-85 662
Jakautuminen
Emoyhtiön osakkeen omistajille kuuluva osuus		-15 114	-85 662
Määräysvallattomille omistajille		0	0
Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos, euroa	11	-1,02	-6,62
Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos (laimennettu), euroa	11	-1,02	-6,62

Laaja tuloslaskelma

1 000 euroa	Liite	2023	2022
Tilikauden voitto		-15 114	-85 662
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi:
Muuntoerot		10 094	-3 999
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä	16	-93	7 208
Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen		10 001	3 209
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus laajan tuloksen eristä		10 001	3 209
Määräysvallattomille omistajille laajan tuloksen eristä		0	0
Tilikauden laaja tulos yhteensä		-5 113	-82 453
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen:
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus		-5 113	-82 453
Määräysvallattomille omistajille tuloksesta		0	0

		50

Konsernitase

1,000 euroa	Liite	2023	2023
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Aineelliset hyödykkeet	13	5 453	4 114
Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät	13	7 640	8 840
Liikearvo	14	1 734	1 734
Muut aineettomat hyödykkeet	14	672	699
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä	16	3 780	2 120
Muut rahoitusvarat	15, 17	7 802	7 751
Saamiset	15, 18	7 050	14 243
Laskennalliset verosaamiset	19	36 751	37 458
Pitkäaikaiset varat yhteensä		70 883	76 959
Lyhytaikaiset varat
Vaihto-omaisuus	20	157 370	162 842
Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät	20	88 488	75 119
Myyntisaamiset ja muut saamiset	15, 22	81 984	88 254
Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä	15, 21	274	5
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset		0	10
Rahavarat	23	39 595	45 309
Lyhytaikaiset varat yhteensä		367 711	371 538
VARAT YHTEENSÄ		438 594	448 497

1,000 euroa	Liite	2023	2022
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma	25	3 063	3 063
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	25	303 559	303 559
Muuntoerot	25	-4 947	-14 948
Oman pääoman ehtoinen laina	25	33 529	33 529
Kertyneet voittovarat		-196 529	-179 019
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä		138 675	146 184
Määräysvallattomien omistajien osuus		0	0
Oma pääoma yhteensä		138 675	146 184
Pitkäaikaiset velat
Laskennalliset verovelat	19	236	1 138
Varaukset	26,0	10 352	12 196
Korolliset velat ilman vuokravelkoja	15, 27	31 386	23 828
Korolliset vuokravelat	27	103 118	89 545
Muut velat	15, 28	3 098	6 252
Pitkäaikaiset velat yhteensä		148 191	132 959
Lyhytaikaiset velat
Ostovelat ja muut velat	15, 28	138 415	148 022
Katsauskauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat		9	958
Varaukset	26	8 800	7 932
Korolliset velat ilman vuokravelkoja	15, 27	1 902	10 000
Korolliset vuokravelat	27	2 604	2 442
Lyhytaikaiset velat yhteensä		151 728	169 354
Velat yhteensä		299 919	302 313
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ		438 594	448 497

		51

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista

	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
1 000 euroa	Osakepääoma	Sijoitetun vapaan pääoman rahasto	Muuntoerot	Oman pääoman ehtoinen laina	Kertyneet voittovarat	Yhteensä	Määräys- vallattomien omistajien osuus	Oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 1.1.2022	3 063	264 680	-18 156	15 360	-99 891	165 056	0	165 056
Tilikauden tulos	0	0	0	0	-85 662	-85 662	0	-85 662
Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)
Muuntoerot	0	0	-3 999	0	0	-3 999	0	-3 999
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä	0	0	7 208	0	0	7 208	0	7 208
Myytävissä olevat rahoitusvarat	0	0	0	0	0	0	0	0
Laajan tuloksen erät yhteensä	0	0	3 209	0	0	3 209	0	3 209
Katsauskauden laaja tulos	0	0	3 209	0	-85 662	-82 453	0	-82 453
Liiketoimet omistajien kanssa
Omien osakkeiden hankinta	0	0	0	0	-729	-729	0	-729
Osakepalkkiojärjestelmä	0	0	0	0	752	752	0	752
Suunnattu osakeanti ja oman pääoman ehtoisen lainan leikkaus	0	6 822	0	-15 360	8 538	0	0	0
Merkintäetuoikeusanti	0	34 806	0	0	0	34 806	0	34 806
Osakeanteihin liittyvät kust. Ilman veroja	0	-2 749	0	0	0	-2 749	0	-2 749
JVK-lainan konvertointi	0	0	0	34 265	0	34 265	0	34 265
JVK-lainan konvertoinnin kulut	0	0	0	-736	0	-736	0	-736
Oman pääoman ehtoisen lainan korko verovaikutuksella oikaistuna	0	0	0	0	-2 030	-2 030	0	-2 030
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä	0	38 878	0	18 169	6 531	63 579	0	63 579
Oma pääoma 31.12.2022	3 063	303 559	-14 948	33 529	-179 019	146 184	0	146 184

		52

	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
1 000 euroa	Osakepääoma	Sijoitetun vapaan pääoman rahasto	Muuntoerot	Oman pääoman ehtoinen laina	Kertyneet voittovarat	Yhteensä	Määräys- vallattomien omistajien osuus	Oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 1.1.2023	3 063	303 559	-14 948	33 529	-179 019	146 184	0	146 184
Tilikauden tulos	0	0	0	0	-15 114	-15 114	0	-15 114
Muut laajan tuloksen erät (verovaikutuksella oikaistuna)
Muuntoerot	0	0	10 094	0	0	10 094	0	10 094
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä	0	0	-93	0	0	-93	0	-93
Myytävissä olevat rahoitusvarat	0	0	0	0	0	0	0	0
Laajan tuloksen erät yhteensä	0	0	10 001	0	0	10 001	0	10 001
Katsauskauden laaja tulos	0	0	10 001	0	-15 114	-5 113	0	-5 113
Liiketoimet omistajien kanssa
Omien osakkeiden hankinta	0	0	0	0	-96	-96	0	-96
Osakepalkkiojärjestelmä	0	0	0	0	-73	-73	0	-73
Oman pääoman ehtoisen lainan korko verovaikutuksella oikaistuna	0	0	0	0	-2 227	-2 227	0	-2 227
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä	0	0	0	0	-2 396	-2 396	0	-2 396
Oma pääoma 31.12.2023	3 063	303 559	-4 947	33 529	-196 529	138 675	0	138 675

		53

Konsernin rahavirtalaskelma

EUR 1,000	2023	2022
Liiketoiminnan rahavirrat
Myynnistä saadut maksut	615 812	805 413
Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut	288	614
Maksut liiketoiminnan kuluista	-606 557	-802 540
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja	9 543	3 488
Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot	992	365
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista	-8 740	-13 709
Maksetut ja saadut välittömät verot	-146	-255
Liiketoiminnan rahavirta	1 649	-10 112
Investointien rahavirrat
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-2 923	-2 478
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot	253	516
Investoinnit sijoituksiin	-1 831	-101
Sijoitusten luovutustulot	1 108	0
Myydyt tytäryhtiöosakkeet	1 819	0
Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin	-80	-26
Myydyt osakkuusyhtiöosuudet	0	4 171
Myönnetyt lainat muille	-274	0
Lainojen takaisinmaksut muilta	242	0
Investointien rahavirta	-1 686	2 082
Liiketoiminnan ja investointien rahavirrat yhteensä	-37	-8 029

1 000 euroa	2023	2022
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti	0	32 056
Lainojen nostot	0	1 000
Lainojen takaisinmaksut	-10 000	-31 745
Oman pääoman ehtoisen lainan kulut	0	-737
Oman pääoman ehtoisen lainan korot	-2 784	-2 029
Yhtiölainojen muutos	9 784	-10 737
Ostetut omat osakkeet	-96	-729
Lainojen maksut vuokravelat	-2 581	-2 374
Rahoituksen rahavirta	-5 677	-15 294
Rahavarojen muutos	-5 714	-23 324
Rahavarat tilikauden alussa	45 309	68 009
Rahavarojen valuuttakurssiero	0	623
Rahavarat tilikauden lopussa	39 595	45 309

		54

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

Liiketoiminnan kuvaus

SRV Yhtiöt Oyj tytäryhtiöineen (SRV-konserni) on Suomen

johtavia projektinjohtourakoitsijoita, joka rakentaa ja

kehittää liike- ja toimitiloja, asuntoja sekä teollisuus- ja

logistiikkakohteita pääasiassa Suomessa. Liiketoiminnan

pääyhtiö on SRV Rakennus Oy. SRV:n liiketoimintaan

kuuluvat asuntorakentaminen, toimitilarakentaminen,

tekniikkayksiköt ja hankintatoimi sekä sisäiset palvelut

Suomessa.

SRV ei ole luokitellut tilinpäätöksessä omaisuuttaan

IFRS 5:n mukaan myytävänä oleviksi omaisuuseriksi. SRV

on 2.8.2023 julkaistussa sijoittajauutisessa ilmoittanut

myyneensä pääosan jäljellä olevista Venäjän omistuksista.

Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva

omaisuuserä Venäjällä on 50 prosentin omistus Pearl Plaza

-kauppakeskuksesta. SRV jatkaa kumppaninsa kanssa

aktiivisesti neuvotteluja, joilla SRV tähtää omistuksensa

myyntiin myös Pearl Plaza -kauppakeskuksesta.

Epävarmuus markkinassa on poikkeuksellisen suurta,

jonka johdosta omaisuudesta irtaantumisen täsmällistä

aikataulua ja todennäköisyyttä on vaikea arvioida.

Konsernin emoyhtiö, SRV Yhtiöt Oyj (Yhtiö) on

suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on

Espoo, Suomi. Yhtiön rekisteröity osoite on

Tarvonsalmenkatu 15, 02601 Espoo.

Yhtiön hallitus on hyväksynyt tämän

konsernitilinpäätöksen 27.2.2024.

Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet

SRV-konsernin konsernitilinpäätös on laadittu 31.12.2023

voimassa olevien kansainvälisten tilinpäätösstandardien

(IFRS Accounting Standards) mukaan. Kansainvälisillä

tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Euroopan

parlamentin ja neuvoston asetuksessa (EY) N:o 1606/2002

säädetyn menettelyn mukaisesti yhteisössä sovellettaviksi

hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.

niistä annettuja tulkintoja.

Tilinpäätöksen luvut esitetään tuhansina euroina, ellei

muuta ole kerrottu. Konsernitilinpäätös on laadittu

alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen lukuun

ottamatta käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia

rahoitusvaroja ja -velkoja, käypään arvoon arvostettuja

johdannaissopimuksia sekä käteisvaroina suoritettavia

osakeperusteisia liiketoimia, jotka on arvostettu käypään

arvoon.

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutoksia on

sovellettu 1.1.2023 alkavalla tilikaudella:

Muutokset IAS 12:een Tuloverot:

Yksittäisestä liiketoimesta johtuviin

varoihin ja velkoihin liittyvä laskennallinen

vero

IAS 12 määrittelee, kuinka yhteisö käsittelee

kirjanpidossaan tuloveroja, mukaan lukien

laskennallisia veroja, jotka kuvaavat yhteisön

tulevaisuudessa maksettavaksi tulevia tai sen

hyväksi luettavia veroja.  Tietyissä olosuhteissa yhteisöt

eivät kirjaa laskennallista veroa, kun ne kirjaavat

omaisuuserän tai velan ensimmäistä kertaa taseeseen.

Aikaisemmin oli ollut epävarmuutta siitä, sovelletaanko

poikkeusta mm. seuraaviin liiketoimiin: vuokrasopimuksiin

ja käytöstä poistamisesta johtuviin velvoitteisiin -

liiketoimiin, joista yhteisöt kirjaavat sekä omaisuuserän

että velan. Muutokset selventävät, että poikkeusta ei

sovelleta ja yhteisöjen on kirjattava laskennalliset verot

tällaisiin liiketoimiin liittyen. Muutosten tavoitteena on

vähentää vuokrasopimuksiin ja käytöstä poistamisesta

johtuviin velvoitteisiin liittyviä raportointieroja.

Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen

esittäminen, IFRS Practice Statement

2:een, IAS 8:aan Tilinpäätöksen

laatimisperiaatteet, kirjanpidollisten

arvioiden muutokset ja virheet:

Laatimisperiaatteiden esittäminen ja

kirjanpidollisten arvioiden määritelmä

IASB:n tekemä muutos IAS 1 tilinpäätösstandardiin

edellyttää yhtiöitä esittämään niiden olennaiset

laatimisperiaatteet merkittävien laatimisperiaatteiden

sijaan (tämä on informaatiota, jonka, arvioitaessa

yhdessä muun tilinpäätöksessä esitetyn informaation

kanssa, voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan

päätöksiin, joita yleiseen käyttöön tarkoitetun

tilinpäätöksen ensisijaiset käyttäjät tekevät tiettyä

raportoivaa yhteisöä koskevaa taloudellista

informaatiota sisältävän tilinpäätöksen perusteella) ja

selventää kuinka tunnistaa, että informaatio

laatimisperiaatteista on olennaista.). Lisäksi muutos

selventää, että epäolennaisia laatimisperiaatteita ei

tarvitse esittää. Kuitenkin, jos tällaisia esitetään, ne

eivät saa hämärtää olennaisia laatimisperiaatteita. IAS 8

tilinpäätösstandardiin tehty muutos selventää kuinka

yhtiöiden tulee erottaa muutokset laatimisperiaatteissa

muutoksista kirjanpidollisissa arvioissa. Näiden

erottaminen on tärkeää, koska kirjanpidollisten arvioiden

muutoksia sovelletaan ei-takautuvasti tuleviin

transaktioihin ja muihin tuleviin tapahtumiin, kun taas

laatimisperiaatteiden muutoksia sovelletaan yleensä

takautuvasti aikaisempiin transaktioihin ja muihin

aikaisempiin tapahtumiin sekä tilikauden tapahtumiin. 

		55

Muutokset IAS 12:een

– OECD pilari 2 säännöt

Joulukuussa 2021 Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen

järjestö (OECD) julkaisi pilari 2 mallisäännöt (the Global

Anti-Base Erosion Proposal, tai ‘GloBE’) uudistaakseen

kansainvälistä yhteisöverotusta. Sääntöjen

soveltamisalaan kuuluvien suurten monikansallisten

yhteisöjen on laskettava GloBE efektiivinen veroaste

jokaiselle maalle, jossa yhteisö toimii. Yhteisöt ovat

velvollisia maksamaan täydennysveroa maakohtaisen

GloBE efektiivisen verokannan ja 15 % minimiverokannan

erotuksesta.  Toukokuussa 2023 IASB teki kapea-alaisen

muutoksen IAS 12:een, joka tarjoaa väliaikaisen

helpotuksen vaatimukseen kirjata ja esittää laskennalliset

verot, jotka johtuvat verolaista, josta on säädetty tai joka

on käytännössä hyväksytty pilari 2:n mallisääntöjen

täytäntöönpanemiseksi, mukaan lukien verolaki, jolla

pannaan täytäntöön kyseisissä säännöissä kuvatut ehdot

täyttävät kotimaiset täydennysverot. Lisäksi muutokset

edellyttävät yhteisöjä esittämään tilinpäätöksessään: 

• että se on soveltanut poikkeusta, joka koskee pilari 2:n

tuloveroihin liittyvien laskennallisten verosaamisten ja -

velkojen kirjaamista ja tietojen esittämistä niistä

tilinpäätöksessä 

• erikseen sen pilari 2:n tuloveroihin liittyvä kauden

verotettavaan tuloon perustuva verokulu (tai -tuotto) 

• kausilla, joilla pilari 2:n lainsäädäntöä on säädetty tai

käytännössä hyväksytty mutta se ei ole vielä voimassa,

tiedossa tai kohtuudella arvioitavissa oleva informaatio,

joka auttaa tilinpäätöksen käyttäjiä ymmärtämään

yhteisön altistumista kyseisestä lainsäädännöstä

aiheutuville pilari 2:n tuloveroille. Siltä osin kuin

informaatio ei ole tiedossa tai kohtuudella arvioitavissa

yhteisön on sen sijaan esitettävä tilinpäätöksessään

tieto tästä ja tietoja siitä, miten yhteisö on edistynyt

altistumisensa arvioinnissa.

**Muutokset hyväksyttiin EU:ssa 9.11.2023.

Johdon harkinta ja arvioiden käyttö

Tilinpäätöksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti

edellyttää konsernin johdolta tiettyjen arvioiden tekemistä

ja harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Tehdyt

arviot ja oletukset vaikuttavat tilinpäätöksen taseen

varojen, velkojen ja raportointikauden tuottojen ja kulujen

sekä vastuusitoumusten määrään. Arvioita ja oletuksia on

käytetty muun muassa  aineettomien sekä aineellisten

hyödykkeiden arvonalentumistestauksessa,

asiakashankkeiden tuloutuksessa, vaihto-omaisuuden

arvostamisessa, takuu- ja vastuuvarauksien laskennassa,

osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostuksessa, kauden

verotettavaan tuloon perustuvien verosaamisten ja –

velkojen kirjauksissa sekä myytävänä oleviksi luokiteltujen

omaisuuserien arvostamisessa

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on

asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashankkeiden

tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi

valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos

voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritetään

laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään mennessä

kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen

hankkeen arvioidusta kokonaismenosta. Tuottoja kirjataan

valmistusastetta vastaava määrä. Kun on todennäköistä,

että hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat

kokonaismenot ylittävät hankkeesta saatavat

kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi

välittömästi.

Omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin saattaa

liittyä muuttuvia vastikkeita, jotka voivat johtua esim.

viivästymissanktioista ja vuokravastuista. Liikevaihdon

tuloutusta lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen

osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan

saaduksi ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentävät

hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun

vuokrasopimukseen sisältyvät epävarmuustekijät otetaan

tuloutuksessa huomioon.

Konsernin taseessa ei ole liikearvoa, joten erään ei liity

arvonalentumisriskiä. Rahavirtaa tuottavien yksiköiden

kerrytettävissä olevat rahamäärät on määritetty

käyttöarvoon perustuvien laskelmien avulla. Näiden

laskelmien laatiminen edellyttää arvioiden käyttämistä.

Takuuvarauksia ja 10-vuotisvastuuvarauksia kirjataan, kun

varauksen määrä on luotettavasti arvioitavissa. Kirjattava

määrä on tilinpäätöspäivän paras arvio mahdollisen

vastuun täyttämiseksi vaadittavasta kustannuksesta. Arvio

toteutuvien kustannusten todennäköisyydestä edellyttää

konsernin johdon harkintaa, joka perustuu aiempiin

samankaltaisiin tapahtumiin ja kokemusperäiseen tietoon.

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä vaihto-

omaisuuden nettorealisointiarvon ja sitä kautta

mahdollisen arvonalennustarpeen. Nettorealisointiarvo

arvioidaan perustuen luotettavimpaan mahdolliseen

arviontekohetkellä saatavissa olevaan tietoon siitä mihin

rahamäärään vaihto-omaisuus odotetaan realisoitavan.

Vaihto-omaisuuden arvonalennustarpeen arviointi saattaa

edellyttää johdolta mm. arviota kehittämisestä ja

rakentamisesta tulevaisuudessa aiheutuvista

kustannuksista, arviota kohteen tulevaisuudessa

kerryttämistä tuotoista ja kuluista, arviota markkinoiden

tuottovaatimuksesta realisointihetkellä sekä arviota

kohteen myyntiarvosta.

Konserni arvioi sijoituskohteiden arvoa tilinpäätösten

yhteydessä sekä silloin, kun on olemassa viitteitä

arvonalentumisesta. Valmiita kiinteistöjä omistavien

osakkuus- ja yhteisyritysten arvon arvioinnin perustana on

kiinteistöstä laadittu arvostuslaskelma. Merkittävien

sijoitusten osalta konserni hankkii tarvittaessa ulkopuoliset

kiinteistöarviot. Sijoitusten nykyarvon määrittämiseen

liittyy arvionvaraisuutta, sillä nykyarvolaskelmat sisältävät

mm. tuleviin vuokratuottoihin, annettuihin

vuokranalennuksiin, liikevaihtosidonnaisiin vuokriin,

vuokrausasteeseen, kiinteistön juokseviin kustannuksiin

sekä tuottovaatimukseen (yield) liittyviä olettamia.

		56

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä erityisesti

laskennallisten verosaamisten kirjausperusteet. Tätä

varten arvioidaan, miten todennäköisesti

konserniyrityksillä on kerrytettävissä verotettavaa tuloa,

jota vastaan käyttämättömät verotukselliset tappiot tai

käyttämättömät verotukseen liittyvät hyvitykset voidaan

hyödyntää.

Konsernitilinpäätös

Tytäryhtiöt

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n

kaikki sellaiset yritykset, joissa konsernilla on

määräysvalta. Konsernilla on määräysvalta yrityksessä, jos

se olemalla osallisena siinä altistuu sen muuttuvalle

tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se

pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yritystä

koskevaa valtaansa. Tytäryhtiöt yhdistellään

konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lähtien, jolloin

määräysvalta siirtyy konsernille ja yhdistely päättyy sinä

päivänä, kun määräysvalta lakkaa. Omaperusteisten

rakennushankkeiden tase-erät konsolidoidaan

konsernitilinpäätökseen.

SRV-konsernin tilinpäätökset on laadittu

hankintamenomenetelmällä. Hankintamenoa

määritettäessä otetaan huomioon käypiin arvoihin

arvostetut vastikkeeksi annetut varat ja vastuulle otetut

velat sekä hankinnasta välittömästi johtuneet menot.

Hankitut, yksilöitävissä olevat varat ja velat arvostetaan

hankinta-ajankohdan käypiin arvoihin, riippumatta

mahdollisen määräysvallattomien omistajien osuuden

suuruudesta. Se määrä, jolla hankintameno ylittää

konsernin osuuden hankittujen yksilöitävissä olevien

nettovarojen käyvästä arvosta, kirjataan liikearvoksi. Jos

hankintameno on pienempi kuin hankitun tytäryhtiön

nettovarojen käypä arvo, tämä erotus kirjataan suoraan

tuloslaskelmaan.

Tytäryritysten tilinpäätösten laadintaperiaatteita on

tarvittaessa muutettu konsernin laadintaperiaatteiden

mukaisiksi.

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset ja velat

sekä konsernin sisäisistä liiketapahtumista syntyneet

realisoitumattomat voitot eliminoidaan

konsernitilinpäätöksessä. Myös realisoitumattomat tappiot

eliminoidaan, mikäli tappio ei johdu arvonalentumisesta.

Määräysvallattomien omistajien osuus hankitussa

yrityksessä kirjataan joko käypään arvoon tai määrään,

joka vastaa määräysvallattomien omistajien suhteellista

osuutta hankitun yrityksen yksilöitävissä olevasta

nettovarallisuudesta.

Määräysvallattomien omistajien osuus on erotettu

tuloksesta ja esitetty omana eränään konsernin omassa

pääomassa.

Tytäryhtiöiden määräysvallattomien omistajien

osuuksista aiheutuvat tappiot kohdistetaan

määräysvallattomien omistajien osuuksiin, vaikka sen

tuloksena määräysvallattomien omistajien osuudet olisivat

negatiivisia.

Emoyrityksellä tytäryrityksessä olevan

omistusosuuden muutokset, jotka eivät johda

määräysvallan menettämiseen, käsitellään omaa pääomaa

koskevina liiketoimina. Kun konsernin määräysvalta lakkaa,

jäljelle jäävä omistusosuus arvostetaan määräysvallan

menettämispäivän käypään arvoon ja kirjanpitoarvon

muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Tämä käypä arvo

toimii alkuperäisenä kirjanpitoarvona, kun jäljelle jäävää

osuutta myöhemmin käsitellään osakkuusyrityksenä,

yhteisyrityksenä tai rahoitusvaroina. Lisäksi

asianomaisesta yrityksestä aiemmin muihin laajan tuloksen

eriin kirjattuja määriä käsitellään ikään kuin konserni olisi

suoraan luovuttanut niihin liittyvät varat ja velat. Tämä voi

tarkoittaa, että aiemmin muihin laajan tuloksen eriin

kirjatut määrät siirretään tulosvaikutteisiksi.

Osakkuus ja yhteisyritykset

Osakkuusyrityksiä ovat kaikki yritykset, joissa konsernilla

on huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa.

Yleensä tämä perustuu osakeomistukseen, joka tuottaa

20-50% äänivallasta.

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai

useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta.

Yhteinen määräysvalta on järjestelyä koskevan

määräysvallan pitämistä yhteisenä sopimukseen

perustuen, ja se vallitsee vain silloin, kun merkityksellisiä

toimintoja koskevat päätökset edellyttävät määräysvallan

jakavien osapuolten yksimielistä hyväksymistä.

Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys.

Yhteisyritys on järjestely, jossa konsernilla on oikeuksia

järjestelyn nettovarallisuuteen, kun taas yhteisessä

toiminnossa konsernilla on järjestelyyn liittyviä varoja

koskevia oikeuksia ja velkoja koskevia velvoitteita.

Konserni soveltaa kaikkiin yhteisjärjestelyihin IFRS 11 -

standardia, jonka mukaan yhteisjärjestelyt luokitellaan

yhteisiksi toiminnoiksi tai yhteisyrityksiksi sen mukaan,

mitkä ovat sijoittajien sopimusperusteiset oikeudet ja

velvoitteet. Konserni on arvioinut yhteisjärjestelyjensä

luonteen ja todennut niiden olevan yhteisyrityksiä.

Osakkuus- ja yhteisyritykset on yhdistelty

konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmää

käyttäen. Jos konsernin osuus osakkuus- ja yhteis-

yrityksen tappioista ylittää sijoituksen kirjanpitoarvon,

sijoitus merkitään taseeseen nolla-arvoon eikä

kirjanpitoarvonylittäviä tappioita yhdistellä, ellei konserni

ole sitoutunut osakkuus- ja yhteisyritysten velvoitteiden

täyttämiseen. Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitus sisältää sen

hankinnasta syntyneen liikearvon. Realisoitumattomat

voitot ja tappiot konsernin ja osakkuus- ja yhteisyrityksen

välillä on eliminoitu konsernin omistusosuuden mukaisesti.

Realisoitumattomia tappioita ei eliminoida, jos

liiketapahtuma antaa viitteitä luovutetun omaisuuserän

arvon alentumisesta. Konsernin omistusosuuden mukainen

		57

osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tilikauden tuloksista

esitetään ennen liikevoittoa. Konsernin osuus osakkuus- ja

yhteisyritysten laajan tulokseneristä esitetään kuitenkin

konsernin laajassa tuloksessa. Näitä syntyy erityisesti

konsernin osuudesta ulkomaan valuutassa toimivien

osakkuus- ja yhteisyritysten muuntoeroista.

Osakkuus- ja yhteisyritysten noudattamat

tilinpäätöksen laatimisperiaatteet on tarvittaessa muutettu

vastaamaan konsernin noudattamia periaatteita.

Konsernin laatimisperiaatteiden mukaisesti konsernin

johto arvioi valmistuneen omaisuuserän poistoajankohdan

aloittamista kahden vuoden kuluessa, jolloin arvioidaan

mm myynnin todennäköisyyttä, vuokrausastetta ja muita

huomioitavia määrittelykriteereitä. Omaisuuserien

poistokirjaukset tulee kuitenkin aloittaa viimeistään

kolmen vuoden kuluttua omaisuuserän valmistumisesta.

Ulkomaanrahan määräisten erien

muuntaminen

Toimintavaluutta ja esittämisvaluutta

Konserniyritysten tilinpäätöksiin sisältyvät erät

arvostetaan siihen valuuttaan, joka parhaiten kuvastaa

kyseisen yrityksen taloudellisia toimintaolosuhteita

(toimintavaluutta). Konserniyhtiöiden toimintavaluutta

saattaa tällöin poiketa sen maan valuutasta, jossa yritys

pääasiallisesti sijaitsee. Konsernitilinpäätös esitetään

euroissa, joka on konsernin esittämisvaluutta.

Konserniyhtiöt

Niiden tytäryhtiöiden tuloslaskelmat, joiden

toimintavaluutta ei ole euro, muunnetaan euroiksi

kuukausien keskikursseilla. Tytäryhtiöiden taseet

muunnetaan euroiksi käyttämällä tilinpäätöspäivän

kursseja. Eri kurssien käytöstä syntyvät muuntoerot

kirjataan konsernin omaan pääomaan muuntoeroihin. Niiltä

osin kuin konserniyhtiöiden väliset lainat katsotaan osaksi

nettosijoitusta ulkomaiseen tytäryritykseen, kirjataan myös

niistä syntyvät kurssierot muuntoeroihin. Kun ulkomainen

tytäryritys myydään, kertyneet muuntoerot kirjataan

tulosvaikutteisesti osana myyntivoittoa tai -tappiota.

Tapahtumat ja tase-erät

Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan

käyttäen tapahtumapäivän kursseja. Tilinpäätöshetkellä

taseessa olevat ulkomaanrahan määräiset monetaariset

erät arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin.

Ulkomaanrahan määräiset ei-monetaariset erät

arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin. Liiketoiminnan

kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät tuloslaskelman vastaaviin

eriin liikevoiton yläpuolella. Rahoituserien kurssierot

kirjataan rahoitustuottoihin tai kuluihin.

Tuottojen määrittäminen

Myyntituotot asiakassopimuksista

Konsernin myyntituotot kirjataan, kun tavaraa tai palvelua

koskeva määräysvalta siirtyy asiakkaalle. Asiakas saa

määräysvallan, kun se pystyy ohjaamaan tavaran tai

palvelun käyttöä ja saamaan siihen liittyvän hyödyn.

Konsernin myyntituotot koostuvat eri tyyppisistä asunto- ja

toimitilahankkeista sekä muusta myynnistä.

Myyntituottojen tuloutuskäytäntöä on kuvattu tarkemmin

liitetiedossa 3.

Osakkuus- ja yhteisyrityksille tehtävästä

rakentamisen katteesta eliminoidaan konsernin

omistusosuuden verran. Eliminointi kirjataan liikevaihdon

vähennykseksi ja taseessa saatuihin ennakoihin. Kate

realisoituu, kun omistettu osuus myydään konsernin

ulkopuolelle.

Tilauskanta

Rakennushanke sisällytetään tilauskantaan siinä

vaiheessa, kun hanketta koskeva sopimus rakentamisesta

on allekirjoitettu tai rakentamisen aloituspäätös on tehty ja

urakkasopimus allekirjoitettu omaperusteisissa

hankkeissa. Tilauskanta sisältää omaperusteisissa

hankkeissa rakentamisen lisäksi tontin. Myös

omakehitteisissä hankkeissa tilauskanta voi sisältää tontin

ja sitä tuloutetaan osana hanketta. Tilauskantana on

esitetty hankkeiden (mukaan lukien tontin) tulouttamaton

osa. Tilauskannassa on mukana myös valmistuneet ja

myymättömät asunto- sekä toimitilakohteet. Tilauskannan

arvo on hankkeista odotettu tuloutuva liikevaihdon määrä.

Vieraan pääoman menot

Vieraan pääoman menot kirjataan konsernin ulkopuolisille

tilaajille tehdyissä hankkeissa kuluksi sen tilikauden aikana,

jolloin ne ovat syntyneet. Omaperusteisissa

asuntoprojekteissa osa vieraan pääoman korkokuluista

aktivoidaan rakennusaikana (kohdassa Vaihto-omaisuus

tarkemmin kuvatulla tavalla) ja tuloutetaan, kun projekti

myydään. Nämä korkokulut tuloutetaan projektikuluna

liikevoiton yläpuolella. Omaperusteisissa

toimitilahankkeissa käytetään johdon arviointia

korkokulujen aktivoinnissa, koska hankkeilla ei ole aina

myyntihintaa etukäteen tiedossa.

Tutkimus- ja kehittämismenot

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja

kehitysmenoja. Konsernilla on liiketoimintaan liittyviä

hankkeiden suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa

on selostettu laadintaperiaatteiden vaihto-omaisuus -

kohdassa.

IFRS 16 Vuokrasopimukset

Standardin mukaisesti kaikki vuokrasopimukset, paitsi

standardin mahdollistamien erityisten helpotusten piiriin

kuuluvat vuokrasopimukset, on kirjattu taseeseen. Kaikista

vuokrasopimuksista on kirjattu taseen varoihin

käyttöoikeusomaisuuserä (oikeus käyttää vuokralle

otettua omaisuuserää) ja velkoihin

vuokranmaksuvelvoitetta koskeva rahoitusvelka.

Tuloslaskelmassa vuokrakulu on jaettu poistoihin ja

rahoituskuluihin. Rahoituslaskelmassa vuokranmaksut

		58

esitetään liiketoiminnan rahavirran erässä 'maksetut korot

ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista', sekä

rahoituksen rahavirran erässä ’lainojen maksut

vuokravelat'.

Konsernin vuokraustoiminta ja sen

kirjanpitokäsittely

Maanvuokrasopimukset muodostavat merkittävimmän

osuuden SRV konsernin taseen

käyttöoikeusomaisuuseristä. Maanvuokrasopimukset ovat

yleensä pitkäaikaisia ja laaditaan tyypillisesti

perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun. Kun kiinteistöyhtiö

myydään ja sen hallinto siirretään ostajalle, siirtyy

vuokrasopimus siihen liittyvine velvoitteineen kiinteistön

ostajalle. Maanvuokrasopimusten lisäksi muita merkittäviä

vuokrasopimuksia ovat esimerkiksi yhtiön kiinteitä

toimipisteitä koskevat vuokrasopimukset sekä

työmaakalustoa ja autoja koskevat vuokrasopimukset.

Toimistoja koskevat vuokrasopimukset tehdään yleensä

alkuvaiheen osalta määräaikaisiksi. Määräaikaisuuden

kesto on yleensä 5 vuodesta 10 vuoteen, jonka jälkeen

sopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana 6-12

kuukauden irtisanomisajalla. Työmaakalustoa koskevat

vuokrasopimukset tehdään yleensä toistaiseksi

voimassaoleviksi ilman erityistä irtisanomisaikaa. Kalusto

on vuokralla tyypillisesti 1 kuukaudesta 12 kuukauteen.

Autoja koskevat sopimukset laaditaan määräaikaisiksi ja

niiden kesto on yleensä 24 kuukautta.

Yhtiö huomioi raportoinnissaan standardiin sisältyvät

kaksi soveltamista helpottavaa poikkeusta, jotka liittyvät

lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin sekä vuokrasopimuksiin,

joissa kohdeomaisuuserä on arvoltaan vähäinen.

Lyhytaikaisiksi katsotaan vuokrasopimukset, joiden

vuokra-aika on enintään 12 kuukautta sekä toistaiseksi

voimassa olevat vuokrasopimukset, joiden

molemminpuolinen irtisanomisaika on korkeintaan 12

kuukautta. Merkittävimmät lyhytaikaisiksi katsottavat

vuokrasopimukset koostuvat lähinnä työmaakalustosta.

Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin sisältyy lähinnä IT-

laitteita ja pieniä toimistokalusteita. Lisäksi joitakin

vähäisiä vuokrasopimuksia kuten leasingautoja ja IT-

laitteita käsitellään ryhmänä ns. niputtamisperiaatteen

mukaisesti.

Vuokrasopimusvelka arvostetaan sopimuksen

alkamisajankohtana niiden vuokrien nykyarvoon, joita ei

kyseisenä päivänä ole maksettu. Vuokrien nykyarvon

määrittämisessä joudutaan eräissä tilanteissa tekemään

arvio vuokrakauden pituudesta. Tällaiset tilanteet liittyvät

esimerkiksi vuokrasopimuksiin, joissa on

vuokrasopimuksen jatkamis- tai päättämisoptioita.

Tällainen optio otetaan huomioon vuokrakautta

määritettäessä, jos on kohtuullisen varmaa, että optio

käytetään. Vuokrasopimusvelan määrään sisällytetään

myös mahdollisen jäännösarvotakuun perusteella

maksettava määrä ja mahdollinen kohdeomaisuuserän

osto-option toteutushinta, jos on kohtuullisen varmaa, että

kyseinen optio käytetään. Vuokrasopimuksen

katkaisemiseen voi myös liittyä rangaistusmaksuja.

Tällaiset rangaistusmaksut huomioidaan

vuokrasopimusvelan määrässä, mikäli vuokra-ajassa on

huomioitu, että konserni käyttää tämän option. Vuokrat

diskontataan vuokrasopimuksen sisäisellä korolla, jos

kyseinen korko on helposti määritettävissä, muussa

tapauksessa käytetään vuokralleottajan lisäluoton korkoa.

IFRS 16 standardin mukaan vuokralleottajan lisäluoton

korko on korko, jota vuokralleottaja joutuisi maksamaan

lainatessaan vastaavaksi ajaksi ja vastaavanlaisin

vakuuksin rahat, jotka tarvitaan käyttöoikeusomaisuuserän

arvoa vastaavan omaisuuserän hankkimiseksi

vastaavanlaisessa taloudellisessa ympäristössä.

Maanvuokrasopimukset muodostavat yli 90 prosenttia

SRV konsernin käyttöoikeusomaisuuseristä ja niiden

diskonttokorkona käytetään aina sopimuksen sisäistä

korkoa. Muiden sopimusten osalta käytetään ensisijaisesti

sopimuksen sisäistä korkokantaa ja toissijaisesti lisäluoton

korkoa. Lisäluoton korko on arvio siitä, mitä yhtiö joutuisi

maksamaan lainatessaan vastaavaksi ajaksi ja

vastaavanlaisin vakuuksin rahat, jotka tarvitaan

käyttöoikeusomaisuuserän arvoa vastaavan omaisuuserän

hankkimiseksi vastaavanlaisessa taloudellisessa

ympäristössä.

Käyttöoikeusomaisuuserän hankintameno muodostuu

vuokrasopimusvelan alkuperäisen arvostuksen mukaisesta

määrästä, mahdollisista sopimuksen alkamisajankohtaan

mennessä maksetuista vuokrista, mahdollisista vuokralle

ottajalle syntyneistä alkuvaiheen välittömistä menoista

sekä alkuperäiseen tilaan palauttamiseen liittyvistä

menoista. Mahdolliset saadut kannustimet vähennetään

kohdeomaisuuserän hankintamenosta.

Käyttöoikeusomaisuuserän myöhempi arvostaminen

perustuu hankintamenomalliin, jonka mukaan

käyttöoikeusomaisuuserä arvostetaan hankintamenoon,

josta vähennetään poistot ja arvonalentumiset. Poistot

kirjataan vuokrakauden aikana tasapoistoina. Jos

vuokrasopimus siirtää kohdeomaisuuserän omistuksen

vuokralle ottajalle vuokra-ajan päättymiseen mennessä tai

jos kohdeomaisuuserän hankintamenossa on otettu

huomioon, että vuokralle ottaja käyttää osto-option,

kohdeomaisuuserä poistetaan taloudellisena

vaikutusaikanaan.

Konserni on altistunut indeksiin tai hintaan

perustuvien muuttuvien vuokrien mahdollisille korotuksille,

joita ei oteta huomioon vuokrasopimusvelassa ennen kuin

ne toteutuvat. Kun indeksiin tai hintaan perustuvat

vuokrien muutokset toteutuvat, vuokrasopimusvelka

arvioidaan uudelleen ja sitä oikaistaan

käyttöoikeusomaisuuserää vastaan. Maksettavat vuokrat

kohdistetaan pääomaan ja rahoitusmenoon. Rahoitusmeno

kirjataan tulosvaikutteisesti vuokra-aikana siten, että

jäljellä olevan velan korkoprosentti on jokaisella kaudella

sama.

		59

Laatimisperiaate tontinvuokrasopimusten

osalta

Maanvuokrasopimukset muodostavat merkittävimmän

osuuden SRV konsernin taseen käyttöoikeusomaisuus-

eristä. Maanvuokrasopimukset ovat yleensä pitkäaikaisia

ja laaditaan tyypillisesti perustettavan kiinteistöyhtiön

lukuun. Kun kiinteistöyhtiö myydään ja sen hallinto

siirretään ostajalle, siirtyy vuokrasopimus siihen liittyvine

velvoitteineen kiinteistön ostajalle. Vuokratontit

arvostetaan IFRS 16 -standardin mukaisesti. SRV konserni

esittää vuokratontteihin liittyvän käyttöoikeusomaisuus-

erän vaihto-omaisuutena, koska myös itse omistetut tontit

esitetään vaihto-omaisuutena ja samaa periaatetta

noudatetaan myös käyttöoikeusomaisuuserän

esittämisessä. Rakentamisen alkaessa vuokratontin

poistot kirjataan osaksi rakennuskohteen hankintamenoa.

Taseen velkapuolella esitettävän vuokrasopimusvelan

korkokulu aktivoidaan osaksi rakennuskohteen

hankintamenoa. Kun konserni tekee omaperusteiseen

asuinrakennushankkeeseen liittyvän tontin

vuokrasopimuksen, tontin vuokrasopimuksen

käyttöoikeusomaisuuserä kirjataan vaihto-omaisuuteen ja

vuokrasopimusvelka taseeseen.  Tontin vuokrasopimus

kirjataan vaihto-omaisuudesta kuluksi vaihto-omaisuuden

muutoksena.  Hankkeen valmistumishetkellä

vuokrasopimusvelkaa oikaistaan myytyihin huoneistoihin

kohdistuvalla vuokrasopimusvelkamäärällä.  Valmiisiin

myymättömiin huoneistoihin kohdistuva

vuokrasopimusvelka esitetään taseen

vuokrasopimusveloissa.

Laatimisperiaate toimitilavuokrasopimusten osalta

SRV konserni esittää toimitiloihin liittyvän

käyttöoikeusomaisuuserän taseen pitkäaikaisissa varoissa

ja vuokranmaksuvelvoitetta koskevan rahoitusvelan

veloissa. Merkittävin toimitilavuokrasopimus SRV

konsernissa on yhtiön pääkonttorin vuokrasopimus.

Laatimisperiaate työmaakaluston vuokrasopimusten

osalta

Työmaakohteiden kalustonvuokrasopimukset tehdään

lähes poikkeuksetta toistaiseksi voimassa oleviksi

vuokrasopimuksiksi, jotka oikeuttavat yhtiön päättämään

kutakin vuokrattua hyödykettä koskevan sopimuksen

valitsemanaan ajankohtana. Työmaakalusto vuokrataan

työmaalle yleensä jotakin erityistä työvaihetta varten,

jolloin vuokrakausi jää tyypillisesti alle 12 kuukauden

mittaiseksi. Lyhyiden vuokrakausien ja joustavan

irtisanomisehdon vuoksi, työmaakohteiden

kalustovuokrasopimuksiin sovelletaan pääsääntöisesti

IFRS16 standardin mukaista lyhytaikaisiin

vuokrasopimuksiin liittyvää helpotusta. Mikäli

vuokrakalustoa koskeva vuokrasopimus laaditaan

kuitenkin määräaikaiseksi, eikä sopimus ole arvoltaan

vähäinen, sovelletaan vuokrasopimukseen vastaavaa

laadintaperiaatetta kuin edellä on kuvattu

toimitilavuokrasopimusten osalta.

Laatimisperiaate toimistokaluston vuokrasopimusten

osalta

IT-kalustoa koskevat vuokrasopimukset koskevat

tyypillisesti toimiston IT-laitteita kuten printtereitä,

monitoimilaitteita sekä tietokoneita. Tällaisiin

omaisuuseriin sovelletaan arvoltaan vähäisiin

omaisuuseriin liittyvää poikkeusta. IT-kalustoa koskeviin

vuokrasopimuksiin sisältyy myös sopimuksia, joita ei voida

pitää arvoltaan vähäisinä ja lyhytaikaisena. Tällaisia

sopimuksia ovat esimerkiksi IT-palvelimia koskevat

vuokrasopimukset. Tällaisiin sopimuksiin sovelletaan

vastaavaa laadintaperiaatetta kuin edellä on kuvattu

toimitilavuokrasopimusten osalta kuitenkin siten, että

omaisuuserää käsitellään yhtenä kokonaisuutena ns.

niputtamisperiaatteen mukaisesti. IT-kaluston sopimukset

tehdään tyypillisesti 24 kuukauden tai 48 kuukauden

mittaisiksi.

Laatimisperiaate leasingautojen osalta

Leasing-autoja koskevat vuokrasopimukset kirjataan

IFRS16 säännösten mukaisesti kuitenkin siten, että

omaisuuserää käsitellään yhtenä kokonaisuutena ns.

niputtamisperiaatteen mukaisesti. Leasing-autojen

sopimukset tehdään tyypillisesti 24 kuukauden mittaisiksi.

Aineelliset hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet on merkitty konsernitaseeseen

alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä kertyneillä

poistoilla ja mahdollisilla kertyneillä

arvonalentumistappioilla. Alkuperäinen hankintameno

sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi kyseisen

hyödykkeen hankinnasta. Hyödykkeistä tehdään

tasapoistot arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa.

Maa- ja vesialueista ei tehdä poistoja, koska niiden

taloudellista käyttöikää ei voida määritellä. Poistot

kirjataan kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen

kuluessa seuraavasti:

• Rakennukset 40–60 vuotta

• Tuotantokoneet ja -laitteet 3–10 vuotta

• Konttorikalusteet 3–10 vuotta

• IT-laitteet 3–5 vuotta

• Autot ja liikkuva kalusto 5 vuotta

• Muut aineelliset 5–10 vuotta

Aineellisten hyödykkeiden jäännösarvot ja taloudelliset

vaikutusajat arvioidaan ja oikaistaan tarvittaessa

arvonalentumisilla. Konserni arvioi jokaisena

tilinpäätöspäivänä, onko viitteitä siitä, että jonkin

omaisuuserän arvo olisi alentunut. Jos omaisuuserän

kirjanpitoarvo on sen arvioitua kerrytettävissä olevaa

rahamäärää suurempi, kyseisen omaisuuserän

kirjanpitoarvoa alennetaan välittömästi siten, että se

vastaa kerrytettävissä olevaa rahamäärää. Aineellisten

hyödykkeiden myyntivoitot ja -tappiot sisältyvät

tuloslaskelmaan, liiketoiminnan muihin tuottoihin tai

liiketoiminnan muihin kuluihin.

		60

Liikearvo ja muut aineettomat hyödykkeet

Aineettomat hyödykkeet, joilla on rajallinen vaikutusaika,

arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa ja

poistetaan tasapoistoina arvioidun taloudellisen

vaikutusajan kuluessa (3–5 vuotta). Liikearvo vastaa sitä

osaa hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden

hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta

hankinta-ajankohtana. Liikearvo testataan vuosittain

arvonalentumisen varalta. Tätä tarkoitusta varten liikearvo

on kohdistettu rahavirtaa tuottaville yksiköille. Liikearvo

arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä

arvonalentumisilla. Arvonalennukset kirjataan

tuloslaskelmaan kuluksi. Omaisuuseriä, joista tehdään

poistot, tarkastellaan arvonalentumisen varalta aina kun

tapahtumat tai olosuhteiden muutokset viittaavat siihen,

että kirjanpitoarvoa vastaava rahamäärä ei ehkä ole

kerrytettävissä. Arvonalentumistappio kirjataan

tulosvaikutteisesti siltä osin kuin omaisuuserän

kirjanpitoarvo ylittää siitä kerrytettävissä olevan

rahamäärän. Kerrytettävissä oleva rahamäärä on se, joka

on korkeampi seuraavista: omaisuuserän käypä arvo

myyntikuluilla vähennettynä tai käyttöarvo.

Rahoitusvarat ja -velat

Konserni luokittelee rahoitusvaransa ja -velkansa

seuraaviin ryhmiin:

Rahoitusvarat: Jaksotettuun hankintamenoon tai

käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat

rahoitusvarat.

Rahoitusvelat: Käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattavat rahoitusvelat tai jaksotettuun hankintamenoon

käyttäen efektiivisen koron menetelmää.

Konsernissa rahoitusvarat arvostetaan jaksotettuun

hankintamenoon silloin, kun liiketoimintamallin tavoitteena

on pitää nämä sijoitukset ja kerätä kaikki sopimukseen

perustuvat rahavirrat, ja kun instrumentin sopimukseen

perustuvat rahavirrat koostuvat yksinomaan pääoman ja

koron maksusta. Kaikki muut rahoitusvarat kirjataan ja

arvostetaan konsernissa käypään arvoon tuloksen kautta.

Konserniyhteisön on merkittävä rahoitusvaroihin

kuuluva erä tai rahoitusvelka taseeseensa silloin ja vain

silloin, kun konsernin yhteisöstä tulee instrumentin

sopimusehtojen osapuoli. Kun yhteisö kirjaa

rahoitusvaroihin kuuluvan erän ensimmäisen kerran, sen

on luokiteltava rahoitusvarat ja rahoitusvelat yllä

mainittuihin luokkaryhmiin. Konserniyhteisö kirjaa

rahoitusvaroihin kuuluvan erän pois taseesta silloin, kun

sopimukseen perustuvat oikeudet rahoitusvaroihin

kuuluvan erän rahavirtoihin lakkaavat olemasta voimassa

tai se siirtää rahoitusvaroihin kuuluvan erän toiselle

osapuolelle ja olennainen osa omistukseen liittyvistä

riskeistä ja eduista on siirretty toiselle osapuolelle.

Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun

sopimuksessa yksilöity velvoite on täytetty, kumottu tai

sen voimassaolo on lakannut.

Rahoitusvarat ovat pitkäaikaisia, kun niiden

maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisia, kun niiden

jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta. Muut

rahoitusvarat sisältyvät pitkäaikaisiin rahoitusvaroihin, ellei

sijoituksesta aiota luopua 12 kuukauden kuluessa

tilinpäätöspäivästä. Rahoitusvelat luokitellaan

lyhytaikaisiksi, jos niiden maturiteetti on alle 12 kuukautta

tai jos konsernilla ei ole ehdotonta oikeutta suorittaa niitä

vähintään 12 kuukautta raportointikauden päättymisen

jälkeen. Muuten ne luokitellaan pitkäaikaisiksi.

Johdannaisinstrumentit

Sopimuksentekohetkellä johdannaissopimukset

luokitellaan joko liiketoiminnan tai rahoituksen rahavirtojen

suojauksiksi tai ulkomaisiin yksiköihin tehtyjen sijoitusten

suojauksiksi. Johdannaiset tehdään

suojaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa

olevat saamiset ja velat ovat pieniä.

Johdannaissopimusten vastapuolten kanssa tehdyt

sopimukset perustuvat ISDA-yleissopimukseen.

Järjestelyjen ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen

samassa valuutassa oleva nettomääräinen saamis- tai

velkapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten

maksujen laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen

liittyvät järjestelyt päättyvät. Koska SRV:llä ei

tilinpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavissa olevaa

kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei ole vähennetty

toisistaan taseessa.

Konsernin rahoitustoiminto toteuttaa

suojaustransaktiot hallituksen rahoituspolitiikan

periaatteiden mukaisesti.

Tilikauden 2023 ja 2022 aikana konsernilla ei ole ollut

suojausinstrumentteja, joihin olisi sovellettu IFRS

standardien mukaista suojauslaskentaa.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat erät

Konsernin käyttämät johdannaisinstrumentit luokitellaan

käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin oleviin eriin.

Johdannaiset merkitään taseeseen alun perin käypään

arvoon sinä päivänä, jolloin johdannaissopimus tehdään, ja

arvostetaan aina jatkossa tilinpäätöshetken käypään

arvoonsa. Koronvaihtosopimusten käypä arvo

alkuperäisellä kirjaamishetkellä on yleensä nolla.

		61

Koronvaihtosopimuksien käypien arvojen muutokset

kirjataan tuloslaskelmaan muihin rahoitustuottoihin ja –

kuluihin ja taseeseen rahoitusvaroihin tai –velkoihin.

Valuuttaoptioiden preemioiden katsotaan olevan

hankintahetken käypä arvo. Valuuttatermiinien ja –

optioiden käypien arvojen muutokset kirjataan

tuloslaskelmaan liiketoiminnan muihin tuottoihin tai

kuluihin, koska valuuttatermiineillä ja -optioilla suojataan

ensisijaisesti liiketoimintaan sisältyviä

valuuttakurssivoittoja ja –tappioita, jotka sisältyvät

osuuteen osakkuusyhtiöiden tuloksesta.

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja

että noteeraamattomia osakkeita, ja ne arvostetaan

käypään arvoon tulosvaikutteisesti. Sijoituksen käypä arvo

määritetään sijoituksen ostokurssin perusteella. Mikäli

muissa rahoitusvaroissa oleville rahoitusvaroille ei ole

noteerattuja kursseja, konserni soveltaa niiden

arvostukseen erilaisia arvostusmenetelmiä. Näitä ovat

esimerkiksi viimeaikaiset riippumattomien tahojen väliset

kaupat, diskontatut rahavirrat tai muiden samankaltaisten

instrumenttien arvostukset.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat

ovat myyntisaamisia, muita saamisia sekä lainasaamisia

osakkuusyhtiöiltä. Jaksotettuun hankintamenoon

arvostettavat rahoitusvarat kirjataan alun perin käypään

arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Alkuperäisen

kirjaamisen jälkeen ne kirjataan jaksotettuun

hankintamenoon. Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan laina-

ajalle käyttäen efektiivisen koron menetelmää.

Arvonalentumiset

Rahoitusvarojen arvonalentuminen on arvioitu odotettuihin

luottotappioihin perustuen. Konserni soveltaa

odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen

menettelyä, jonka mukaan kaikkia myyntisaamisia ja

sopimukseen perustuvia omaisuuseriä tarkastellaan

kutakin erikseen ja kirjataan koko voimassaoloajalta

odotettavissa olevat luottotappiot. SRV:n hankkeiden

asiakkaina on pääosin suuria, tunnettuja ja vakavaraisia

yrityksiä.

Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä,

tarkistetaan tiedot yleisistä kauppa- ja luottorekistereistä

ja pyydetään tarvittaessa vakuus. Kansainvälisten

toimitilahankkeiden osalta tehdään tarkempia

taustaselvityksiä, mikäli asiakasta ei ennestään tunneta.

Edellä mainitusta liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista

johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana

syntynyt olennaisia luottotappioita, eikä olennaisia

luottotappioita odoteta myöskään syntyvän

tilinpäätöshetkellä taseessa olevien erien osalta.

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

arvioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen

kolmivaiheista mallia.

1. Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhteisyritysten

lainasaamisten odotettavissa olevia rahavirtoja ensin

kokonaisuutena osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja

arvioi säännöllisesti, onko saamisten luottoriski

kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen

jälkeen. Jos saamisen luottoriskin katsotaan olevan

alhainen, tai sen luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi

alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy saaminen

vaiheeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perustuen

arvioon 12 kuukauden aikana tapahtuvien

luottotappioiden todennäköisyydestä.

2. Mikäli arvostusraporttien perusteella havaitaan, että

lainasaamisen luottoriski on kohonnut merkittävästi,

siirtyvät lainasaamiset vaiheeseen kaksi tai kolme,

jolloin niihin liittyvää tappion todennäköisyyttä

arvioidaan koko eliniältä. Tällöin luottotappio kirjataan

lainasaamisen koko eliniältä ja lasketaan vertaamalla

koko elinialtä arvioituja tulevia rahavirtoja

sopimusperusteisiin rahavirtoihin. Tilinpäätöshetkellä

taseessa ei ollut vaiheeseen 2 sisältyneitä lainasaamisia.

3. Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta

arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen kolme.

Rahavarat

Rahavarat koostuvat käteisvaroista, lyhytaikaisista

pankkitalletuksista sekä muista lyhytaikaisista erittäin

likvideistä sijoituksista, joiden maturiteetti on enintään

kolme kuukautta. Pankeista saadut tililuotot sisältyvät

taseen lyhytaikaisiin velkoihin.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät

Pitkäaikaiset omaisuuserät luokitellaan myytävänä

oleviksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee

kertymään pääasiassa niiden myynnistä ja myynnin

katsotaan olevan erittäin todennäköinen. Ne arvostetaan

kirjanpitoarvoon tai käypään arvoon vähennettynä

myynnistä aiheutuvilla menoilla sen mukaan, kumpi näistä

on pienempi.

Arvonalentumistappiota kirjataan, jos omaisuuserän

kirjanpitoarvo alun perin tai myöhemmin alennetaan

myynnistä aiheutuvilla menoilla vähennettyä käypää arvoa

vastaavaksi. Jos omaisuuserän käypä arvo vähennettynä

myynnistä aiheutuvilla menoilla myöhemmin nousee,

kirjataan voittoa, mutta kirjattava voitto ei saa ylittää

kertyneitä arvonalentumistappioita. Voitto tai tappio, jota

ei ole kirjattu pitkäaikaisen omaisuuserän myyntipäivään

mennessä, kirjataan taseesta pois kirjaamisen yhteydessä.

Pitkäaikaisista omaisuuseristä ei tehdä poistoja, kun

ne on luokiteltu myytävänä oleviksi. Myytävänä olevaksi

luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvistä veloista

johtuvien korkojen ja muiden kulujen kirjaamista jatketaan.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät

esitetään taseessa erillään muista varoista. Myytävänä

olevaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät

velat esitetään taseessa erillään muista veloista.

		62

Oman pääoman ehtoinen laina

Oman pääoman ehtoisilla lainoilla ei ole eräpäivää, jolloin

lainan haltija voi vaatia lainan takaisinmaksua. Oman

pääoman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita

velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa. Sen

etusija-asema on muita omaan pääomaan luettavia eriä

parempi. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan

haltijalla ei kuitenkaan ole osakkeenomistajalle kuuluvia

oikeuksia.

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat

Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat

merkitään alunperin kirjanpitoon käypään arvoon.

Transaktiomenot on sisällytetty rahoitusvelkojen

alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Korot jaksotetaan

tuloslaskelmaan laina-ajalle käyttäen efektiivisen koron

menetelmää. Rahoitusvelkoja sisältyy pitkä- ja

lyhytaikaisiin velkoihin ja ne voivat olla korollisia tai

korottomia.

Asiakashankkeisiin liittyvien asunto-osakeyhtiöiden

ottamien ulkopuolisten rahalaitoslainojen eli yhtiölainojen

pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon

luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko

kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta

ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja korot

esitetään täysimääräisesti laskettuna SRV:n

konsernitaseessa aina lainan eräpäivään saakka.

Vaihto-omaisuus

Aineiden ja tarvikkeiden hankintameno määritetään

painotetun keskihinnan menetelmällä.

Erä ”Keskeneräiset työt” sisältää keskeneräisten

rakennuskohteiden kuluksi kirjaamattoman rakennus- ja

tonttikustannuksen. Keskeneräisten töiden

hankintamenoon sisällytetään raaka-aineet, välittömät

työsuoritukset, muut välittömät menot, hankinnan ja

valmistuksen välilliset menot sekä joissakin tapauksissa

hankkeisiin kohdistuvat vieraan pääoman menot.

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan

pääoman korkokulut aktivoidaan ensisijaisesti

kohdekohtaisen rahoituksen kustannusta käyttäen. Jos

kohdekohtaisen rahoituksen osuus ei ole merkittävä,

käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen

aktivoinnissa.

Erä ”Maa-alueet ja tonttiyhtiöt” koostuu kehitteillä

olevien ja käynnistymättömien kohteiden

hankintakustannuksista. Hankintamenoon aktivoidaan

kustannukset, joiden katsotaan kohottavan maa-alueen tai

tontin arvoa.

Erä ”Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden

osakkeet” koostuu myymättömistä valmistuneista

kohteista.

Erä ”Ennakkomaksut” sisältää vaihto-omaisuudesta

ennakkoon maksetut erät.

Erä ”Muu vaihto-omaisuus” koostuu aloittamattomien

kohteiden maksetuista osakepääomista sekä edelleen

myytäväksi ostetusta omaisuudesta.

Vaihto-omaisuus arvostetaan tilinpäätöksissä

hankintamenoon tai sitä alhaisempaan

nettorealisointiarvoon. Nettorealisointiarvo arvioidaan

vähentämällä normaalin liiketoiminnan mukaisesta

myyntihinnasta tuotteen valmiiksi saattamiseen tarvittavat

menot ja myynnistä johtuvat menot.

Maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden nettorealisointiarvo

perustuu ennakoituun käyttötarkoitukseen.

Hanketoiminnassa käytettäväksi ennakoidun maa-alueen

tai tonttiyhtiön nettorealisointiarvoa arvioidaan osana koko

hankkeen nettorealisointiarvoa. Arvonalennus

kohdistetaan maa-alueeseen tai tonttiyhtiöön vain, jos

hankkeen ennakoidaan olevan kokonaisuutena

tappiollinen. Jos maa-alue tai tonttiyhtiö ennakoidaan

realisoitavan myymällä, perustuu nettorealisointiarvo

arvioituun markkinahintaan.

Keskeneräisten töiden ja valmiiden asunto- ja

kiinteistöyhtiöiden nettorealisointiarvo perustuu kohteen

myyntiarvoon ennakoidulla myyntihetkellä.

Ulkopuoliselle suoritetut vuokrauskulut voidaan

aktivoida vuokralle annettavaan omaisuuserän

kirjanpitoarvoon, kuten esimerkiksi vuokranvälittäjien

palkkiot. Myynti- ja markkinointikulut eivät ole aktivoitavia

kuluja.

Omaisuuserän valmistuessa aktivoidut vuokrauskulut

tulee kirjata kuluksi vuokraussopimusten keskimääräisellä

kestoajalla. Osakkuus- ja yhteisyrityksille myydyn

vuokrauspalvelun kate eliminoidaan

omistusosuudensuhteessa.

SRV:n pääosin hallinnoimien ja rakentamattomien

vaihto-omaisuustonttien rakentamissuunnitelmista

aiheutuneiden menojen katsotaan olevan

aktivointikelpoisia, kun niiden voidaan luotettavalla tavalla

katsoa vaikuttavan positiivisesti tontin tai projektin arvoon.

Näitä menoja voidaan aktivoida jo ennen rakentamisen

käynnistämispäätöstä.

Tuloverot

Tuloslaskelman verokulu muodostuu tilikauden

verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja

laskennallisesta verosta. Tilikauden verotettavaan tuloon

perustuva vero lasketaan verotettavasta tulosta kunkin

maan voimassaolevan verokannan (ja verolakien)

perusteella. Verot kirjataan tuloslaskelmaan muutoin kuin

ne, jotka liittyvät muihin laajan tuloksen eriin tai suoraan

omaan pääomaan kirjattaviin eriin. Veroa oikaistaan

mahdollisilla edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla.

Laskennallinen verosaaminen tai -velka kirjataan

omaisuuserien ja velkojen verotuksellisten arvojen ja niiden

konsernitilinpäätöksen mukaisten kirjanpitoarvojen

välisistä väliaikaisista eroista. Laskennallinen

verosaaminen kirjataan käyttämättömistä tappiosta ja

kaikista väliaikaisista eroista.

		63

Laskennallisia veroja ei kirjata tytäryrityksiin tehdyistä

sijoituksista silloin, kun konserni voi määrätä väliaikaisen

eron purkautumisajankohdan ja väliaikainen ero ei

todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa

tulevaisuudessa. Laskennallinen verosaaminen on kirjattu

siihen määrään asti, kun on todennäköistä, että se voidaan

hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa

vastaan. Mikäli konserniyhtiö on lähimenneisyydessä

tehnyt tappiota, kirjataan verotuksellisista tappioista

laskennallinen verosaaminen vain siihen määrään asti, kuin

yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai

muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion

hyödyntämiskyvystä.

Työsuhde-etuudet

Eläkevelvoitteet

Konserniyhtiöillä on erilaisia eläkejärjestelyjä kunkin

toimintamaan paikallisten olosuhteiden ja käytäntöjen

mukaisesti. Järjestelyt on rahoitettu vakuutusyhtiöihin

suoritetuilla, maksettuihin palkkoihin perustuvilla

maksuilla. Konsernilla on ainoastaan maksupohjaisia

eläkejärjestelyjä. Konsernin maksuperusteisiin

järjestelyihin suorittamat maksut kirjataan tuloslaskelmaan

sillä kaudella, johon kyseiset maksut kohdistuvat.

Osakeperusteinen palkitseminen

SRV-konserni soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -

standardia osakeperusteisiin palkitsemisjärjestelmiinsä.

Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän osakeosuus

arvostetaan käypään arvoon myöntöhetken kurssia

käyttäen ja rahaosuus arvostetaan käypään arvoon

tilinpäätöshetkellä. Arvon muutokset kirjataan

tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jaksotettuna.

Osakeperusteiset maksut on käsitelty rahana tai osakkeina

selvitettävinä.

Varaukset

Varaus kirjataan, kun yhtiöllä on aikaisemman tapahtuman

seurauksena oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite

kolmatta osapuolta kohtaan ja maksuvelvoitteen

toteutuminen on todennäköinen, sekä sen suuruus on

luotettavasti arvioitavissa.

Jos osasta velvoitetta on mahdollista saada korvaus

joltakin kolmannelta osapuolelta, korvaus kirjataan

erilliseksi omaisuuseräksi, mutta vasta siinä vaiheessa, kun

korvauksen saaminen on käytännössä varmaa.

Tappiollisista sopimuksista kirjataan varaus, kun

velvoitteiden täyttämiseksi vaadittavat välttämättömät

menot ylittävät sopimuksesta saatavat hyödyt.

SRV ja sen konserniyhtiöt ovat osapuolina useissa

tavanomaiseen liiketoimintaan kuuluvissa

oikeudenkäynneissä tai muissa menettelyissä. Näiden

oikeudenkäyntien ja menettelyiden lopputulosta on vaikea

ennustaa. Riita-asioista kirjataan varaus tilinpäätökseen

edellä mainittujen laatimisperiaatteiden mukaisesti, kun on

olemassa oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite kolmatta

osapuolta kohtaan, maksuvelvoitteen toteutuminen on

todennäköinen ja velvoitteen suuruus on luotettavasti

arvioitavissa.

Takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta

aiheutuvat kustannukset, jos takuuaikaa on

tilinpäätöspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirjataan hankkeen

luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perustuu

kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta.

Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraavien

kahden vuoden aikana.

Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus

perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen

yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannukseen.

10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän seuraavan

kymmenen vuoden aikana kohteen valmistumisesta.

Osingot

Hallituksen yhtiökokoukselle ehdottama osingonjako

kirjataan tilinpäätökseen, kun yhtiön osakkeenomistajat

ovat hyväksyneet sen yhtiökokouksessa.

		64

1 Segmenttitiedot

Segmenttitiedot on esitetty IFRS 8 -standardin mukaisesti konsernitilinpäätöksen

laskentaperiaatteita sekä konsernin johtamis- ja organisaatiorakennetta noudattaen.

Liiketoimintasegmentit

SRV Yhtiöt raportoi liiketoimintansa yhtenä segmenttinä. SRV:n segmenttirakennetta

muutettiin 1.1.2023 alkaen sisäisen organisaatiorakenteen muutoksen johdosta ja

SRV raportoi jatkossa toimintansa yhtenä segmenttinä. SRV:n entinen Sijoittamisen

segmentti koostui pääosin Venäjän omistuksiin liittyvistä toiminnoista, jotka SRV

alaskirjasi lähes kokonaan keväällä 2022 ja myi elokuussa 2023. IFRS 8 -standardin

mukainen ylin operatiivinen päätöksentekijä on SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtaja yhdessä

konsernin johtoryhmän kanssa, jotka tarkastelevat SRV:n liiketoimintaa yhtenä

toimintasegmenttinä, joka muodostaa samalla myös raportoitavan segmentin.

Liiketoiminta-alueellinen informaatio

Segmentti-informaatio raportoidaan ylimmälle operatiiviselle päätöksentekijälle (CODM,

Chief Operating Decision Maker IFRS 8:n mukaan) toimitettavan sisäisen raportoinnin

kanssa yhdenmukaisella tavalla. Ylimpänä operatiivisena päätöksentekijänä toimii SRV

Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtaja, jota avustaa päätöksenteossa konsernin johtoryhmä. Johdon

sisäinen raportointi on yhteneväinen segmenttiraportoinnin kanssa.

Tilikaudella 2023 konsernilla oli kaksi  IFRS 8:n määritelmän mukaisia merkittävää

asiakasta. Suurimman asiakkaan osuus konsernin liikevaihdosta oli noin 22 %.

Vertailukaudella konsernilla ei ollut merkittäviä asiakkaita liiketoimintasegmentissä.

2 Hankitut ja myydyt liiketoiminnot

Tilikaudella 2023 SRV Yhtiöt Oyj myi tytäryhtiönsä SRV Russia Oy:n osakekannan.

Kaupan kohteeseen kuuluivat SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt ja niiden

omistuksessa olevat SRV:n jäljellä olevat tonttiomistukset Venäjällä sekä

vähemmistöosuus Moskovan lähellä sijaitsevasta 4Daily-kauppakeskuksesta. Venäjän

liiketoiminnasta vastannut henkilöstö siirtyi kaupan mukana. SRV alaskirjasi tilikaudella

2022 lähes kaikki Venäjän omistuksensa, joten kauppa kirjattiin konsernin tuloslaskelmalla

arvonalentumisen palautukseksi. SRV Russia Oy:n myyntihinta oli noin 4 milj. euroa, joka

vastasi Venäjän liiketoimintojen jäljellä ollutta tasearvoa. Tuloutuneiden muuntoerojen

vuoksi kaupasta kirjattiin noin -9,5 milj. euron myyntitappio. SRV myi joulukuussa 2023

Virossa sijaitsevan yhtiön Mare KV Invest Ou:n osakekannan. Myynnistä kirjattiin -0,3 milj.

euron myyntitappio. Myyntien vaikutuksia on kuvattu myös  liitetiedossa 6.

Myyntien vaikutus konsernin varoihin ja velkoihin

1 000 euroa	2023
Varat yhteensä	6 045
Velat yhteensä	1 437
Myydyt nettovarat	4 608
Myyntihinnat	4 397
Tuloutuneet muuntoerot	-9 258
Myyntien kustannukset	-242
Myyntitappio	-9 711

Myyntien rahavirtavaikutus

1 000 euroa	2023
Myyntihinnat	4 397
Myytyjen yhtiöiden rahavarat	-2 336
Myyntien kustannukset	-242
Myyntien rahavirtavaikutus	1 819

Tilikaudella ei hankittu uusia liiketoimintoja.

		65

3 Myyntituotot asiakassopimuksista

1 000 euroa	2023	2022
Liikevaihto	610 030	770 078
Toimitilarakentamisen osuus	508 918	451 033
Asuntorakentamisen osuus	101 112	319 044
Jakautuminen:
Tiettynä ajankohtana tuloutettavat	8 315	63 809
Ajan kuluessa tuloutettavat	601 714	706 269
Yhteensä	610 030	770 078

Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot

tuloutetaan tiettynä ajankohtana:

Omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke

Seuraavien SRV:n projektityyppien mukaiset myyntituotot

tuloutetaan ajan kuluessa:

Kiinteähintainen urakka, projektinjohtourakka, KVR-urakka

(kokonaisvastuurakentaminen), allianssiurakka, omakehitteinen asuntohanke,

omakehitteinen toimitilahanke, elinkaariurakka ja kauppakeskusoperointituotot

1 000 euroa	2023	2022
Asiakassopimuksiin perustuvat omaisuuserät ja velat:
Konsernin myyntisaamiset ja ostovelat ovat pääosin asiakassopimuksiin perustuvia. Konsernin taseessa on asiakassopimuksiin liittyvää siirtosaamista ja muuta lyhytaikaista ennakkomaksua
.
Asiakassopimuksiin perustuvat siirtosaamiset	14 784	10 929
Asiakassopimuksiin liittyvät ennakkomaksut	35 568	46 223

Muutokset  siirtosaamisissa ja ennakkomaksuissa johtuvat projektikohtaisesta

kausivaihtelusta ja maksujen ajoittumisesta suhteessa projektien täyttämisasteisiin. Jos

sopimuksen laskutus on raportointihetkellä pienempi kuin täyttämisasteen

perusteella kirjatut myyntituotot, esitetään erotus asiakassopimukseen perustuvana

saamisena. Jos sopimuksen laskutus on raportointihetkellä suurempi kuin sopimuksen

täyttämisasteen perusteella kirjatut myyntituotot, esitetään erotus asiakassopimukseen

liittyvänä ennakkomaksuna.

1 000 euroa	2023	2022
Asiakassopimuksiin perustuviin velkoihin liittyen kirjatut myyntituotot
Kirjatut myyntituotot, jotka sisältyivät sopimuksiin perustuviin velkoihin kauden alussa	46 223	73 606
Aiemmilla kausilla täytetyistä suoritevelvoitteista kirjatut myyntituotot	10 929	8 090

Asiakassopimusten suoritevelvoitteet ja merkittävät harkintaan

perustuvat ratkaisut

Konsernin yleisimmät projektityypit ovat seuraavat: projektinjohtourakka, KVR-urakka

(kokonaisvastuurakentaminen), allianssiurakka, kiinteähintainen urakka, elinkaariurakka,

omakehitteinen asuntohanke, omakehitteinen toimitilahanke, omaperusteinen

asuntohanke ja toimitilahanke.

SRV:n urakkasopimuksissa ja omakehitteisissä hankkeissa asiakkaan kanssa on

tyypillisesti sovittu asiakkaan omistuksessa olevan kiinteistön rakennus- tai

saneerausprojektinjohtourakan johtamistehtävistä ja rakennusteknisistä töistä.

Urakkahankkeissa voi olla useita eri työvaiheita ja -tehtäviä. Nämä muodostavat kuitenkin

pääsääntöisesti yhden integroidun kokonaisuuden, jota käsitellään yhtenä

suoritevelvoitteena. Myyntituoton tuloutus tapahtuu kunkin suoritevelvoitteen osalta

erikseen. Sopimusten transaktiohinnat voivat sisältää muuttuvia elementtejä kuten

suoritukseen liittyviä palkkioita ja sakkoja. Yhtiö täyttää suoritevelvoitteensa sopimukseen

perustuvan projektin valmistuttua sen vastaanoton jälkeen. Tilaaja suorittaa maksut

yleensä projektikohtaisen maksuerätaulukon mukaisesti vaiheittain projektin edetessä. 

Maksuajankohdat ajoittuvat pääsääntöisesti suoritevelvoitteiden täyttymisen mukaisesti.

Omaperusteisissa kohteissa voidaan tarjota asunnon ostajalle autopaikka, vastike-

etuuksia tai muuttopalvelu. Tällöin autopaikka ja muuttopalvelu katsotaan erillisiksi

suoritevelvoitteiksi. Tyypillisesti nämä luovutetaan ja tuloutetaan samanaikaisesti kuin

asunto. Mahdollisesti tarjottavat vastikevapaat rinnastetaan alennuksiin ja nämä

huomioidaan myyntihinnan oikaisuna.

Konsernin urakkahankkeet sisältävät muuttuvia vastikkeita, jotka johtuvat esim.

sanktioista tai tavoitehinnan alituksesta tai ylityksestä. Konsernin johto seuraa ja arvioi

muuttuvia vastikkeita jokaisen raportointikauden lopussa. Tuloutuksessa käytettävä

		66

transaktiohinta on perustunut todennäköisimpään arvioon. Muuttuvan vastikkeen

arvioidusta määrästä sisällytetään transaktiohintaan vain se osa ja tuottoja kirjataan vain

siihen määrään asti kuin on erittäin todennäköistä, ettei kertyneiden kirjattujen

myyntituottojen määrään jouduta tekemään merkittävää peruutusta.

Myös omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin liittyy muuttuvia vastikkeita, jotka

voivat johtua esim. viivästymissanktioista ja vuokravastuista. Liikevaihdon tuloutusta

lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen

tuloista kirjataan saaduksi ennakoksi. Suoritetut takuuvuokrat vähentävät hankkeeseen

liittyviä saatuja ennakkoja. Solmittuun vuokrasopimukseen sisältyvät epävarmuustekijät

otetaan tuloutuksessa huomioon.

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on asiakkaan määräysvallassa ja näiden

asiakashankkeiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen

perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste

määritetään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään mennessä kertyneiden

menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioidusta kokonaismenosta. Tuottoja

kirjataan valmistusastetta vastaava määrä. Kun on todennäköistä, että hankkeen valmiiksi

saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta saatavat kokonaistulot,

odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi. Jos asiakashankkeesta

syntyneet menot ja kirjatut voitot ovat suuremmat kuin hankkeesta ennakkoon laskutettu

määrä, esitetään erotus taseen erässä "myyntisaamiset ja muut saamiset". Jos

asiakashankkeesta syntyneet menot ja kirjatut voitot ovat pienemmät kuin hankkeen

ennakkolaskutus, esitetään erotus taseen erässä "ostovelat ja muut velat".

Asiakaslaskutuksessa käytetään maksuerätaulukoita ja on sovittu alalle tyypilliset

urakoiden maksuehdot.

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat asiakashankkeet tuloutetaan omaisuuserän

määräysvallan siirryttyä ja aikaisintaan hankkeen valmistuttua. Hankkeista tuloutuu

valmistumishetken myyntiastetta vastaava osuus tuloista ja menoista.

Omakehitteisiin ja omaperusteisiin kohteisiin voi liittyä erillinen rahoituskomponentti.

Merkittävä rahoituskomponentti voi syntyä saatavarahoitteisissa hankkeissa, joissa

saatavarahoituskustannuksia ei laskuteta tilaajalta. Keskimäärin konsernin

saatavarahoitus- sekä omaperusteisissa urakointikohteissa rakennusaika on alle kaksi

vuotta, jolloin keskimääräinen rahoitusaika on alle vuoden. Näissä konserni soveltaa IFRS

15.63 -standardin mukaista alle vuoden käytännön helpotusta. Konsernilla voi olla myös

hankkeita, joissa keskimääräinen rahoitusaika on yli vuoden. Näissä hankkeissa

sovelletaan merkittävän rahoituskomponentin käsittelytapaa ja erä kirjataan liikevaihdon

vähennykseksi ja rahoituserien korkotuottojen oikaisuksi.

Asiakashankkeiden takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta aiheutuvat

kustannukset, jos takuuaikaa on tilinpäätöspäivänä jäljellä. Takuuvaraus kirjataan

hankkeen luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon

takuumenojen toteutumisesta. Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraavien kahden

vuoden aikana. Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus perustuu

indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun

kokonaiskustannukseen. 10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytettävän seuraavan

kymmenen vuoden aikana kohteen valmistumisesta.

Omakehitteisen hankkeiden tontti tuloutetaan pääsääntöisesti ajan kuluessa.

1 000 euroa
Asiakassopimusten jäljellä oleville suoritevelvoitteille kohdistettu transaktiohinta		1 vuoden kuluessa	2 vuoden kuluessa	3 vuoden kuluessa	4 vuoden kuluessa
		60 %	27 %	13 %	0 %
Osaksi tai kokonaan täyttämättä oleville pitkäaikaisille asiakashankkeiden sopimuksille kohdistetun transaktiohinnan kokonaismäärä	971 316	580 213	265 222	125 881	0

Taulukko kuvastaa  myydyn tilauskannan määrää ja sen tuloutumista tulevina vuosina

Omaisuuserät asiakassopimusten saamisesta tai täyttämisestä

Ajan kuluessa tuloutettaviin hankkeisiin voi liittyä myyntipalkkioita. Nämä sopimuksen

aikaansaamisesta aiheutuvat kulut aktivoidaan projektikustannuksiin ja jaksotetaan

kuluksi sopimuskaudella.

Konsernilla ei raportointikaudella eikä vertailukaudella ollut näihin liittyviä

omaisuuseriä.

4 Liiketoiminnan muut tuotot

1 000 euroa	2023	2022
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot	186	276
Vuokratuotot	102	244
Muut tuotot	0	69
Yhteensä	288	589

		67

5 Liiketoiminnan muut kulut

1 000 euroa	2023	2022
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntitappiot	286	46
Vuokrat	371	231
Vapaaehtoiset henkilösivukulut	1 245	1 635
Auto- ja matkustuskulut	728	747
Edustus- ja markkinointikulut	1 010	1 162
Viestintä- ja IT-kulut	3 408	3 484
Ulkopuoliset palvelut	1 333	1 638
Muut kiinteät kulut	3 462	3 328
Yhteensä	11 843	12 271

Tilintarkastajan palkkiot

1 000 euroa	2023	2022
Tilintarkastus, PricewaterhouseCoopers Oy	253	302
Tilintarkastus, muut tilintarkastusyhteisöt	29	0
Todistukset ja lausunnot	0	0
Veroneuvonta	12	0
Muut palvelut	0	364
Yhteensä	293	666

PricewaterhouseCoopers Oy:n suorittamat muut kuin tilintarkastuspalvelut SRV Yhtiöt

konserniin kuuluville yhtiöille tilikaudella 2023 olivat yhteensä 12 tuhatta euroa (364).

Patentti- ja rekisterihallituksen tilintarkastusvalvonta on myöntänyt

PricewaterhouseCoopers Oy:lle sen hakemuksesta tilintarkastuslain (1141/2015) 5 luvun 4

pykälässä tarkoitetun muiden kuin tilintarkastuspalkkioiden enimmäismäärää koskevan

poikkeusluvan tilikaudella 2022.

6 Poistot ja arvonalentumiset

1 000 euroa	2023	2022
Poistot, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä
Aineettomat hyödykkeet
Muut aineettomat hyödykkeet	216	229
Aineelliset hyödykkeet
Rakennukset ja rakennelmat	10	3
Koneet ja kalusto	1 342	1 086
Muut aineelliset hyödykkeet	26	48
	1 594	1 365
Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät
Maa-alueet	2 091	1 748
Rakennukset ja rakennelmat	1 355	1 361
Koneet ja kalusto	703	673
	4 149	3 782
Poistot yhteensä	5 742	5 147
Arvonalentumiset ja niiden palautumiset	8 879	65 030

Arvonalentumiset ja niiden palautumiset

1 000 euroa	2023	2022
Venäjällä sijaitsevien omaisuuserien arvonalentumiset ja osakkuusyhtiötulosten alaskirjaus	-1 197	-45 851
Fennovoiman sijoituksen arvonalentuminen	0	-13 319
Tampereen Kansi ja Areena -hankkeen arvonalentuminen ja sen palautuminen	976	-2 396
Okhta Mall -kauppakeskuksen myynti	0	4 332
Okhta Mall -kauppakeskuksen myynnin seurauksena tuloutunut muuntoero	0	-7 796
SRV Russia Oy:n osakekannan myynti	-9 477	0
2022 alaskirjatun lainasaamisen palautuminen	920	0
Muut arvonalentumiset	-100	0
Yhteensä	-8 879	-65 030

		68

SRV alaskirjasi tilikaudella 2022 taseestaan lähes kaikki sen Venäjällä sijaitsevat

kauppakeskus- ja muut omistukset sekä Fennovoima-omistuksensa. Arvonalennuksia

kirjattiin -133,7 milj. euroa, joista -92,0 milj. euroa vaikutti liikevoittoon ja -41,7 milj. euroa

rahoituskuluihin. Alaskirjausten ja ruplan kurssimuutoksen jälkeen SRV:n omistusten

kokonaisarvo Venäjällä oli 31.12.2022 noin 3,0 miljoonaa euroa.

Elokuussa 2023 SRV myi tytäryhtiönsä SRV Russia Oy:n osakekannan kyproslaiselle

Geomare Investments Limited -kiinteistösijoitusyhtiölle. Kaupan kohteeseen kuuluivat

lisäksi SRV:n venäläiset tytär- ja osakkuusyhtiöt ja niiden omistuksessa olevat SRV:n

jäljellä olevat tonttiomistukset Venäjällä sekä vähemmistöomistus Moskovan lähellä

sijaitsevasta 4Daily -kauppakeskuksesta. Lisäksi SRV:n Venäjän liiketoiminnasta

vastannut henkilöstö siirtyi kaupan mukana. SRV Russia Oy:n myyntihinta oli noin 4 milj.

euroa, joka vastasi Venäjän liiketoimintojen jäljellä ollutta tasearvoa. Kaupan yhteydessä

kuitenkin tuloutui  muuntoeroja -9,3 milj. euroa. 2022 tehdyn alaskirjauksen johdosta

myyntitappio kirjattiin arvonalentumisen palautumisena. Kaupan vaikutuksia on kuvattu

myös liitetiedossa 2.

Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50

prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta Pietarissa, joka on arvostettu nollaan

euroon SRV:n taseessa.. Kauppakeskus on yhdistelty konsernin lukuihin

pääomaosuusmenetelmällä. Tasearvoa verrataan kassavirtalaskelman kautta saatavaan

arvoon mahdollisen arvonalentumisen testaamiseksi. SRV:n sijoitus kauppakeskukseen

muodostaa oman pääoman ehtoisen sijoituksen osakkuusyhtiöihin.  Kauppakeskuksen

omistavilla yhtiöillä on lisäksi maksunsaantijärjestyksessä etusijaista velkaa paikallisilta

pankeilta.

Arvostuslaskelman lopputuloksen kannalta olennaisia ovat laskennan parametrit,

joista keskeisimpiä ovat inflaatio, kulutuskysynnän kasvu, ennusteet vuokratuottojen

kehityksestä sekä pääoman tuottovaatimus, joka korreloi paikalliseen riskittömään

korkotasoon. Laskentaparametrien arvoissa ei ole 2023  tapahtunut merkittävää

muutosta. Vallitsevassa poikkeuksellisessa tilanteessa arviointiepävarmuus käytettävien

parametrien osalta on erittäin suuri, eikä tilanteen arvioida korjaantuvan

lähitulevaisuudessa. Yhtiö on pyrkinyt käytettävissä olevia tietolähteitä hyödyntäen

saamaan parametreista mahdollisimman oikean tilannekuvan.

Fennovoiman ydinvoimalahankkeen keskeytymisriskin merkittävästi kasvettua

Venäjän Ukrainassa aloittaman sodan seurauksena koko SRV:n Fennovoima-omistus

alaskirjattiin tilikaudella 2022. SRV:llä on edelleen ydinvoimalahankkeeseen yhteensä 18,7

milj. euron sijoitussitoumus, jonka toteutumiseen liittyy merkittävää epävarmuutta

Fennovoiman ilmoitettua 2.5.2022 päättäneensä RAOS Projectin kanssa solmitun

laitostoimitussopimuksen ja 24.5.2022 peruneensa Hanhikivi 1 -ydinvoimalan

rakentamislupahakemuksen.

7 Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut

1 000 euroa	2023	2022
Palkat ja palkkiot 1)	55 704	60 931
Eläkekulut - maksupohjainen eläkejärjestely 2)	8 806	10 253
Osakeperusteiset kannustepalkkiot*	-401	790
Muut henkilösivukulut	2 104	2 367
Yhteensä	66 214	74 342

1Tiedot johdon palkoista ja palkkioista sekä muista työsuhde-etuuksista esitetään kohdassa Lähipiiritapahtumat.

2SRV-konsernissa on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyjä.

*2023 vanhat osakepalkkio-ohjelmat on lopetettu ja uudet kannustinjärjestelmät on otettu

käyttöön.

Henkilökunta keskimäärin	2023	2022
Yhteensä	778	948

		69

Osakeperusteiset kannustepalkkiot

Myöntämisvuosi	2019	2021	2021	2022	2023	2023	Yhteensä
Ansaintaperuste	Työsuhde	Asetetut mittarit	Asetetut mittarit	Asetetut mittarit	Asetetut mittarit	Asetetut mittarit
Alkuperäinen merkintähinta	1,62	0	0	0
Osinko -ja osakeantioikaistu merkintähinta 31.12.2022	0,55	0	0	0
Merkintäaika/toteutusaika	2021-2026	2021-2023	2021-2022	2022-2024	2023-2024	2023-2025
Kokonaismäärä	25 000	110 000	110 000	110 000	133 500	260 000
Osakepalkkiot 1.1.2022*	25 000	110 000	110 000	0	0	0	245 000
Lisäykset	0	0	0	110 000	0	0	110 000
Käytetyt osakepalkkiot	0	6 875	24 063	0	0	0	30 938
Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot	0	0	13 750	0	0	0	13 750
Osakepalkkiot 31.12.2022*	25 000	103 125	72 187	110 000	0	0	310 312
Osakepalkkiot 1.1.2023*	25 000	103 125	72 187	110 000	0	0	310 312
Lisäykset	0	0	0	0	133 500	260 000	393 500
Käytetyt osakepalkkiot	0	0	-24 063	0	0	0	-24 063
Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot	-25 000	-103 125	-48 124	-110 000	0	0	-286 249
Osakepalkkiot 31.12.2023*	0	0	0	0	133 500	260 000	393 500
Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu kustannus 2022, 1000 euroa	-44	-310	-118	-317	0	0	-789
Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu kustannus 2023, 1000 euroa*	71	310	18	302	-60	-73	569
Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet, v. 2022	0	0	0	0	0	0	0
Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet, v. 2023	0	0	0	0	0	0	0

*Yhtiö on toteuttanut 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n osaketta yhdistettiin yhdeksi

osakkeeksi. Osakemääriä oikaistu sen mukaisesti.

1. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päättänyt toimitusjohtajan osakeperusteisesta kannustinohjelmasta vuosille 2019–

2026. Järjestelmän perusteella Saku Sipolalle on annettu 600 000 hankintaoikeutta, jotka oikeuttavat hänet

hankkimaan hankintaoikeuksia vastaavan määrän SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeita hintaan 1,62 euroa osakkeelta.

Järjestelmän puitteissa voidaan antaa uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Yhtiön hallitus tekee

toteutustapaa koskevan päätöksen kulloinkin erikseen. Järjestelmän ehtojen mukaan hankittuja osakkeita koskee

luovutusrajoitus, joka on voimassa kaksi vuotta osakkeiden hankkimisesta lukien. Hankintaoikeuksia voidaan

käyttää kolmessa kahden vuoden mittaisessa käyttöjaksossa, joista ensimmäinen alkaa 1.3.2021 ja päättyy

28.2.2023, toinen alkaa 1.9.2022 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Kunkin

käyttöjakson aikana on oikeus käyttää 200 000 hankintaoikeutta. Kannustinjärjestelmän vaikutusaikana vuosina

2019–2026 kirjattava IFRS-kustannuksen määrä on noin 0,3 miljoonaa euroa. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti

17.12.2020 toimitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän muutoksista. Muutokset koskevat

hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkintähintaa ja hankintaoikeuksien käyttöjaksoja. Muutosten

tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän kannustinvaikutus pysyy aiemmalla tasolla huomioiden SRV:n vuoden

2020 merkintäetuoikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Järjestelmän

kannustinvaikutus perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvonnousuun. Muutosten johdosta Sipolalla on

käytettävissään 1 000 000 osakkeiden hankintaoikeutta merkintähintaan 0,55 eur/osake. Merkintähinnan

määräytymisperusteena on käytetty SRV:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia Nasdaq Helsingissä

jatkuvassa kaupankäynnissä 1.8.-30.11.2020. Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutosten jälkeen: ensimmäinen

jakso alkaa 1.3.2022 ja päättyy 28.2.2023, toinen alkaa 1.3.2023 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja

päättyy 31.8.2026. Ensimmäisen ja toisen käyttöjakson aikana on oikeus käyttää kummassakin käyttöjaksossa 300

000 hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana 400 000 hankintaoikeutta.

2. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta osakepohjaisesta pitkän aikavälin

kannustinjärjestelmästä. Pitkän aikavälin kannustinjärjestelmässä on kolme vuosien 2021-2023 aikana vuosittain

alkavaa kolmen vuoden ansaintajaksoa, kalenterivuodet 2021–2023, 2022–2024 ja 2023–2025. Yhtiön hallitus

päättää kullekin ansaintajaksolle mukaan otettavat avainhenkilöt ja järjestelmän ansaintakriteerit ansaintajaksojen

alussa. Järjestelmän ensimmäisen ansaintajakson 2021-2023 kohderyhmään kuuluu noin 30 henkilöä, mukaan

lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja yhtiön johtoa. Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021-2023

perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen kokonaistuottoon (TSR) suhteessa erikseen valittuun verrokkiryhmään, yhtiön

velkaantuneisuuden tasoon ja osakkeen hinnan nousuun. Ansaintajakson 2021-2023 perusteella maksettavat

palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 4 400 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta

		70

vähennetään ennakonpidätyksinä suoritettava osuus). Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 2024 yhtiön

osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puolesta. Toimitusjohtajan

mahdolliseen osakepalkkioon liittyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omistettava palkkiona saadut

osakkeet kahden vuoden ajan palkkion vastaanottamisesta.

3. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta kertaluonteisesta pitkän aikavälin

kannustinjärjestelmästä. Samalla SRV:n hallitus päätti kaksivuotisesta kertaluonteisesta ohjelmasta

mahdollistaakseen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajakson pidentämisen kolmeen vuoteen.

Kertaluonteisen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmässä on yksi kahden vuoden ansaintajakso, kalenterivuodet

2021-2022. Järjestelmän kohderyhmään kuuluu noin 30 henkilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja

yhtiön johtoa. Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021-2022 perustuu konsernin operatiiviseen

kassavirtaan sekä SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen kokonaistuottoon (TSR) kahden vuoden aikana. Ansaintajakson

2021-2022 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 4 400 000 SRV Yhtiöt Oyj:n

osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta vähennetään rahaosuutena suoritettava osuus). Mahdollinen palkkio

maksetaan vuonna 2023 yhtiön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle

avainhenkilöiden puolesta. Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liittyy luovutusrajoitus, jonka mukaan

hänen on omistettava palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden ajan palkkion vastaanottamisesta.

4. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus vahvisti 1.2.2023 yhtiön kertaluonteiseen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmään

2021-2022 kuuluneille henkilöille järjestelmän ansaintajaksolta 2021-2022 maksettavat palkkiot. Palkkiot

perustuivat konsernin operatiiviseen kassavirtaan sekä yhtiön osakkeen kokonaistuottoon (TSR) kahden vuoden

aikana. Palkkioiden määrää laskettaessa on kannustinjärjestelmän ehtojen mukaisesti huomioitu SRV:n 4.7.2022

toteuttamasta osakkeiden yhdistämisestä aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Hallitus lisäksi

päätti kannustinjärjestelmän ehtojen mukaisesti,  että palkkiot maksetaan järjestelmään kuuluneille henkilöille

kokonaan rahana. Maksettavien palkkioiden yhteismäärä oli 155 547 euroa.

5. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 1.2.2023  lakkauttaa toimitusjohtajan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän

2019-2026 ja yhtiön pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän 2021-2025. Hallitus katsoi, ettei kannustinjärjestelmien

jatkaminen ollut enää perusteltua yhtiön vuonna 2022 taseen vahvistamiseksi toteuttamien rahoitusjärjestelyjen ja

niistä muun muassa yhtiön osakkeiden määrään aiheutuneiden muutosten seurauksena. Lakkautusten seurauksena

toimitusjohtajan osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään 2019-2026 perustuneet osakkeiden hankintaoikeudet

mitätöitiin, eikä pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän 2021-2025 jo alkaneilta ansaintakausilta 2021-2023 ja

2022-2024 tulla maksamaan palkkioita järjestelmään kuuluneille noin 30 avainhenkilölle, mukaan lukien yhtiön

toimitusjohtaja

6. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päätti 28.3.2023 perustaa uuden konsernin avainhenkilöiden osakepohjaisen

kannustinjärjestelmän. Suoriteperusteisessa osakepalkkiojärjestelmässä 2023 on neljä ansaintajaksoa, jotka

kattavat tilikaudet 2023–2024, 2023–2025, 2024–2026 ja 2025–2027. Hallitus päättää vuosittain ansaintajaksojen

alkamisesta ja niiden yksityiskohdista. Järjestelmässä kohderyhmällä on mahdollisuus ansaita SRV Yhtiöt Oyj:n

osakkeita ansaintajaksoille asetettujen tavoitteiden saavuttamisen perusteella. Järjestelmän mahdollinen palkkio

maksetaan osittain SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeina ja osittain rahana ansaintajakson päättymisen jälkeen. Palkkion

rahaosuudella on tarkoitus kattaa palkkiosta osallistujalle aiheutuvat verot ja lakisääteiset sosiaalivakuutusmaksut.

Ansaintajakson 2023–2024 palkkiot perustuvat tilauskannan arvoon ja tilauskannan rakenteeseen huomioiden

operatiiviseen liikevoittoon perustuva kynnysehto. Ansaintajakson 2023–2025 palkkiot perustuvat operatiiviseen

liikevoittoon, hybridilainan takaisinmaksuun ja elinkaariviisaan rakentamisen osuuteen omaperustaisten,

omakehitteisten ja elinkaarihankkeiden kokonaistilauskannasta. Johtoryhmän jäsenen on omistettava 50 prosenttia

hänelle maksetuista netto-osakkeista, kunnes hänen osakeomistuksensa yhtiössä yhteensä vastaa 50 prosenttia

hänen bruttovuosipalkkansa arvosta. Vastaavasti yhtiön toimitusjohtajan on omistettava 50 prosenttia hänelle

maksetuista netto-osakkeista, kunnes hänen osakeomistuksensa yhtiössä vastaa hänen bruttovuosipalkkansa

arvoa. Tämä osakemäärä on omistettava niin kauan kuin henkilön jäsenyys johtoryhmässä tai asema

toimitusjohtajana jatkuu. Vuonna 2023 alkavilta ansaintajaksoilta maksettavat bruttopalkkiot vastaavat arviolta

yhteensä enintään 450 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa, mukaan lukien rahana maksettava osuus.

Ansaintajaksojen kohderyhmiin kuuluu noin 25 henkilöä mukaan lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin

johtoryhmän jäsenet. Palkkiota maksettaessa osakkeen arvona huomioidaan enintään 20 euroa.

7. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päätti 28.3.2023 perustaa uuden konsernin avainhenkilöiden rahaperäisen

palkkiojärjestelmän. Rahaperusteisessa palkkiojärjestelmässä kohderyhmällä on mahdollisuus ansaita

euromääräinen rahapalkkio, jonka lopullinen arvo määräytyy henkilön euromääräisen allokaation sekä 12–36

kuukauden mittaisten ansaintajaksojen aikana mitattavan yhtiön osakkeen prosentuaalisen arvonmuutoksen

perusteella. Ansaintajaksot voivat alkaa tilikausien 2023–2024 aikana. Osallistujille allokoitavien lähtöpalkkioiden

enimmäismäärä on 275 000 euroa. Palkkiota määritettäessä osakkeen kurssikehityksessä huomioidaan enintään

100 %:n suuruinen arvonnousu. Ansaitusta bruttopalkkiosta voidaan maksaa enintään 50 % osuus osakkeina

erillisen päätöksen perusteella. Jos osallistujan työ- tai johtajasopimus päättyy ennen palkkion maksamista,

järjestelmien perusteella ei pääsääntöisesti makseta palkkiota.

		71

8 Tutkimus- ja kehittämismenot

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja kehittämismenoja. Konsernilla on

liiketoimintaan liittyviä hankkeiden suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa on

selostettu laadintaperiaatteiden kohdassa vaihto-omaisuus.

9 Rahoitustuotot ja -kulut

1 000 euroa	2023	2023
Rahoitustuotot
Korkotuotot osakkuus- ja yhteisyrityksiltä	0	233
Korkotuotot muista saamisista	2 276	1 119
Valuuttakurssivoitot	0	1 504
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista	0	9 978
Muut rahoitustuotot 1)	13	39 909
Yhteensä	2 289	52 743
Rahoituskulut, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä
Kulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista veloista	-379	-4 647
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista	-563	0
Valuuttakurssitappiot	-2 641	0
Muut rahoituskulut 2)	-2 045	-46 261
Rahoituskulut, käyttöoikeusomaisuuserät
Korkokulut	-5 603	-4 529
Yhteensä	-11 231	-55 437
Rahoitustuotot ja -kulut, netto	-8 942	-2 694

1.Erä koostuu vertailutiedon osalta pääosin tilikauden  2022 rahoitusjärjestelyn tuotoista, jolloin nimellisarvoltaan 57,1

milj. euron hybridi- ja vaihtovelkakirjalainoista 34,3 milj. euroa kirjattiin taseessa oman pääoman ehtoiseksi lainoiksi ja

lainojen nimellisarvon ja käyvän arvon erotus, 22,8 milj. euroa, tuloutettiin muuna rahoitustuottona.

2. Muut rahoituskulut -rivi sisältää vertailutiedon osalta osakkuus- ja yhteisyritysten rahoitussaamisten tilikaudella

2022 kirjattuja arvonalennuksia 41,7 milj. euroa.

10 Tuloverot

Tuloverot tuloslaskelmassa

1 000 euroa	2023	2022
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero	-141	-234
Edellisten tilikausien verot	0	16
Muut tilikauden verot	-62	-82
Laskennalliset verot käyttöoikeusomaisuuserät	321	265
Laskennalliset verot	502	-6 545
Yhteensä	620	-6 580
Efektiivinen veroaste -%	-3,9 %	8,3 %

Konsernin tuloslaskelmaan kirjatut tuloverot eroavat suomalaisen yhtiön verokannan (20

prosenttia vuonna 2023 ja 2022) mukaisesta tuloverosta seuraavasti:

Verokantatäsmäytys

1 000 euroa	2023	2022
Voitto / tappio ennen veroja	-15 734	-79 081
Verot laskettuna Suomen verokannalla	3 147	15 816
Ulkomaisten tytäryritysten poikkeavat verokannat	5	2
Verovapaat tulot	152	2 764
Vähennyskelvottomat kulut	-2 320	-25 197
Tuloveroihin kirjaamattomat tai palautetut tilikauden tappiot	-363	19
Verot aikaisemmilta tilikausilta	0	16
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta	0	0
Muut erät	0	0
Verot tuloslaskelmassa	620	-6 580

Muihin laajan tuloksen eriin ei liittynyt olennaista verovaikutusta.

		72

Suoraan omaan pääomaan kirjatut verot

1 000 euroa	2023	2022
Oman pääoman ehtoisen lainan koron vero-oikaisu	567	300
Yhteensä	567	300

OECD julkaisi 14.12.2021 maailmanlaajuiset veropohjan rapautumisen estämistä koskevat

Pillar 2 -mallisäännöt. SRV Konserni on käynnistänyt 31.12.2023 jälkeen alkavilla tilikausilla

käyttöön otettavan OECD:n Pillar 2 -sääntelyn vaikutusten arvioinnin.  Arvioinnin

perusteella SRV ei odota, että Pillar 2 -täydennysveron osalta aiheutuisi merkittäviä

verokustannuksia, sillä SRV ei harjoita liiketoimintaa matalien veroasteiden maissa.

11 Osakekohtainen tulos

1 000 euroa	2023	2022
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos	-15 114	-85 662
Oman pääoman ehtoisen lainan korko ja kulut	-2 227	-1 921
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos osakekohtaisen tuloksen laskemiseksi	-17 341	-87 582

Kpl	2023	2022
Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana	16 938	13 231
Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (laimennettu)	16 938	13 231
Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos, euroa/osake *	-1,02	-6,62
Emoyhtiön omistajille kuuluva osakekohtainen tulos (laimennettu), euroa/osake *	-1,02	-6,62

* Osakekohtaiset tunnusluvut on laskettu ja vertailukauden 2022 luvut on oikaistu osakkeiden uuden kokonaismäärän

mukaan osakkeiden yhdistämisen (ns. reverse split) jälkeen 30.5.2022 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen

päätöksen mukaisesti. Osakemäärien oikaisukerroin on 1,4339.

1.2.2024 julkaistussa tilinpäätöstiedotteessa esitetty 2023 osakekohtainen tulos -0,89 euroa/osake oli virheellinen.

Korjattu oikea osakekohtainen tulos on -1,02 euroa/osake.

12 Osakekohtainen osinko

Vuosina 2023 ja 2022 ei ole maksettu osinkoa.

13 Aineelliset hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

2023

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	41	10 273	21 536	890	32 740
Lisäykset	0	54	2 727	27	2 808
Vähennykset	0	0	0	-94	-94
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot	0	0	0	0	0
Hankintameno 31.12.	41	10 327	24 263	823	35 454

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	0	-10 115	-17 771	-738	-28 624
Poistot	0	-10	-1 342	-26	-1 378
Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot	0	0	1	0	1
Alaskirjaukset	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot	0	0	0	0	0
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.	0	-10 125	-19 111	-764	-30 001
Kirjanpitoarvo 31.12.	41	202	5 152	59	5 454

		73

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät

2023

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	0	12 535	4 648	0	17 183
Lisäykset	0	305	739	0	1 044
Vähennykset	0	0	-187	0	-187
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot yhteensä	0	0	0	0	0
Hankintameno 31.12.	0	12 840	5 200	0	18 040

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	0	-5 420	-2 921	0	-8 341
Poistot	0	-1 356	-703	0	-2 059
Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot	0	0	0	0	0
Arvonalentumiset	0	0	0	0	0
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot yhteensä	0	0	0	0	0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.	0	-6 776	-3 624	0	-10 400
Kirjanpitoarvo 31.12.	0	6 064	1 576	0	7 640

Aineelliset hyödykkeet, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä

2022

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	41	10 273	19 860	859	31 034
Lisäykset	0	0	2 880	90	2 970
Vähennykset	0	0	-1 254	-66	-1 318
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot	0	0	50	6	56
Hankintameno 31.12.	41	10 273	21 536	890	32 740

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	0	-10 112	-16 647	-684	-27 443
Poistot	0	-3	-1 086	-48	-1 136
Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot	0	0	0	0	0
Alaskirjaukset	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot	0	0	-38	-6	-44
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.	0	-10 115	-17 771	-738	-28 624
Kirjanpitoarvo 31.12.	41	158	3 765	151	4 114

		74

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserät

2022

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	0	12 100	3 733	0	15 834
Lisäykset	0	426	1 058	0	1 484
Vähennykset	0	0	-151	0	-151
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot yhteensä	0	9	7	0	16
Hankintameno 31.12.	0	12 535	4 648	0	17 183

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Muut aineelliset hyödykkeet	Yhteensä
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	0	-4 051	-2 244	0	-6 295
Poistot	0	-1 361	-673	0	-2 034
Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot	0	0	0	0	0
Arvonalentumiset	0	0	0	0	0
Siirto erien välillä	0	0	0	0	0
Valuuttakurssierot yhteensä	0	-8	-4	0	-12
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.	0	-5 420	-2 921	0	-8 341
Kirjanpitoarvo 31.12.	0	7 114	1 727	0	8 841

14 Liikearvo ja muut aineettomat hyödykkeet

2023

1 000 euroa	Aineettomat oikeudet	Liikearvo	Muut aineettomat hyödykkeet	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	907	1 734	4 206	6 848
Kurssierot	0	0	0	0
Lisäykset	0	0	190	190
Vähennykset	0	0	0	0
Hankintameno 31.12.	907	1 734	4 396	7 038
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	-658	0	-3 759	-4 416
Poistot	0	0	-216	-216
Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot	0	0	0	0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12	-658	0	-3 974	-4 633
Kirjanpitoarvo 31.12.	250	1 734	422	2 406

2022

1 000 euroa	Aineettomat oikeudet	Liikearvo	Muut aineettomat hyödykkeet	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	907	1 734	4 147	6 788
Kurssierot	0	0	1	1
Lisäykset	0	0	76	76
Vähennykset	0	0	-17	-17
Hankintameno 31.12.	907	1 734	4 206	6 848
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	-649	0	-3 536	-4 186
Poistot	0	0	-229	-229
Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot	-8	0	7	-1
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12	-658	0	-3 759	-4 416
Kirjanpitoarvo 31.12.	250	1 734	449	2 434

		75

Arvonalentumistestaus

Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu

käyttöarvolaskentamalliin, jossa rahavirrat perustuvat perusvuoteen ja yksikön viiden

vuoden strategiakauden mukaisesti kasvaviin rahavirtoihin.

Joulukuussa 2023 tehdyissä liikearvon arvonalentumistestauksissa on pitkän ajan

kasvutekijänä käytetty 2 prosenttia, eikä se ylitä toimialojen pitkän aikavälin toteutunutta

kasvua. Keskeiset muuttujat arvonalennustestauksessa ovat liikevoittoprosentti ja

diskonttauskorko. Diskonttauskorkona tulevia rahavirtoja diskontattaessa on käytetty

oman ja vieraan pääoman painotettua keskimääräistä kustannusta (WACC, Weighted

Average Cost of Capital) ennen veroja. Käyttöarvolaskelmassa on WACC:na käytetty 9,9

prosenttia. WACC:n laskentaparametreina ovat riskitön korko, markkinariski- ja

yrityskohtainen preemio, teollisuuskohtainen beta, vieraan pääoman kustannus sekä

oman ja vieraan pääoman suhde.

Kerrytettävissä oleva rahamäärä ylitti kirjanpitoarvon merkittävästi liikearvoa

sisältävässä kassavirtaa tuottavassa yksikössä. Arvonalentumistestausten perusteella ei

ole tarvetta arvonalentumiskirjauksiin.

Herkkyysanalyysi

Tehtyjen herkkyysanalyysien perusteella käytettyjen oletusten kohtuulliset muutokset

eivät johda arvonalentumisiin rahavirtaa tuottavan yksikön liikearvosta.

		76

15 Rahoitusvarat ja -velat arvostusryhmittäin

2023

1 000 euroa	Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat varat ja velat	Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat varat ja velat	Tase-erien kirjanpitoarvot	Käypä arvo	Liite
Pitkäaikaiset rahoitusvarat
Pitkäaikaiset korolliset saamiset	0	7 050	7 050	7 050	18
Pitkäaikaiset saamiset	0	0	0	0	17, 18
Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä	0	0	0	0	21
Johdannaissopimukset	3 512	0	3 512	3 512	31
Muut rahoitusvarat	7 802	0	7 802	7 802	17
Lyhytaikaiset rahoitusvarat
Myyntisaamiset	0	51 675	51 675	51 675	22, 29
Lyhytaikaiset korolliset saamiset	0	6	6	6	22
Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä	0	274	274	274	21
Rahavarat	0	39 595	39 595	39 595	23
Yhteensä	11 314	98 599	109 913	109 913
Pitkäaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat	0	31 386	31 386	31 386	27
Johdannaissopimukset	0	0	0	0	28
Muut pitkäaikaiset velat	0	3 098	3 098	3 098	28
Lyhytaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat	0	1 902	1 902	1 902	27
Ostovelat	0	38 524	38 524	38 524	28
Yhteensä	0	74 910	74 910	74 910

		77

2022

1 000 euroa	Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat varat ja velat	Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat varat ja velat	Tase-erien kirjanpitoarvot	Käypä arvo	Liite
Pitkäaikaiset rahoitusvarat
Pitkäaikaiset korolliset saamiset	0	14 243	14 243	14 243	18
Pitkäaikaiset saamiset	0	0	0	0	17
Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä	0	0	0	0	21
Johdannaissopimukset	4 075	0	4 075	4 075	31
Muut rahoitusvarat	7 752	0	7 752	7 752	17
Lyhytaikaiset rahoitusvarat
Myyntisaamiset	0	28 675	28 675	28 675	22, 29
Lyhytaikaiset korolliset saamiset	0	7	7	7	22
Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä	0	5	5	5	21
Rahavarat	0	45 309	45 309	45 309	23
Yhteensä	11 827	88 239	100 065	100 065
Pitkäaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat	0	23 828	23 828	23 828	27
Johdannaissopimukset	0	0	0	0	28
Muut pitkäaikaiset velat	0	6 252	6 252	6 252	28
Lyhytaikaiset rahoitusvelat
Korolliset velat	0	10 000	10 000	10 000	27
Ostovelat	0	43 026	43 026	43 026	28
Yhteensä	0	83 107	83 107	83 107

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuunottamatta joukkovelkakirjalainoja.

Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhteisiin ja yleisesti

hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin.

		78

16 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä

1 000 euroa	2023	2022
Osuudet osakkuusyrityksissä	1 857	985
Osuudet yhteisyrityksissä	1 923	1 134
Yhteensä	3 780	2 119

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksiin ovat sijoituksia rakennushankkeisiin yhdessä

muiden sijoittajien kanssa. SRV alaskirjasi taseestaan kaikki Venäjällä sijaitsevat

osakkuus- ja yhteisyritysomistuksensa tilikaudella 2022. Osuudet osakkuus- ja

yhteisyrityksissä 3 780 (2 119) tuhatta euroa sisältää omistuksia Suomessa sijaitsevissa

rakennushankkeissa.

Tilikausilla 2023 tai 2022 konsernilla ei ole ollut olennaisia osakkuus- tai

yhteisyrityksiä. SRV ja sen suomalaiset kanssasijoittajat myivät omistuksensa Jupiter

Realty 1 B.V. -yhtiössä on marraskuussa 2022. SRV myi 1.8.2023 toteutetussa kaupassa

SRV Russia Oy:n osakekannan. Kaupan kohteeseen kuului välillisesti myös hollantilainen

osakkuusyhtiö Promenad Invest B.V. sekä venäläinen osakkuusyhtiö OOO MMSG. 

Toteutetun kaupan jälkeen SRV:n ainoa jäljellä oleva omaisuuserä Venäjällä on 50

prosentin omistus Pearl Plaza -kauppakeskuksesta Pietarissa,  Pearl Plazan tulo-osuus on

alaskirjattu konsernin tuloslaskelmassa ja taseessa..

Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tuloksista

1 000 euroa	2023	2022
Osakkuusyritykset	25	-4 289
Yhteisyritykset	1 081	3 029
Yhteensä	1 106	-1 260

Muut laajan tuloksen erät

1 000 euroa	2023	2022
Osakkuusyritykset	-93	0
Yhteisyritykset	0	7 207
Yhteensä	-93	7 207

17 Muut rahoitusvarat ja pitkäaikaiset saamiset

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja tai noteeraamattomia osakkeita sekä

pitkäaikaisia saamisia. Käypään arvoon arvostettavien rahoitusvarojen

arvostusmenetelmät ja arvostushierarkian mukainen jaottelu on esitetty tarkemmin

liitteessä 29.

1 000 euroa	2023	2022
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 1.1.	7 751	24 728
Lisäykset	33	100
Käyvän arvon muutokset	18	-17 067
Vähennykset	0	-10
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 31.12.	7 802	7 751
Pitkäaikaiset	7 802	7 751
Lyhytaikaiset	0	0
Noteeraamattomat osakkeet	7 802	7 751
Pitkäaikaiset saamiset	0	0

18 Pitkäaikaiset saamiset

1 000 euroa	2023	2022
Pitkäaikaiset saamiset
Pitkäaikainen saaminen	2 650	9 280
Pitkäaikaiset korolliset saamiset	4 400	4 963
Yhteensä	7 050	14 243

		79

19 Laskennalliset verosaamiset ja -velat

2023

1 000 euroa	1.1.	Kirjattu tuloslaskelmaan	Kirjattu muihin laajan tuloksen eriin	Kirjattu suoraan omaan pääomaan	Ostetut ja myydyt liiketoiminnot	Kurssiero	31.12.
Laskennalliset verosaamiset
Liiketoiminnan tuloksista	34 733	141			-1 281		33 593
Myytävissä olevien rahoitusvarojen arvostaminen käypään arvoon	151	-151					0
Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero	-136	136					0
Verotuksessa vähentämättömät suunnitelman mukaiset poistot	1 105	32					1 137
Muut väliaikaiset erot Saaminen	0	97					97
Käyttöoikeusomaisuuserien laskennallinen vero	1 606	321					1 927
Yhteensä	37 458	577	0	0	-1 281	0	36 754
Laskennalliset verovelat
Vieraan pääoman menot	947	86			-807		227
Kertyneet poistoerot	-33	42					9
Muut väliaikaiset erot	225				-225		0
Yhteensä	1 139	128	0	0	-1 032	0	236
Laskennalliset verot, netto	36 319	449	0	0	-249	0	36 518

		80

2022

1 000 euroa	1.1.	Kirjattu tuloslaskelmaan	Kirjattu muihin laajan tuloksen eriin	Kirjattu suoraan omaan pääomaan	Ostetut ja myydyt liiketoiminnot	Kurssiero	31.12.
Laskennalliset verosaamiset
Liiketoiminnan tuloksista	37 238	-2 021					35 217
Myytävissä olevien rahoitusvarojen arvostaminen käypään arvoon	151	0					151
Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero	37	-174					-136
Verotuksessa vähentämättömät suunnitelman mukaiset poistot	1 001	104					1 105
Muut väliaikaiset erot Saaminen	2 472	-3 382				427	-484
Käyttöoikeusomaisuuserien laskennallinen vero	1 349	257					1 606
Yhteensä	42 249	-5 217	0	0	0	427	37 458
Laskennalliset verovelat
Vieraan pääoman menot	879	68					947
Kertyneet poistoerot	-33	0					-33
Muut väliaikaiset erot	160	65					225
Verovelat	10	930					940
Yhteensä	1 006	1 063	0	0	0	0	1 139
Laskennalliset verot, netto	41 243	-6 280	0	0	0	427	36 319

		81

Konsernilla oli 31.12.2023 tappioita 589 tuhatta euroa (5 299 tuhatta), joista ei ole kirjattu

laskennallisia verosaamisia, koska tältä osin verohyödyn realisoitumisen ei katsota olevan

todennäköistä.

Käyttöoikeusomaisuuserien vuokrasopimusveloista on kirjattu laskennallista

verosaamista 1 927 tuhatta euroa (1 606 tuhatta euroa).

Konsernitilinpäätökseen kirjataan laskennallinen verovelka niiden ulkomaisten

tytäryhtiöiden jakamattomista voittovaroista, joiden veronmaksu määräytyy voitonjaon

perusteella. Laskennallista verovelkaa ei kuitenkaan kirjata siinä tapauksessa, että

voitonjako on konsernin päätäntävallassa ja voitonjako ei ole todennäköistä

tilinpäätöshetkellä.

SRV:n taseeseen kirjattujen laskennallisten verosaamisten määrä 31.12.2023 on

36 754  tuhatta euroa. Suurin osa SRV:n laskennallisista verosaamisista liittyy

vahvistettuihin verotappioihin. Verotukselliset tappiot ovat syntyneet Redi-

kauppakeskuksen omistuksen luovutuksesta ja Redin kauppakeskuksen, Redin Majakan

sekä Tampereen Areenan tappiollisista urakoista. Laskennallinen verosaaminen kirjataan

ainoastaan siihen määrään asti, kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai

muuta vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion hyödyntämiskyvystä. Tappiot ovat

syntyneet yksittäisistä tunnistettavissa olevista syistä, joiden ei odoteta toistuvan. Yhtiön

laatimien, tulevien vuosien verotettavaa tuloa kuvaavien ennusteiden perusteella tappiot

pystytään täysimääräisesti käyttämään vuoteen 2029 mennessä. Oletukset, joihin tuleva

verotettavan tulon määrä perustuu, sisältävät johdon arvioita tulevasta kassavirrasta

mukaan lukien tulevan liikevaihdon määrästä, liiketoiminnan kuluista sekä

rahoituskustannuksista. Mallinnukset tulevasta verotettavan tulon määrästä perustuvat

konsernin tavoitteisiin pitkällä aikavälillä.  SRV-konsernin kyky tuottaa veronalaista tuloa

riippuu myös yleiseen kansantalouden tilaan sekä rahoitukseen, kilpailukykyyn ja

sääntelyyn liittyvistä tekijöistä, jotka ovat SRV-konsernin kontrollin ulkopuolella, joten

laskelmiin liittyy arviointiepävarmuutta.  Jos konserniyhtiö on tehnyt tappiota

lähimenneisyydessä, laskennallinen verosaaminen kirjataan verotappioista ainoastaan

siihen määrään asti, kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia väliaikaisia eroja tai muuta

vakuuttavaa näyttöä verotuksellisen tappion hyödyntämiskyvystä. Taseeseen 31.12.2023

kirjatut laskennalliset verosaamiset perustuvat myös siihen, että tappiot vahvistetaan

verotuksessa siten, että ne ovat yleisesti hyödynnettävissä SRV:n tulevista veronalaisista

tuloista.

Näin ollen mainittuihin arvioihin ja oletuksiin liittyy riskiä sekä epävarmuutta, ja on

mahdollista, että muutokset olosuhteissa muuttavat odotuksia, jotka voivat vaikuttaa

taseeseen kirjattujen laskennallisten verosaamisten ja -velkojen sekä vielä verotappioista

kirjaamattomien laskennallisten verosaamisten sekä väliaikaisten erojen määrään.

Vahvistetut tappiot vanhenevat yleisesti ottaen kymmenessä vuodessa niiden

syntyhetkestä laskien. Suurin osa SRV:n laskennallisista verosaamisista vanhenee vuosina

2028–2029. Jos verotettavan tulon määrä on alhaisempi kuin odotettu, eikä kaikkia

laskennallisia verosaamisia ole mahdollista hyödyntää, laskennallisten verosaamisten

arvoa Yhtiön taseessa tulee alentaa, jolla voi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön

liiketoiminnan tulokseen sekä taloudelliseen tilaan.

20 Vaihto-omaisuus

1 000 euroa	2023	2022
Vaihto-omaisuus, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä	157 370	162 842
Keskeneräiset työt	55 414	79 589
Maa-alueet ja tonttiyhtiöt	71 857	75 423
Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet	27 217	4 795
Ennakkomaksut	896	897
Muu vaihto-omaisuus	1 985	2 139
Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät	88 488	75 119
Vaihto-omaisuus yhteensä	245 858	237 962

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korkokulut aktivoidaan

ensisijaisesti kohdekohtaisen rahoituksen kustannusta käyttäen. Jos kohdekohtaisen

rahoituksen osuus ei ole merkittävä, käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen

aktivoinnissa, joka tilikaudella oli 5,0 prosenttia. Tilikaudella on aktivoitu keskeneräisen

työn arvoon korkoja 675 tuhannella eurolla (129 tuhatta euroa).

SRV:llä oli vuonna 2023 valmista vaihto-omaisuutta velkojen vakuutena 25 463

tuhatta euroa (3 373) ja keskeneräistä 54 158 tuhatta euroa (79 093).

Tilikaudella 2023 ei tehty arvonalentumisia vaihto-omaisuuden valmiisiin asunto- ja

kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin tai maa-alueisiin.. Tilikaudella 2022 toteutettujen

alaskirjausten yhteydessä Venäjän maa-alueisiin tehtiin arvonalentumisia 37,1 milj. euroa

ja Viron maa-alueisiin 6,5 milj. euroa.

		82

Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät

1 000 euroa	2023	2022
Kirjanpitoarvo 1.1.	75 119	72 723
Lisäykset, sisältäen indeksimuutosten vaikutukset	16 608	8 901
Vähennykset	-1 149	-4 236
Poistot	-2 091	-2 268
Kirjanpitoarvo 31.12.	88 488	75 119

21 Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksissä

1 000 euroa	2023	2022
Pitkäaikaiset lainasaamiset osakkuusyhtiöiltä 1.1.	0	40 490
Lisäykset	0	0
Vähennykset	0	0
Aronalentumiset1	0	-40 490
Arvonalentumiset, taso 3	0	0
Kurssierot	0	0
Yhteensä	0	0
Pitkäaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä 1.1.	0	0
Lisäykset	0	0
Vähennykset	0	0
Yhteensä	0	0
Lyhytaikaiset lainasaamiset osakkuusyrityksiltä 1.1.	0	0
Lisäykset	274	0
Vähennykset	0	0
Yhteensä	274	0

1SRV on alaskirjannut tilikaudella 2022 kaikki lainasaamiset venäläisiltä osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

Tilinpäätöshetken 31.12.2023 saaminen osakkuusyhtiöiltä koostuu lyhytaikaisesta

saamisesta Runoratsun Pysäköinniltä.

22 Myyntisaamiset ja muut saamiset

	Kirjanpitoarvo	Kirjanpitoarvo
1 000 euroa	2023	2022
Myyntisaamiset	51 675	28 675
Lainasaamiset	6	7
Siirtosaamiset asiakashankkeista asiakkailta	14 784	10 929
Muut siirtosaamiset	13 999	46 810
Muut saamiset	1 520	1 833
Yhteensä	81 984	88 254
Korolliset saamiset	6	7
Korottomat saamiset	81 978	88 247
Yhteensä	81 984	88 254

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan. Vuonna 2023

konsernin myyntisaamiset ovat keskimäärin olleet 40 miljoonaa euroa. Myyntisaamiset

ovat korottomia, ja ne ovat yleensä noin 21 päivän pituisia. Luottoriskeistä tarkemmin

liitteessä 29, kohdassa luottoriski.

23 Rahavarat

1 000 euroa	2023	2022
Rahat ja pankkisaamiset	39 595	45 309
Yhteensä	39 595	45 309

24 Myytävänä olevaksi luokitellut omaisuuserät

SRV-konsernilla ei ollut myytäviksi luokiteltuja omaisuuseriä vuonna 2023 tai 2022.

		83

25 Oma pääoma

1 000 euroa	Osakkeiden lukumäärä
1.1.2022	262 154 780
Omien osakkeiden hankinta	-1 112 480
Suunnattu osakeanti	68 220 000
Merkintäoikeusosakeanti	348 056 400
Yhteensä	677 318 700
Osakkeiden yhdistäminen (reverse split), 4.7.2022	16 932 965
Omien osakkeiden luovutus	4 845
31.12.2022	16 937 810
1.1.2023	16 937 810
Omien osakkeiden hankinta	-23 182
Omien osakkeiden luovutus	23 182
31.12.2023	16 937 810

Osakkeet ja osakepääoma

SRV Yhtiöt Oyj:n ulkona olevien osakkeiden kokonaismäärä oli 16 937 810 ja

osakepääoma 3 062 520 euroa 31.12.2023. Osakkeella ei ole nimellisarvoa, ja

rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 16 982 343. Konsernin hallussa oli tilikauden

päättyessä yhteensä 44 533 kappaletta yhtiön omia osakkeita.

Merkintäoikeusanti

SRV järjesti tilikaudella 2022 merkintäoikeusannin, jonka tuloksena yhtiölle muodostui

yhteensä 348 056 400 uutta osaketta. Uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin

28.6.2022. Yhtiö toteutti 4.7.2022 osakkeiden yhdistämisen siten, että jokaiset 40 SRV:n

osaketta yhdistettiin yhdeksi osakkeeksi. Osakekohtaisia tunnuslukuja on tilikauden 2022

osalta oikaistu vastaavasti.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää SRV Yhtiöt Oyj:n osakeanneissa saadut

varat vähennettynä osakeantiin liittyvillä transaktiokustannuksilla sekä SRV Henkilöstö

Oy:n sulautumisen yhteydessä saadut SRV:n osakkeet ja niiden mitätöinnin.

Muuntoerot

Muuntoerot sisältävät ulkomaisten tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden tilinpäätösten

muuntamisessa emoyhtiön toimintavaluutaksi syntyneet muuntoerot.

Oman pääoman ehtoinen laina

Kesäkuussa 2022  toteutetussa rahoitusjärjestelyssä yhtiön 22.3.2016

liikkeeseenlaskeman pääomaltaan 45,0 milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona

oleva pääoma oli 11,8 milj. euroa) ja yhtiön 23.5.2019 liikkeeseenlaskeman pääomaltaan

58,4 milj. euron hybridijoukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma oli 3,6 milj. euroa)

ehdot muutettiin kirjallisessa menettelyssä siten, että lainojen pääomasta leikattiin 55

prosenttia ja loppuosa pääomasta konvertoitiin osakkeiksi 0,10 euron osakekohtaiseen

merkintähintaan suunnatussa osakeannissa. 22.3.2016 liikkeeseenlasketun

hybridijoukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 98,3 prosenttia ja 23.5.2019

liikkeeseenlasketun hybridijoukkovelkakirjalainan ulkona olevasta pääomasta 100

prosenttia käytettiin suunnatun annin osakkeiden merkintään.Konvertoimatta jäänyt

hybridivelkakirjalainojen nimellisarvo leikattiin kokonaisuudessaan.

Kesäkuussa 2022 toteutetussa rahoitusjärjestelyssä yhtiön 100 milj. euron

vakuudeton kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina (jonka ulkona oleva pääoma 31.12.2023

on 21,1 milj. euroa) ja 75 milj. euron vakuudeton kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina

(jonka ulkona oleva pääoma 31.12.2023 on 36,0 milj. euroa) muutettiin hybridi- ja

vaihtovelkakirjalainaehtoisiksi kirjallisissa menettelyissä. Vaihtovelkakirjalainaehtoisuus

toteutettiin siten, että joukkovelkakirjalainojen ehtoja muutettiin sisällyttämällä ehtoihin

osakeyhtiölain mukainen erityinen oikeus muuntaa joukkovelkakirjalainoja osakkeiksi,

mikäli yhtiö ei lunasta niitä takaisin ennen 30.6.2026.

Oman pääomaehtoisten hybridilainojen kuponkikorko on 4,875 prosenttia vuodessa.

Oman pääoman ehtoisella lainalla ei ole eräpäivää, jolloin lainan haltija voi vaatia lainan

takaisinmaksua. Oman pääoman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita velkasitoumuksia

heikommassa etuoikeusasemassa. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei

ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia.

Lainat on kirjattu taseen omaan pääomaan kirjaushetken oletetun markkina-arvon

(60 % nimellisarvosta) määräisenä ja niiden arvo taseen omassa pääomassa oli 31.12.2023

33,5 milj. euroa.

		84

26 Varaukset

2023

1 000 euroa	Takuuvaraukset	10-vuotis- vastuuvaraus	Muut pitkäaikaishankkeiden varaukset	Muut varaukset	Yhteensä
1.1.	11 034	9 074	20	0	20 128
Kurssierot	0	0	0	0	0
Varausten lisäykset	3 648	76	0	0	3 724
Käytetyt varaukset	-3 655	-1 022	-20	0	-4 697
Käyttämättömien varausten peruutukset	0	0	0	0	0
31.12.	11 027	8 128	0	0	19 155
Pitkäaikaiset	4 666	5 689	0	0	10 355
Lyhytaikaiset	6 361	2 438	0	0	8 800
Yhteensä	11 027	8 128	0	0	19 154

2022

1 000 euroa	Takuuvaraukset	10-vuotis- vastuuvaraus	Muut pitkäaikaishankkeiden varaukset	Muut varaukset	Yhteensä
1.1.	14 971	9 311	25	0	24 307
Kurssierot	28	0	0	0	28
Varausten lisäykset	5 560	225	17	0	5 802
Käytetyt varaukset	-9 524	-463	-21	0	-10 008
Käyttämättömien varausten peruutukset	0	0	0	0	0
31.12.	11 034	9 073	21	0	20 128
Pitkäaikaiset	5 824	6 352	20	0	12 196
Lyhytaikaiset	5 210	2 722	0	0	7 932
Yhteensä	11 034	9 074	20	0	20 127

Muut asiakashankkeiden varaukset sisältävät varaukset riita-asioihin ja muut

asiakashankkeisiin liittyvät varaukset. 10-vuotisvastuuvaraus perustuu indeksikorjattuun

historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannukseen.

		85

27 Korolliset velat

Korolliset velat, ilman vuokravelkoja

	Kirjanpitoarvo	Käypä arvo	Kirjanpitoarvo	Käypä arvo
1 000 euroa	2023	2023	2022	2022
Pitkäaikaiset
Lainat rahoituslaitoksilta	0	0	1 845	1 845
Joukkovelkakirjalainat	0	0	0	0
Yhtiölainat	17 128	17 128	7 401	7 401
Muut korolliset velat	14 259	14 259	14 583	14 583
Yhteensä	31 386	31 386	23 828	23 828
Lyhytaikaiset
Lainat rahoituslaitoksilta	1 845	1 845	10 000	10 000
Yritystodistukset	0	0	0	0
Joukkovelkakirjalainat	0	0	0	0
Yhtiölainat	56	56	0	0
Yhteensä	1 902	1 902	10 000	10 000

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan.

Korolliset velat, vuokravelat

2023

1 000 euroa	Maa-alueet	Rakennukset  ja rakennelmat	Koneet ja laitteet	Muut	Yhteensä
Pitkäaikainen	96 655	5 523	940	0	103 118
Lyhytaikainen	639	1 260	705	0	2 604
Yhteensä	97 294	6 783	1 645	0	105 722

Korolliset velat, vuokravelat

2022

1 000 euroa	Maa-alueet	Rakennukset  ja rakennelmat	Koneet ja laitteet	Muut	Yhteensä
Pitkäaikainen	81 903	6 549	1 093	0	89 545
Lyhytaikainen	488	1 228	726	0	2 442
Yhteensä	82 391	7 777	1 819	0	91 987

Konserni on edellä esitettyjen vuokravelkojen lisäksi sitoutunut tekemään

vuokrasopimuksen Keilaniemen kahden tontin osalta, kun Espoon kaupunki luovuttaa

tonttien hallinnon uusille ostajille ja tontille on saatu lainvoimainen rakennuslupa. Hallinnon

luovutus on tapahtunut sopimuksen mukaan ensimmäisen tontin osalta 31.12.2022 ja

toisen tontin osalta se tapahtuu aikaisintaan 30.11.2024. Tonttien vuokravelka kirjataan

konsernin taseeseen IFRS16 Vuokrasopimukset standardin mukaisesti, kun

vuokrasopimus tonteista on tehty rakentamisen alkaessa. Ennen hallinnon luovutusta,

yhtiö maksaa korvausta pääoman käytöstä tonttirahastolle. Tonttien kauppahinnan

maksaminen on porrastettu ja se maksetaan 2023–2026. Lisätietoja korollisten velkojen

muutoksiin tilikaudella 2023 liitetiedossa 29 rahoitusriskien hallinta.

		86

28 Muut velat

	Kirjanpitoarvo	Kirjanpitoarvo
1 000 euroa	2023	2022
Pitkäaikaiset
Korkojohdannaisen arvostusvelka	0	0
Pääomalaina	0	0
Muut velat	3 098	6 252
Yhteensä	3 098	6 252
Lyhytaikaiset
Ostovelat	38 524	43 026
Asiakashankkeisiin liittyvät ennakkomaksut	35 568	46 223
Muut ennakkomaksut	0	15
Muut lyhytaikaiset velat	34 412	19 923
Siirtovelat	29 910	38 835
Yhteensä	138 415	148 022
Siirtovelat
Palkka - ja sosiaalikuluvelat	11 458	11 753
Korko -ja muut rahoitusvelat	175	247
Projektien kustannusjaksotukset	17 862	23 917
Muut siirtovelat	415	2 919
Yhteensä	29 910	38 835

29 Rahoitusriskien hallinta

SRV-konserni altistuu liiketoiminnassaan useille rahoitusriskeille. Merkittävimmät

rahoitusriskit ovat korko-, likviditeetti- ja luottoriski. Konsernin rahoitusriskien hallinta on

keskitetty konsernin rahoitusosastolle. Rahoitusriskien hallinta toteutetaan hallituksen

hyväksymän rahoituspolitiikan mukaisesti. Rahoituspolitiikka tarkastetaan vuosittain ja

päivitetään aina tarvittaessa vastaamaan muuttunutta markkinatilannetta. Konsernin

rahoitusriskien hallinnan tavoite on pienentää epävarmuutta, jota rahoitusmarkkinoilla

tapahtuvat muutokset aiheuttavat konsernin tulokselle ja taloudelliselle asemalle.

Korkoriski

Konsernin korollisten velkojen ja saamisten kassavirrat ja käyvät arvot ovat alttiita

korkojen muutoksille. Korkoriski muodostuu pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen

liittyvistä lyhyt- ja pitkäaikaisista lainoista. Konsernin rahoitus jakautuu yleisrahoitukseen

ja kohdekohtaiseen rahoitukseen. Kohdekohtainen rahoitus on rakennusaikaista

rahoitusta, joka tyypillisesti joko jälleenrahoitetaan, maksetaan pois, tai siirtyy ostajalle

kohteen luovutushetkellä. Konserni voi ottaa pitkäaikaista velkaa sekä vaihtuva- että

kiinteäkorkoisena. Koko lainasalkun korkojen  painotettu keskiarvo oli tilinpäätöshetkellä

6,6 prosenttia (2022: 5,6 %) ja sisältäen korkojohdannaisten vaikutus -8,2% (2022: 6,6 %).

Vaihtuvakorkoisten lainojen viitekorko on pääsääntöisesti Euribor.

Korkoriskiä seurataan ja mitataan tuloslaskelman näkökulmasta gap-analyysilla.

Korkoriskiä hallitaan muuttamalla muuttuvakorkoisten ja kiinteäkorkoisten velkojen

suhdetta lainasalkussa. Yhtiöllä ei ollut kiinteäkorkoisia lainoja tilinpäätöshetkellä (2022: ei

kiinteäkorkoisia). Korkoriskiä hallitaan myös korkojakson valinnalla ja johdannaisilla. SRV

Yhtiöt Oyj on solminut heinäkuussa 2015 kaksi kappaletta koronvaihtosopimusta, joiden

yhteenlaskettu pääoma on 100 miljoonaa euroa. Koronvaihto alkoi heinäkuussa 2016, ja

sopimukset erääntyvät vuonna 2025. Korkojohdannaisilla suojaudutaan markkinakorkojen

muutoksilta ja korkojohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan rahoitustuottoihin tai

-kuluihin sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät. Johdannaisten käyvät arvot vastaavat

niitä hintoja, jotka konserni joutuisi maksamaan tai saisi, jos se purkaisi

johdannaissopimuksen. Korkojohdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty

vastapuolten hintanoteerauksia. Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin

olosuhteisiin ja yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin. Käytettyihin

korkojohdannaisiin ei ole sovellettu suojauslaskentaa. Korkojohdannaisten arvostusten

tulosvaikutus olisi ollut 1,2 miljoonaa euroa (2022 2,4 miljoonaa euroa) korkojen noustessa

yhden prosenttiyksikön. Korkojen laskiessa yhden prosenttiyksikön olisi tulosvaikutus ollut

-1,2 miljoonaa euroa (2022 -2,5 miljoonaa euroa). Yleisellä korkotason muutoksella on

myös suoria vaikutuksia konsernin asiakkaiden investointipäätöksiin ja sitä kautta

konsernin liiketoiminnan kassavirtoihin

Oheinen IFRS 7 -standardin mukainen herkkyysanalyysi sisältää tilinpäätöstaseen

mukaiset vaihtuvakorkoiset rahoitusvelat- ja saamiset, joissa on korontarkistus seuraavan

12 kuukauden aikana. Herkkyysanalyysi sisältää myös koronvaihtosopimukset.

		87

2023						2022
1 000 euroa	Korkopositio	Keskikorko	Korkojakson keskimaturiteetti, kk	Korkoherkkyys1 Korkokulut ja tuotot		Korkopositio	Korkoherkkyys euroa
				-1%	+1%		-1%	+1%
Vaihtuvakorkoiset velat	-19 029	6,10 %	4,4	90	-90	-19 246	132	-184
Johdannaiset	100 000	4,07 %	3,4	-729	729	100 000	-729	729
Johdannaisten käyvän arvon muutos	100 000			-1 202	1 175	100 000	-2 468	2 395
Yhteensä				-1 841	1 814		-3 066	2 940

1 Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön vaikutus konsernin korkokuluihin tai -tuottoihin seuraavan 12 kuukauden aikana. Muiden muuttujien oletetaan pysyvän vakiona.

		88

Valuuttariski

Ruplamääräisen valuuttariskin vaikutus on pienentynyt huomattavasti tilikaudella 2023

SRV:n myytyä Russia Oy:n ja venäläisten tytäryhtiöiden osakekannat. Tilinpäätöshetkellä

2023 SRV:llä on ainoastaan euromääräisiä tytäryhtiöitä.  Tilinpäätöshetkellä konsernilla ei

ollut voimassa valuuttariskiä suojaavia johdannaissopimuksia (2022: ei voimassa olevia

suojauksia).

Konsernin herkkyys valuuttakurssimuutoksille ja ruplamääräinen

valuuttakurssipositio

Valuuttariskipositio on 2022 tehtyjen Venäjän alaskirjausten ja 2023 toteutuneen Russia

Oy:n sekä venäläisten tytäryhtiöiden myynnin  johdosta pienentynyt huomattavasti.

Tilikauden laajaan tulokseen ja omaan pääomaan vaikuttanut muuntoerojen muutos oli

-10,0 milj. euroa (-4,3 milj. euroa 2022) johtuen pääosin Russia Oy:n myynnin yhteydessä

tuloutuneista muuntoeroista. Konsernin rahoituseriin kirjatut ruplan muutoksesta johtuvat

ei-kassavaikutteisia valuuttakurssitappiot olivat -2,6 (7,3) milj. euroa, ja ne johtuivat

pääosin ruplan kurssin vahvistumisesta ennen elokuussa 2023 toteutunutta Russia Oy:n ja

Venäjän tytäryhtiöiden myyntiä..

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan

ja yhtiön omaperusteisten hankkeiden toteuttamiseen, mikäli konserni ei pysty

varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen. Konsernin johto seuraa rahoituksen

riittävyyttä säännöllisellä lyhyen- ja pitkäntähtäimen likviditeettisuunnittelulla ja -

seurannalla. Konserni ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla ja

suunnittelulla.

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat projektikohtaiset lainat ja sitova

maksuvalmiusluotto. Omaperusteisten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan

kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja yhtiön yleisiä rahoitusreservejä hyödyntäen.

Konserni aloittaa vain sellaisia kohteita, joiden rahoitus on varmistettu. Yksittäisten

saatavien myyntiä voidaan myös käyttää tarvittaessa likviditeetin hallintaan siihen

saatujen limiittien puitteessa. Saatavat siirretään riskeineen ja etuineen, eikä niihin liity

takaisinostovelvoitteita, jolloin ne on kirjattu kokonaan pois taseesta. Järjestelyyn liittyy

factoring- rahoitukselle ominainen riski siitä, että järjestelyn vastapuoli voi lopettaa

saamisjärjestelyn yksipuolisesti, jolloin saamisia ei voida enää myydä.

Yhtiö sopi ja toteutti 26. huhtikuuta yhdessä syndikaattiin osallistuneiden pankkien kanssa

vanhan 30 milj. euron sitovan maksuvalmiuslimiitin, sitovan 40 milj. euron

projektirahoituslimiitin ja ei sitovan 63 milj. euron projektirahoituslimiitin korvaamisesta

uudella 40 milj. euron sitovalla maksuvalmiuslimiitillä. Vanha 40 milj. euron sitova

projektirahoituslimiitti ja ei sitova 63 milj. euron projektirahoituslimiitti lakkaavat ja

jatkossa projektirahoituksista neuvotellaan kahdenvälisesti pankkien kanssa normaalin

markkinakäytännön mukaisesti.

Uuden maksuvalmiuslimiitin korkomarginaali on sidottu kolmeen SRV:n keskeisistä

vastuullisuustavoitteista: hiilidioksipäästöt omassa ja kumppaniverkoston toiminnassa

sekä tapaturmataajuuteen (LTIF). Vastuullisuustavoitteiden tunnusluvut on kerrottu

vuosikertomuksen vastuullisuusosiossa. Uusi sitova maksuvalmiuslimiitti on voimassa

huhtikuulle 2025 ja siihen sisältyy yhden vuoden jatko-optio.

Yhtiön uudesta 40 milj. euron sitovasta maksuvalmiuslimiitistä oli katsauskauden lopussa

allokoituna sitovaksi tililimiitiksi 10 milj. euroa, joka oli katsauskauden lopussa käyttämättä.

Jäljelle jäävästä 30 milj. eurosta oli käytössä 1 milj. euroa ja 29,0  milj. euroa käyttämättä

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina kovenantteina ovat omavaraisuusaste,

nettovelkaantumisaste, minimikäyttökate ja minimilikviditeetti sekä eräitä muita

rajoitteita. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin lainasopimuksen

allekirjoitushetkellä voimassaolleiden laskentaperiaatteiden perusteella.

Perustajaurakointikohteiden osatuloutusperiaatteen mukainen tuloutus ja pääomalainojen

sisällyttäminen omaan pääomaan huomioidaan omavaraisuusaste-kovenantin

laskennassa. Lisäksi lainasopimuksissa on joitakin muita poikkeuksia kovenanttien

perinteisiin laskentatapoihin. Minimilikviditeetti käsittää konsernin syndikaattipankeissa

olevat rahavarat ja talletukset, joista on vähennetty yli 10 päivää myöhässä olevat

ostovelat, sekä käyttämättömän osuuden maksuvalmiuslimiitistä, tililimiitistä ja

projektirahoituksesta.. Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin

lainasopimuksen mukaisesti sopimuksissa määritettyjen laskentaperiaatteiden

perusteella. Sopimuksissa on ristiineräännyttämisehtoja.

Kovenanteista tilikaudella raportoitiin kvartaaleittain ja puolivuosittain

omavaraisuusaste, velkaantumisaste ja minimikäyttökate. Minimilikviditeetti raportoidaan

jokaisen kuukauden viimeisen päivän tilanteen mukaan. Säännöllisesti raportoitavien

kovenanttien rikkoutuessa velkojalla on oikeus vaatia velkojen välitöntä takaisinmaksua.

Kovenantit sekä niiden tasot tilinpäätöshetkellä on esitetty pääoman hallinta -osiossa

myöhemmin tässä liitteessä.

		89

Alla olevassa maturiteettijakaumassa on esitetty konsernin rahoitusvelkojen

sopimusperusteiset maksut tilinpäätöshetkellä. Maksut sisältävät koron maksut, pääoman

takaisinmaksut sekä muut sopimukseen perustuvat maksut. Maturiteettitaulukossa ei näy

omassa pääomassa esitetyn, oman pääoman ehtoisien hybridilainojen tulevia arvioituja

maksuja. Lisätietoa hybridilainoista annetaan liitteessä 25 Oma pääoma ja tilinpäätöksen

laadintaperiaatteissa. Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa 78,6

miljoonaa euroa (2022: 65,9 miljoonaa euroa) koostuen nostamattomista projektilainoista

0,0 miljoonaa euroa (2022: 0,6 miljoonaa euroa), nostamattomasta sitovasta 

maksuvalmiuslimiitistä 29,0 miljoonaa euroa (2022: 20,0 miljoonaa euroa),

käyttämättömästä sitovasta tililimiitistä 10,0 miljoonaa euroa (2022: 0,0 miljoonaa euroa)

rahavaroista 39,6 miljoonaa euroa (2022: 45,3 miljoonaa euroa). SRV:n Suomessa

rakenteilla olevien omaperusteisten asunto- ja toimitilakohteiden jäljellä olevat

kauppahintasaatavat olivat tilinpäätöshetkellä 0,0 milj. euroa (2022: 0,4 miljoonaa euroa)

ja nostamattoman omaperusteisen kohderahoituksen määrä oli 0,0 miljoonaa euroa

(2022: 7,9 miljoonaa euroa). SRV arvioi, että omaperusteisten kohteiden loppuun

rakentamiseen sitoutuu 0,0 miljoonaa euroa (2022: 7,8 miljoonaa euroa). Rahoituksen

lähteet on kuvattu taulukon muodossa maturiteettitaulukon alla.

		90

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, ilman vuokrasopimusvelkoja

2023			Maturiteetti
1 000 euroa	Kirjanpitoarvo	Sopimusvastuu1)	2024	2025	2026	2027	myöhemmin
Joukkovelkakirjalainat	0	0	0	0	0	0	0
Rahalaitoslainat	1 845	3 037	2 777	260	0	0	0
Yhtiölainat2)	17 184	30 486	833	1 388	1 371	1 657	25 237
Yritystodistukset	0	0	0	0	0	0	0
Muut velat	14 259	14 259	0	0	0	0	14 259
Muut korottomat velat	9 062	9 062	5 963	3 098	0	0	0
Johdannaisvelat	3 512	0	0	0	0	0	0
Ostovelat	38 524	38 524	38 524	0	0	0	0
Yhteensä	84 386	95 368	48 097	4 746	1 371	1 657	39 496

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, vuokrasopimusvelat

2023			Maturiteetti
1 000 euroa	Kirjanpitoarvo	Sopimusvastuu	2024	2025	2026	2027	myöhemmin
Vuokrasopimusvelat	105 722	256 993	7 910	7 558	6 954	6 917	227 655

1 Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut

2 Yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja

korot esitetään täysimääräisesti laskettuna aina lainan eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta

		91

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, ilman vuokrasopimusvelkoja

2022			Maturiteetti
1 000 euroa	Kirjanpitoarvo	Sopimusvastuu1)	2023	2024	2025	2026	myöhemmin
Joukkovelkakirjalainat	0	0	0	0	0	0	0
Rahalaitoslainat	11 845	13 714	11 392	2 322	0	0	0
Yhtiölainat2)	7 401	11 961	256	333	371	407	10 593
Yritystodistukset	0	0	0	0	0	0	0
Muut velat	14 583	14 583	0	0	0	0	14 583
Muut korottomat velat	9 740	9 740	3 488	2 475	3 098	0	679
Johdannaisvelat	0	0	0	0	0	0	0
Ostovelat	43 026	43 026	43 026	0	0	0	0
Yhteensä	86 595	93 024	58 162	5 130	3 469	407	25 855

Rahoitusvelkojen maturiteettijaukauma, vuokrasopimusvelat

2022			Maturiteetti
1 000 euroa	Kirjanpitoarvo	Sopimusvastuu	2023	2024	2025	2026	myöhemmin
Vuokrasopimusvelat	91 986	220 851	7 033	6 773	6 103	6 008	194 934

1 Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut

2 Yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja

korot esitetään täysimääräisesti laskettuna aina lainan eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta.

		92

Rahoitusreservit

1 000 euroa	31.12.2023	31.12.2022
Sitova maksuvalmiusluotto	29 011	20 000
Sitova tililimiitti	10 000	0
Nostamattomat projektilainat	0	563
Rahat ja pankkisaamiset	39 595	45 309
Yhteensä	78 606	65 871

Luottoriski

Myyntisaamisiin, siirtosaamisiin pitkäaikaishankkeista asiakkailta sekä osakkuusyhtiö- ja

yhteisyrityslainasaamisiin, talletuksiin ja johdannaiskauppoihin perustuviin saataviin liittyy

luottoriski. Luottoriskiä hallinnoidaan konsernin rahoituspolitiikan osana olevan

luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti. Hankkeiden asiakkaina on pääosin suuria,

tunnettuja ja vakavaraisia yrityksiä. Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä, tarkistetaan

tiedot yleisistä kauppa- ja luottotietorekistereistä ja pyydetään tarvittaessa vakuus.

Kansainvälisten toimitilahankkeiden osalta tehdään tarkempia asiakkaiden taustaselvityksiä,

mikäli asiakasta ei ennestään tunneta. Asunnonostajilta ei tarkisteta maksukykytietoja, mutta

omistusoikeus asuntoon siirretään asiakkaalle vasta kun kauppasumma on

kokonaisuudessaan maksettu. Keskeneräisistä asunnoista tehdyissä kaupoissa ostajalla on

asuntokauppalain mukainen mahdollisuus purkaa kauppa ennen asunnon luovutusta, mutta

peruuttamisesta joutuu maksamaan vahingonkorvausta. Vastaavasti rakennusliike saa

purkaa kaupan, jos ostaja jättää sovitut maksusuoritukset tekemättä.

Talletukset ja johdannaiset

Konsernilla ei ole merkittävää sijoitustoimintaa. Tehdyt sijoitukset liittyvät kassan

päivittäishallintaan ja ovat pääsääntöisesti lyhytaikaisia pankkitalletuksia vakavaraisiin

yhteistyöpankkeihin. Konsernin rahoitusyksikkö vastaa sijoitusten vastapuoliin liittyvästä

luottoriskistä hallituksen rahoituspolitiikan mukaisesti. Johdannaiset tehdään

suojaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa olevat saamiset ovat pieniä.

Johdannaissopimusten vastapuolten kanssa tehdyt sopimukset perustuvat ISDA-

yleissopimukseen. Järjestelyjen ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen samassa

valuutassa oleva nettomääräinen saamis- tai velkapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien

(kuten maksujen laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen liittyvät järjestelyt

päättyvät. Koska SRV:llä ei tilinpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavissa olevaa

kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei ole vähennetty toisistaan taseessa. Sekä

talletuksiin että johdannaisiin liittyvän luottoriskin katsotaan olevan vähäinen.

Myyntisaamiset ja asiakashankkeisiin perustuvat siirtosaamiset

Liiketoimintayksiköt hallinnoivat asiakashankkeisiin perustuvia siirtosaamisia ja

myyntisaamisiin liittyvää luottoriskiä konsernin luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti.

Luottopolitiikassa on määritelty luottopäätösprosessin, myyntiehtojen ja perintätoimen

vaatimukset. Konsernin kaupalliset vastapuolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai

merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä. Asuntoliiketoiminnassa

vastapuolena on pääsääntöisesti yksityishenkilöitä. Asuntokaupassa asiakas saa

määräysvallan asuntoon, kun kaikki kauppahintaerät on maksettu. Vuokralaishankinnassa

noudatetaan samoja luottopolitiikan periaatteita kuin kaupallisissa hankkeissa.

Konserni soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen menettelyä, jonka

mukaan kaikkia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvista omaisuuseriä tarkastellaan kutakin

erikseen ja kirjataan koko voimassaoloajalta odotettavissa olevat luottotappiot. Edellisessä

kappaleessa kerrotusta liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten

vuosien aikana pääsääntöisesti syntynyt olennaisia luottotappioita. Erääseen toimitilaurakkaan

kuitenkin liittyy merkittävä luottotappioriski: SRV keskeytti vuoden 2022 ensimmäisellä

neljänneksellä Oulussa rakenteilla olevan Torihotellin urakan tilaajan maksuvaikeuksista johtuen.

SRV haki 27.6.2022 tilaajan asettamista konkurssiin, minkä seurauksena Oulun käräjäoikeus asetti

hotellia rakennuttavan yhtiön, Kiinteistö Oy Oulun Torihotellin, konkurssiin 26.8.2022.

Konkurssipesän omaisuuden realisointi on käynnissä. SRV:llä oli urakkaan liittyen joulukuun lopussa

noin 16,0 milj. euroa saamisia Kiinteistö Oy Oulun Torihotellilta, joita turvaa vakuutena olevat kiinnitys

rakenteilla olevaan kiinteistöön ja panttaus tiettyihin muihin omaisuuseriin. Yhtiö on käynnistänyt

toimet myös muiden kuin kiinteistövakuuksiensa realisoimiseksi.

Kilpailu uusista tilauksista on rakennusalalla tiukkaa, mikä voi vaikuttaa uuden

tilauskannan kannattavuuteen ja määrään. Rakentamista koskevat urakkasopimukset

ovat arvoltaan merkittäviä. Sopimusehdot edellyttävät osapuolilta sovittujen tavoitteiden

saavuttamista määrätyssä aikataulussa sekä sovittujen toimintatapojen noudattamista.

Erityisesti lisä- ja muutostöiden tekemiseen voi liittyä taloudellisia riskejä.

Urakkakohteiden saamisissa voi olla lisä- ja muutostöitä, joihin liittyy reklamaatioita tai

erimielisyyksiä tilaajan maksuvelvollisuudesta. Mikäli taloudellisessa loppuselvityksessä ei

maksuvelvollisuudesta saavuteta yhteisymmärrystä, voi yhtiö joutua oikeudenkäyntiin

tilaajaa vastaan. Oikeudenkäyntiprosessien lopputulokseen liittyy epävarmuuksia.

Riitatapausten tuomioistuinkäsittelyn vaatimaa aikaa ei myöskään pystytä tarkasti

arvioimaan. Ajan kuluessa tuloutettavien urakoiden lisä- ja muutostöistä kirjataan vain

todennäköisesti laskutettava osuus IFRS 15 mukaisissa tuloutuskirjauksissa. Urakan

laskutuksen kokonaisennusteeseen ei huomioida eriä, joihin liittyy merkittävä riski

arvonalentumisesta ja joita yhtiö ei odota saavansa.

		93

Myyntisaamisten erääntymiserittely

1 000 euroa	2023	2022
Erääntymättömät myyntisaamiset	48 380	26 096
1-30 päivää erääntyneet	2 692	1 313
31-60 päivää erääntyneet	0	280
61-90 päivää erääntyneet	0	25
91-180 päivää erääntyneet	124	10
181-360 päivää erääntyneet	104	246
Yli 361 päivää erääntyneet	376	1 246
Myyntisaamiset yhteensä	51 676	29 215

Muissa rahoitusvaroissa ei tilinpäätöshetkellä ollut erääntyneitä eriä. Liiketoimintamallista

ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt olennaisia

luottotappioita. Myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvia omaisuuseriä on tarkasteltu

kutakin erikseen ja koska olennaisia luottotappioita ei oleteta syntyvän, ei

luottotappiovarausta ole kirjattu.

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä arvioidaan arvonalentumisen varalta

käyttäen kolmivaiheista mallia. Tilikaudella 2022 SRV-konserni alaskirjasi kaikki saamiset

venäläisiltä osakkuus- ja yhteisyrityksiltä.

1. Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten odotettavissa

olevia rahavirtoja ensin kokonaisuutena osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja arvioi

säännöllisesti, onko saamisten luottoriski kohonnut merkittävästi alkuperäisen

kirjaamisen jälkeen. Jos saamisen luottoriskin katsotaan olevan alhainen, tai sen

luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy

saaminen vaiheeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perustuen arvioon 12 kuukauden

aikana tapahtuvien luottotappioiden todennäköisyydestä.

2. Mikäli havaitaan, että lainasaamisen luottoriski on kohonnut merkittävästi, siirtyvät

lainasaamiset vaiheeseen kaksi, jolloin niihin liittyvää tappion todennäköisyyttä

arvioidaan koko eliniältä. Tällöin luottotappio kirjataan lainasaamisen koko eliniältä ja

lasketaan vertaamalla koko eliniältä arvioituja tulevia rahavirtoja sopimusperusteisiin

rahavirtoihin.

3. Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään

vaiheeseen kolme.

Pitkä- ja lyhytaikaiset lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä

1 000 euroa	Vaihe 1	Vaihe 2	Vaihe 3	Yhteensä
31.12.2023
Pitkäaikaiset lainasaamiset	0	0	0	0
Lyhytaikaiset lainasaamiset	274	0	0	274
31.12.2022
Pitkäaikaiset lainasaamiset	0	0	0	0
Lyhytaikaiset lainasaamiset	0	0	0	0

Käypään arvoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat

arvostushierarkian mukaan jaoteltuna

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat

Yhtiöllä oli käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia koronvaihtosopimuksia

31.12.2023.

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat johdannaiset

1 000 euroa	Taso 1	Taso 2	Taso 3	Yhteensä
31.12.2023
Johdannaissaamiset	0	3 512	0	3 512
Johdannaisvelat	0	0	0	0
31.12.2022
Johdannaissaamiset	0	4 075	0	4 075
Johdannaisvelat	0	0	0	0

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat muut varat

1 000 euroa	Taso 1	Taso 2	Taso 3	Yhteensä
31.12.2023
Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet	0	667	8 478	9 145
Pitkäaikaiset saamiset	0	0	0	0
31.12.2022
Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet	0	658	8 427	9 085
Pitkäaikaiset saamiset	0	0	0	0

		94

Tason 1 instrumentit ovat markkinoilla aktiivisen kaupankäynnin kohteena, jolloin käyvät

arvot perustuvat suoraan markkinahintaan.

Tason 2 instrumenttien käypä arvo perustuu markkinoilta saataviin tietoihin.

Tason 3 instrumenttien käypä arvo ei perustu todettavissa olevaan markkinatietoon,

vaan arvostus perustuu esimerkiksi välittäjien antamiin noteerauksiin, markkina-

arvostusraportteihin tai kassavirtapohjaisiin ennusteisiin. Arvostus voi perustua myös

hankintamenoon, mikäli tämä on paras arvio käyvästä arvosta.

Noteeraamattomat osakkeet ja sijoitukset koostuvat pääosin henkilöstön vapaa-ajan

käyttöön ostetuista osakkeista (taso 2) ja kiinteistösijoitusrahastoista ja -hankkeista (taso

3). Tasolle 3 kirjatut varat koostuvat pääasiassa sijoituksesta Tampereen Kansi ja Areena

-hankkeeseen 7,0 milj. euroa (2022: 7,0 milj. euroa), ja lisäksi niihin sisältyi sijoituksia

kiinteistösijoitusrahastoihin ja- hankkeisiin.

Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien

instrumenttien muutokset 2023

1 000 euroa	Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet sekä pitkäaikaiset saamiset
Alkusaldo 1.1.2023	8 427
Lisäykset	33
Vähennykset	0
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/ tappiot	18
Loppusaldo 31.12.2023	8 478

Seuraavassa taulukossa esitetään tasolle 3 kuuluvien

instrumenttien muutokset 2022

1 000 euroa	Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet sekä pitkäaikaiset saamiset
Alkusaldo 1.1.2022	24 100
Lisäykset
Vähennykset	-3
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/ tappiot	-15 670
Loppusaldo 31.12.2023	8 427

Pääoman hallinta

Konsernin tehokkaalla pääomarakenteen hallinnalla varmistetaan, että konserni pystyy

tukemaan liiketoimintoja sekä kasvattamaan omistaja-arvoa sijoittajille. Konsernilla ei ole

luottoluokituslaitoksen antamaa julkista luottoluokitusta. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus arvioi

konsernin pääomarakennetta säännöllisesti. Pääomarakenteen ylläpitämiseksi konserni

voi sovitella osingonmaksuaan, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai oman pääoman

ehtoisia lainoja. Lisäksi konserni voi sopeuttaa liiketoimintojaan ja pääoman käyttöään

pääomarakenteensa ylläpitämiseksi. Konserni valvoo pääomarakennetta konsernin

omavaraisuusasteella ja nettovelkaantumisasteella, jotka ovat myös pääasiallisten

lainojen raportoitavia taloudellisia kovenantteja. Oma pääoma yhteensä sisältää

emoyhtiön omistajille ja määräysvallattomille omistajille kuuluvan pääoman sekä oman

pääoman ehtoisen lainan.

Konsernin lainoihin sisältyy kovenantteja, jotka on kuvattu yllä kohdassa

"Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta". Kovenantit lasketaan kunkin

lainasopimuksen ehtojen mukaisesti, ja ne perustuvat joko FAS- tai IFRS-lukuihin. Alla

olevassa taulukossa on kuvattu konsernin tilikauden päättyessä käytössä olleen

pääasialliset raportoitavat kovenantit tilikaudella 2023 sekä niiden tasot 31.12.2023 ja

31.12.2022. Kaikkien lainasopimusten kovenanttitasot täyttyivät 31.12.2023.

Luottolimiittisopimusten taloudelliset kovenantit	Kovenanttiarvo	31/12/2023	31/12/2022
Osatuloutettu omavaraisuusaste	>30%	48 %	48 %
Nettovelkaantumisaste (ilman IFRS 16 vaikutusta)	≤70%	(4) %	(8) %
Minimilikviditeetti	>25 meur kauden lopussa	74.1	-
Minimikäyttökate ennen osakkuusyhtiöiden tuloksen, transaktiokulujen ja arvonalentumisten vaikutusta	>3-15 meur riippuen testausajankohdasta	9.2	24.1

1 Lainasopimusten ehtojen mukaisesti ilman IFRS16 vaikutusta

		95

30 Muut ehdolliset velat ja vastuut

1 000 euroa	2023	2022
Omasta puolesta annetut vakuudet
Annetut kiinteistökiinnitykset	19 029	9 246
Muut vastuusitoumukset
Annetut investointisitoumukset	19 586	19 586
Tonttisitoumukset	242	7 973

Konsernin emoyhtiö on antanut tytäryhtiöidensä sitoumusten vakuudeksi takauksia.

Näiden takausten yhteismäärä oli 210,4 miljoonaa euroa (223,1 milj. euroa).

Vuokrasopimusvelkoihin lukeutumattomien vuokrasopimusten

vuokrakulut

1 000 euroa	2023	2022
Lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut	-20 193	-22 470
Arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut	-23	-41
Sellaisiin muuttuviin vuokriin liittyvät kulut, joita ei sisällytetä määritettäviin vuokrasopimusvelkoihin	-730	-775
Yhteensä	-20 946	-23 286

Käyttöoikeusomaisuuseriin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut koostuvat

pääosin työmaakalustoa koskevista vuokrakuluista (lyhytaikaiset vuokrasopimukset).

Vuokrasopimusvelkoihin luettavien sopimusten lähtevä rahavirta

1 000 euroa	2023	2022
Yhteensä	-8 151	-7 034

Vuokravelkoihin luettavien vuokrasopimusten rahavirta esitetään liiketoiminnan

rahavirran erän 'maksut liiketoiminnan kuluista' sijasta 'maksetut korot ja maksut muista

liiketoiminnan rahoituskuluissa', sekä rahoituksen rahavirran erissä 'lainojen nostot ja

maksut vuokraveloista'.

31 Johdannaisinstrumenttien käyvät arvot ja

nimellisarvot

1 000 euroa	2023		2022
Johdannaissopimusten käyvät arvot1	Positiiviset	Negatiiviset	Positiiviset	Negatiiviset
Valuuttatermiinit ja -optiot	0	0	0	0
Koronvaihtosopimukset	3 512	0	4 075	0
Yhteensä	3 512	0	4 075	0

1 000 euroa
Johdannaissopimusten nimellisarvot	2023	2022
Valuuttatermiinit ja -optiot	0	0
Koronvaihtosopimukset	100 000	100 000
Yhteensä	100 000	100 000

Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolen hintanoteerauksia

		96

32 Velkojen täsmäytys rahoituksen rahavirtaan

	Pitkäaikaiset		Lyhytaikaiset
1 000 euroa	Korolliset velat	Oman pääoman ehtoinen laina	Korolliset velat	Yhteensä
Velat 1.1.2022	215 514	15 360	22 464	253 338
Lainojen nostot	1 000	0	0	1 000
Lainojen takaisinmaksut	-21 553	0	-10 192	-31 745
Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin	-170	0	170	0
Muutokset vuokrasopimusveloissa	2 972	0	0	2 972
Oman pääoman ehtoisen lainan nostot	0	0	0	0
Oman pääoman ehtoisen lainan takaisinmaksut	0	0	0	0
Yhtiölainojen muutos	-10 737	0	0	-10 737
Lyhytaikaisten velkojen muutos	0	0	0	0
Muut korolliset velat	0	0	0	0
Muutos veloissa, joihin ei liity rahavirtaa:				0
Efektiivinen korko	0	0	0	0
Muut ei-rahavirtamuutokset	-73 653	18 169	0	-55 484
Velat 31.12.2022	113 373	33 529	12 442	159 344
Lainojen nostot	0	0	0	0
Lainojen takaisinmaksut	0	0	-10 000	-10 000
Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin	-1 845	0	1 845	0
Uudet vuokrasopimukset ja velkojen uudelleen määrittäminen	17 512	0	106	17 618
Myytyihin omaperusteisiin asuntokohteisiin liittyvä velka	-259	0	0	-259
Vuokrasopimusvelkojen vähennykset	-1 076	0	0	-1 076
Vuokrasopimusvelan lyhennykset rahavirroissa	-2 581	0	0	-2 581
Oman pääoman ehtoisen lainan nostot	0	0	0	0
Oman pääoman ehtoisen lainan takaisinmaksut	0	0	0	0
Yhtiölainojen muutos	9 728	0	56	9 784
Lyhytaikaisten velkojen muutos	0	0	0	0
Muut korolliset velat	-347	0	0	-347
Muutos veloissa, joihin ei liity rahavirtaa:
Efektiivinen korko	0	0	0	0
Muut ei-rahavirtamuutokset	0	0	0	0
Velat 31.12.2023	134 505	33 529	4 449	172 483

33 Tytäryritykset

Nimi	Kotipaikka	Konsernin osuus osakepääomasta (%)	Konsernin osuus äänivallasta (%)
Tytäryhtiöiden osakkeet
SRV Rakennus Oy	Espoo	100 %	100 %
SRV Ream Oy	Helsinki	100 %	100 %
SRV Asumisen Palvelut Oy	Espoo	100 %	100 %
SRV Joensuu Oy	Joensuu	100 %	100 %
SRV Infra Oy	Kerava	100 %	100 %
SRV Voima Oy	Espoo	100 %	100 %
SRV Ehituse AS	Tallinna	100 %	100 %
International RE Oy	Espoo	100 %	100 %
SRV Russia Oy*	Espoo	— %	— %

Lista ei sisällä vaihto-omaisuusyhtiöitä.

*SRV Russia Oy:n osakekanta on myyty elokuussa 2023. Tytäryhtiö on yhdistelty

konserniin heinäkuuhun 2023 saakka.

		97

34 Lähipiiritapahtumat

2023

1 000 euroa	Palkat ja palkkiot	Tavaroiden ja palveluiden myynti	Tavaroiden ja palveluiden ostot	Korkotuotot	Saamiset	Velat
Johto ja hallitus	3 313	0	0	0		0
Yhteisyritykset	0	0	0	0		0
Osakkuusyhtiöt	0	613	0	0	274	0
Muu lähipiiri	0	0	0	0		0
Yhteensä	3 313	613	0	0	274	0

2022

1 000 euroa	Palkat ja palkkiot	Tavaroiden ja palveluiden myynti	Tavaroiden ja palveluiden ostot	Korkotuotot	Saamiset	Velat
Johto ja hallitus	3 410	0	0	0	0	0
Yhteisyritykset	0	1 356	0	0	0	0
Osakkuusyhtiöt	0	1 469	0	0	0	0
Muu lähipiiri	0		0	0	0	0
Yhteensä	3 410	2 824	0	0	0	0

Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys sekä tytär-, osakkuus- ja yhteisyritykset. Lähipiiriin

luetaan myös hallituksen ja konsernin johtoryhmän jäsenet.

Muu lähipiiri koostuu konsernin johdon sekä konsernitilinpäätökseen sisällytettyjen

yhtiöiden vähemmistöomistajien vaikutusvallassa olevien yhtiöiden kanssa tehdyistä

liiketoimista. Tavaroita ja palveluja myydään lähipiirille käyvin hinnoin. Lähipiiriin kuuluvat

tytäryritykset on lueteltu edellä kohdassa 33 Tytäryritykset. Tytäryritysten luvut on

konsolidoitu konserniin, joten niiden luvut eivät sisälly kohtaan 34 Lähipiiritapahtumat.

Johdon palkkojen ja työsuhde-etuuksien erittely

1 000 euroa	2023	2022
Johdon palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet	3 206	2 975
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, lakisääteinen eläkemaksu	770	710
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, vapaaehtoinen lisäeläkemaksu	0	0
Irtisanomisen yhteydessä suoritetut etuudet	107	0
Yhteensä	4 083	3 685

Yhtiön työntekijöiden lakisääteiset työeläkevakuutukset ovat Ilmarisessa. Ne maksetaan

lakisääteisen eläkemaksuprosentin 23,85 (23,85 %) mukaisesti.

Toimitusjohtajan sekä hallituksen palkat ja palkkiot

1 000 euroa	2023	2022
Sipola Saku, toimitusjohtaja	596	631
Nieminen Timo, varatoimitusjohtaja 30.11.2022 saakka		224
Hallituksen jäsenet
Yli-Kyyny Tomi, puheenjohtaja	88	115
Kokkila Timo, hallituksen varapuheenjohtaja	63	86
Leinonen Hannu	58	76
Leppänen Heikki, 27.3.2023 saakka	7	72
Iisakka Heli	65	87
Ahokas Matti. alkaen 27.3.2023	44	0
Hallituksen jäsenet yhteensä	325	435

Tilikaudella 2023 hallituksen jäsenten palkitseminen koostui yhtiökokouksen

hyväksymistä vuosipalkkiosta ja läsnäolon perusteella maksettavista kokouspalkkioista.

Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti vuosipalkkiot maksettiin SRV:n osakkeina ja

rahana siten, että noin 40 % vuosipalkkion määrästä maksettiin osakkeina. Yllä olevassa

taulukossa on esitetty osakkeina ja rahana maksettujen palkkioiden euromääräinen

kokonaissumma.

SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Mikäli SRV

Yhtiöt Oyj irtisanoo sopimuksen, irtisanomisaika on kaksitoista kuukautta.

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna

2023 noin 142 tuhatta euroa (204 tuhatta euroa).

		98

35 Tilikauden jälkeiset tapahtumat

SRV tiedotti 3.1.2024 käynnistävänsä muutosneuvottelut, joiden tavoitteena on sopeuttaa

kustannuksia vastaamaan haastavana jatkuvaan markkinatilanteeseen. SRV tiedotti

13.2.2024 saaneensa muutosneuvottelut päätökseen.

		99

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS

Emoyhtiön tuloslaskelma

1000 euroa	Liite	2023	2022
LIIKEVAIHTO	1	8 572	9 460
Liiketoiminnan muut tuotot		1	3
Henkilöstökulut	3	-6 499	-6 155
Henkilösivukulut	3
Eläkekulut		-1 031	-1 043
Muut henkilösivukulut		-208	-208
Poistot ja arvonalentumiset	4	-267	-266
Liiketoiminnan muut kulut	5	-7 058	-11 102
LIIKETULOS		-6 489	-9 311
Rahoitustuotot ja kulut	6	7 875	-15 262
Arvonalentumiset pysyvien vastaavien sijoituksista ja niiden palautumiset		3 947	-210 245
TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA		5 333	-234 818
Tilinpäätössiirrot	7	3 000	12 000
Tuloverot	8	1 733	-782
TILIKAUDEN TULOS		10 065	-223 600

Emoyhtiön tase

1000 euroa	Liite	2023	2022
VASTAAVAA
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineettomat hyödykkeet	9	672	699
Aineelliset hyödykkeet	9	584	389
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä	10	201 793	201 288
Muut osakkeet ja osuudet	10	1 003	1 906
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ		204 052	204 282
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Vaihto-omaisuus		3	3
Pitkäaikaiset saamiset	12	19 355	29 190
Lyhytaikaiset saamiset	13	20 402	19 235
Rahat ja pankkisaamiset		38 522	40 488
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ		78 281	88 916
VASTAAVAA YHTEENSÄ		282 333	293 198
VASTATTAVAA
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma	14	3 063	3 063
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	14	310 219	310 219
Edellisten tilikausien voitto	14	-231 054	-7 358
Tilikauden voitto/tappio	14	10 065	-223 600
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ		92 293	82 324
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma	17	57 339	57 967
Lyhtyaikainen vieras pääoma	18	132 701	152 907
VIERAS PÄÄOMA  YHTEENSÄ		190 040	210 874
VASTATTAVAA YHTEENSÄ		282 333	293 198

		100

Emoyhtiön rahavirtalaskelma

1000 euroa	2023	2022
Liiketoiminnan rahavirrat
Myynnistä saadut maksut	8 497	9 440
Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut	4 047	40
Maksut liiketoiminnan kuluista	-14 721	-50 220
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja	-2 177	-40 740
Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot	1 090	99
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista	-4 781	-8 091
Maksetut välittömät verot	-62	0
Liiketoiminnan rahavirta	-5 930	-48 732
Investointien rahavirta:
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-435	-104
Investoinnit sijoituksiin	-521	-95 195
Myydyt tytäryhtiöosakkeet	3 947	0
Myönnetyt lainat muille	-15 558	0
Myönnetyt lainat tytäryhtiöille	0	-30 211
Lainojen takaisinmaksut tytäryhtiöiltä	22 994	1 618
Saadut osingot investoinneista	500	0
Investointien rahavirta	10 927	-123 892

1000 euroa	2023	2022
Rahoituksen rahavirta:
Maksullinen osakeanti	0	34 806
Lainojen nostot	50	0
Lainojen takaisinmaksut	-10 000	-30 695
Saadut konserniavustukset	12 000	0
Oman pääoman ehtoisen lainan kulut	0	-735
Oman pääoman ehtoisen lainan korot	-2 784	-2 029
Omien osakkeiden ostot	-96	-729
Konsernitilien muutos	-6 132	154 354
Rahoituksen rahavirta	-6 963	154 972
Rahavarojen muutos	-1 966	-17 652
Rahavarat tilikauden alussa	40 488	58 141
Rahavarojen valuuttakurssiero	0	0
Rahavarat tilikauden lopussa	38 522	40 488

		101

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Perustiedot

SRV Yhtiöt Oyj (Y-tunnus 1707186-8) on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu

julkinen osakeyhtiö kotipaikka Espoo, osoite Tarvonsalmenkatu 15, 02600 Espoo.

Emoyhtiön tilinpäätös ja vertailutiedot

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön periaatteiden

mukaisesti. Tilinpäätös on laadittu 12 kuukauden ajalta 1.1.–31.12.2023.

Laadintaperiaatteet

Pysyvien vastaavien arvostaminen

Pysyvät vastaavat on arvostettu alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä

suunnitelman mukaisilla poistoilla ja arvonalentumisilla. Alkuperäinen hankintameno

sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi kyseisen hyödykkeen hankinnasta.

Hyödykkeistä tehdään tasapoistot arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa. Poistot

kirjataan kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seuraavanlaisesti:

• Muut aineettomat oikeudet 3–5 vuotta

• Rakennukset ja rakennelmat 40–60 vuotta

• Koneet ja kalusto 3–10 vuotta

• IT-laitteet 3–5 vuotta

Sijoitukset on arvostettu hankintamenoon tai alempaan arvonalentumisella oikaistuun

arvoon, jos sijoitusten todennäköisesti tulevaisuudessa kerryttämä tulo on pysyvästi

hankintamenoa pienempi. Maa-alueista ja aineettomista oikeuksista ei tehdä poistoja.

Tutkimus- ja kehittämismenot on kirjattu kuluksi niiden syntymisvuonna.

Valuuttamääräisten erien arvostus

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat on muutettu Suomen rahan määräisiksi

tilinpäätöspäivän kurssiin.

Eläkejärjestelyt

Emoyhtiön henkilöstön lakisääteinen ja vapaaehtoinen eläketurva on järjestetty

eläkevakuutusyhtiössä.

Verot

Tuloslaskelmaan on tuloveroina kirjattu tilikauden tulosta vastaava vero ja aikaisempien

tilikausien verojen oikaisut. Laskennallinen verovelka tai -saaminen on laskettu verotuksen

ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua

seuraavien vuosien verokantaa. Laskennalliset verosaamiset on kirjattu taseeseen ja

eritelty liitetiedossa 12.

Rahoitusvälineiden arvostaminen

Rahoitusvälineet on arvostettu 1.1.2015 alkaen käypään arvoon kirjanpitolain 5 luvun 2 § a -

kohdan mukaisesti. Johdannaisten käypä arvo arvioidaan tulevien rahavirtojen nykyarvon

perusteella käyttäen tilinpäätöspäivän markkinahintoja. Koronvaihtosopimuksiin liittyvät

käyvän arvon muutokset on kirjattu tuloslaskelman rahoitustuottoihin ja -kuluihin, sekä

kertyneet arvonmuutokset taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin. Valuuttatermiinien ja -

optioiden arvonmuutokset on kirjattu tuloslaskelmassa rahoitustuottoihin ja -kuluihin ja

vastaavasti taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin. Valuuttajohdannaisten preemiot

kirjataan kuluksi tuloslaskelman rahoituskuluihin maksuhetkellään.

Vastuusitoumukset

Emoyhtiö on antanut omavelkaisia takauksia konserniyhtiöiden puolesta. Takaukset

liittyvät rakennustoimintaan.

		102

Tuloslaskelman liitetiedot

1 Liikevaihto

1 000 euroa	2023	2022
Konsernin hallintopalvelut	8 485	9 388
Vuokratuotot	46	37
Muut	41	35
Yhteensä	8 572	9 460

2 Muut tuotot

1 000 euroa	2023	2022
Muut tuotot	1	3

3 Henkilöstöä koskevat erittelyt

	2023	2022
Henkilökunnan keskimääräinen lukumäärä
Toimihenkilöt	69	65

4 Poistot ja arvonalentumiset

1 000 euroa	2023	2022
Poistot ja arvonalentumiset
Liikearvosta	216	221
Muista pitkävaikutteisista menoista	10	10
Rakennuksista	41	35
Yhteensä	267	266

5 Liiketoiminnan muut kulut

1 000 euroa	2023	2022
Vuokrat	1 294	1 083
Vapaaehtoiset henkilösivukulut	526	593
Auto- ja matkustuskulut	213	180
Edustus- ja markkinointikulut	755	1 066
Viestintä- ja IT-kulut	1 837	2 072
Ulkopuoliset palvelut	1 073	3 421
Käyttö- ja ylläpitokustannukset	214	162
Muut kiinteät kulut	1 146	2 525
Yhteensä	7 058	11 102

Liiketoiminnan muihin kuluihin sisältyvät tilintarkastuspalkkiot

1 000 euroa	2023	2022
Tilintarkastus	156	343
Todistukset ja lausunnot	0	0
Veroneuvonta	0	0
Muut palvelut	0	404
Yhteensä	156	747

		103

6 Rahoitustuotot ja -kulut

1 000 euroa	2023	2022
Osinkotuotot
Saman konsernin yrityksiltä	500	0
Yhteensä	500	0
Korko- ja rahoitustuotot
Saman konsernin yrityksiltä	329	3 083
Muilta	1 753	17 164
Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutokset	0	9 978
Yhteensä	2 082	30 225
Korkokulut
Saman konsernin yrityksille	-2 982	-1 804
Muille	-3 003	0
Yhteensä	-5 985	-8 839
Muut rahoituskulut
Muille
Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutokset	-563	0
Arvonalennukset ja palautukset pysyvien vastaavien sijoituksista ja niiden palautumiset	3 947	-210 245
Luottotappion palautuminen	13 352	0
Muut rahoituskulut	-1 511	-36 649
Yhteensä	15 225	-246 894
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä	11 822	-225 507

7 Tilinpäätössiirrot

1 000 euroa	2023	2022
Tilinpäätössiirrot
Saadut konserniavustukset	3 000	12 000
Yhteensä	3 000	12 000

8 Tuloverot

1 000 euroa	2023	2022
Tuloverot
Laskennallisen veron muutos	1 795	-782
Yhteensä	1 733	-782

		104

Taseen liitetiedot

9 Pysyvien vastaavien muutokset

Aineettomat hyödykkeet:

2023

1 000 euroa	Aineettomat oikeudet	Muut aineettomat menot	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	715	2 525	3 241
Lisäykset	0	189	189
Hankintameno 31.12.	715	2 714	3 430
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	-465	-2 076	-2 541
Poistot	0	-216	-216
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12	-465	-2 292	-2 757
Kirjanpitoarvo 31.12.	250	422	672

2022

1 000 euroa	Aineettomat oikeudet	Muut aineettomat menot	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	715	2 421	3 137
Lisäykset	0	104	104
Hankintameno 31.12.	715	2 525	3 241
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	-465	-1 855	-2 321
Poistot	0	-221	-221
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12	-465	-2 076	-2 542
Kirjanpitoarvo 31.12.	250	449	699

Aineelliset hyödykkeet

2023

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	41	437	2 029	2 507
Lisäykset	0	0	246	246
Hankintameno 31.12.	41	437	2 275	2 754
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	0	-136	-1 983	-2 119
Poistot	0	-10	-40	-50
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12	0	-146	-2 023	-2 169
Kirjanpitoarvo 31.12.	41	291	252	584

2022

1 000 euroa	Maa- ja vesialueet	Rakennukset ja rakennelmat	Koneet ja kalusto	Yhteensä
Hankintameno 1.1.	41	437	2 029	2 507
Hankintameno 31.12.	41	437	2 029	2 507
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	0	-125	-1 948	-2 074
Poistot	0	-10	-35	-45
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12	0	-135	-1 983	-2 119
Kirjanpitoarvo 31.12.	41	302	46	388

		105

10 Sijoitukset

2023

1 000 euroa	Tytäryhtiö- osakkeet	Muut osakkeet ja osuudet	Yhteensä
Kirjanpitoarvo 1.1.	201 286	1 907	203 193
Lisäykset	507	17	524
Vähennykset	0	-920	-920
Arvonalentumiset	0	0	0
Kirjanpitoarvo 31.12	201 793	1 003	202 796

Yhtiö alaskirjasi tilikaudella 2022 taseestaan tytäryhtiöidensä SRV Russia Oy:n osakkeet,

SRV Ehituse AS:n osakkeet  sekä SRV Voima Oy:n osakkeet.  SRV Russia Oy myytiin

tilikaudella 2023. Myynnistä kirjattiin SRV Yhtiöt Oyj:ssa 3 947 tuhannen euron

myyntivoitto 2022 tehdyn alaskirjauksen vuoksi.

Muut osakkeet ja osuudet sisältävät muita noteeraamattomien yhtiöiden osakkeita.

Tilikauden 2023 vähennys -920 tuhatta euroa koostuu pääomalainan palautuksesta.

2022

1 000 euroa	Tytäryhtiö- osakkeet	Muut osakkeet ja osuudet	Yhteensä
Kirjanpitoarvo 1.1.	316 301	1 944	318 245
Lisäykset	95 230	15	95 245
Vähennykset	0	-53	-53
Arvonalentumiset	-210 245	0	-210 245
Kirjanpitoarvo 31.12	201 286	1 907	203 193

11 Tytäryritykset

	Kotipaikka	2023	2022
SRV Rakennus Oy	Espoo	100	100
SRV Infra Oy	Kerava	100	100
SRV Voima Oy	Espoo	100	100
SRV Russia Oy	Espoo	0	100
SRV Ehituse AS	Tallinna	100	100
SRV Joensuu Oy	Joensuu	100	100
SRV Ream Oy	Helsinki	100	100
International RE Oy	Espoo	100	100

SRV Russia Oy:n osakekanta on myyty tilikaudella 2023.

		106

12 Pitkäaikaiset ja lyhytaikaiset saamiset

1 000 euroa	2023	2022
Pitkäaikaiset saamiset
Konserniyhtiöiltä
Lainasaamiset	2 700	9 400
Muilta
Muut saamiset	1 200	5 200
Laskennallinen verosaaminen	15 455	14 590
Pitkäaikaiset saamiset yhteensä	16 655	19 790
Lyhytaikaiset saamiset
Konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset	44	46
Lainasaamiset	12 858	0
Muut saamiset	0	3 076
Siirtosaamiset	3 003	12 000
Yhteensä	15 906	15 122
Muilta
Myyntisaamiset	6	6
Muut saamiset	0	9
Siirtosaamiset	4 490	4 099
Yhteensä	4 496	4 113
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä	20 402	19 235

13 Siirtosaamisten olennaiset erät

1 000 euroa	2023	2022
Siirtosaamisten olennaiset erät
Tilinpäätössiirrot	3 000	12 000
Johdannaisten arvostussaaminen	3 512	4 075
Muut	978	24
Yhteensä	7 490	16 099

14 Oma pääoma

1 000 euroa	2023	2022
Osakepääoma 1.1.	3 063	3 063
Osakepääoma 31.12.	3 063	3 063
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.	310 219	268 592
Osakeanti	0	41 628
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.	310 219	310 219
Kertyneet voittovarat 1.1.	-230 958	-15 167
Siirto erien välillä	0	8 394
Omien osakkeiden hankinta ja luovutus	-96	-585
Tulos edellisiltä tilikausilta	-231 054	-7 358
Tilikauden tulos	10 065	-223 600
Vapaa oma pääoma yhteensä	89 231	79 261
Oma pääoma 31.12.	92 293	82 324

		107

15 Laskelma jakokelpoisista varoista

1 000 euroa	2023	2022
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	310 219	310 219
Tulos edellisiltä tilikausilta	-231 054	-7 358
Tilikauden tulos	10 065	-223 600
Yhteensä	89 231	79 261

16 Pakolliset varaukset

Yhtiöllä ei ollut pakollisia varauksia tilikaudella eikä vertailukaudella.

17 Pitkäaikaiset velat

1 000 euroa	2023	2022
Muilta
Hybridilaina	57 109	57 109
Muut velat	0	679
Yhteensä	57 109	57 787
Konserniyhtiöille
Muut velat	230	180
Pitkäaikaiset velat yhteensä	57 339	57 967

18 Lyhytaikaiset velat

1 000 euroa	2023	2022
Konserniyhtiöille
Ostovelat	0	1
Muut velat	128 714	137 913
Yhteensä	128 714	137 913
Muilta
Rahalaitoslainat	0	10 000
Ostovelat	420	627
Siirtovelat	3 137	3 947
Muut velat	431	420
Yhteensä	3 988	14 994
Lyhytaikaiset velat yhteensä	132 701	152 907

19 Siirtovelkojen olennaiset erät

1 000 euroa	2023	2022
Siirtovelkojen olennaiset erät
Palkat sosiaalikuluineen	1 621	1 377
Korkokulut ja muut rahoituskulut	1 516	1 588
Verot	0	930
Muut	38	52
Yhteensä	3 175	3 947

20 Johdannaissopimukset

Tilikauden päättyessä voimassa olleilla koronvaihtosopimuksilla on suojattu

vaihtuvakorkoisia rahoituslainoja. Koronvaihtosopimukset on käsitelty kirjanpidossa

suojaavina ja ne erääntyvät 1.1.2025 alkavan tilikauden aikana.

		108

Johdannaissopimukset:

1 000 euroa	2023	2022
Johdannaissopimukset:
Koronvaihtosopimukset
-Käypä arvo positiivinen	3 512	4 075
-Käypä arvo negatiivinen	0	0
Kohde-etuuden nimellisarvo	100 000	100 000

Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia:

Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia on kuvattu konsernitilinpäätöksen

liitetiedoissa kohdassa 29 Rahoitusriskien hallinta.

21 Riskienhallinta

Konsernilla on systemaattinen lähestymistapa riskienhallintaan koskien liiketoimintoja ja

prosesseja. Emoyhtiöllä ei erikseen ole riskienhallintaan liittyviä toimintatapoja.

Riskienhallintaa on kuvattu konsernin toimintakertomuksessa ja riskienhallintastrategian

yhteydessä (konsernin liite 29).

22 Leasing- ja vuokrasopimukset

1 000 euroa	2023	2022
Leasingvastuut
Seuraavalla tilikaudella maksettavat	118	64
Myöhemmin maksettavat	135	41
Yhteensä	254	105
Vuokravastuut
Seuraavalla tilikaudella maksettavat	1 259	1 337
Myöhemmin maksettavat	21 193	7 180
Yhteensä	22 452	8 516

23 Muut vastuut

1 000 euroa	2023	2022
Vastuusitoumukset
Annetut takaukset konserniyhtiöiden puolesta	210 372	233 074
Sijoitussitoumukset	19 586	19 586
Yrityskortit, käytössä oleva määrä	6

Muut vastuusitoumukset

Yhtiöllä on valuuttaluottolimiitti 7 500 tuhatta euroa, josta käytössä tilinpäätöshetkellä on

0 euroa. 

Yhtiöllä on tytäryhtiönsä SRV Voima Oy:n kautta omistus Hanhikivi 1-ydinvoimalaprojektin

hanketta valmistelleen Fennovoiman pääomistaja Voimaosakeyhtiö SF:ssa. SRV on myös

antanut ydinvoimalaitoksen rakentamista koskevan sijoitussitoumuksen Voimaosakeyhtiö

SF:lle. SRV:n oikeudet ja velvoitteet Voimaosakeyhtiö SF:n osakkeenomistajana vastaavat

muita osakkaita. Fennovoima on toukokuussa 2022 tiedottanut päättäneensä Rosatomin

kanssa solmitun Hanhikivi-1 -ydinvoimalan laitostoimitussopimuksen ja peruneensa

voimalaprojektin rakentamislupahakemuksen. Kasvaneesta projektiriskistä johtuen koko

SRV:n Fennovoima-omistus  alaskirjattiin tilikaudella  2022.. Alaskirjauksen jälkeen

sijoitussitoumusta Voimaosakeyhtiö SF:lle on jäljellä enintään 18,7 milj. euroa.

Sijoitussitoumuksen toteutumiseen kuitenkin liittyy merkittävää epävarmuutta Hanhikivi 1

-projektin tilanteesta johtuen.

Maksuvalmiuslimiitit

Yhtiö sopi ja toteutti 26. huhtikuuta 2023 yhdessä syndikaattiin osallistuneiden pankkien

kanssa vanhan 30 milj. euron sitovan maksuvalmiuslimiitin, sitovan 40 milj. euron

projektirahoituslimiitin ja ei sitovan 63 milj. euron projektirahoituslimiitin korvaamisesta

uudella 40 milj. euron sitovalla maksuvalmiuslimiitillä. Vanha 40 milj. euron sitova

projektirahoituslimiitti ja ei sitova 63 milj. euron projektirahoituslimiitti lakkaavat ja

jatkossa projektirahoituksista neuvotellaan kahdenvälisesti pankkien kanssa normaalin

markkinakäytännön mukaisesti.

Uuden maksuvalmiuslimiitin korkomarginaali on sidottu kolmeen SRV:n keskeisistä

vastuullisuustavoitteista: hiilidioksipäästöt omassa ja kumppaniverkoston toiminnassa

sekä tapaturmataajuuteen (LTIF). Vastuullisuustavoitteiden tunnusluvut on tarkemmin

kuvattu vuosikertomuksen vastuullisuusosiossa. Uusi sitova maksuvalmiuslimiitti on

voimassa huhtikuulle 2025 ja siihen sisältyy yhden vuoden jatko-optio.

		109

Yhtiön uudesta 40 milj. euron sitovasta maksuvalmiuslimiitistä oli katsauskauden lopussa

allokoituna sitovaksi tililimiitiksi 10 milj. euroa, joka oli katsauskauden lopussa käyttämättä.

Jäljelle jäävästä 30 milj. eurosta oli käytössä 1 milj. euroa ja 29,0  milj. euroa käyttämättä.

24 Lähipiiritapahtumat

Lähipiirin kanssa ei ollut liiketoimia, joita ei olisi toteutettu tavanomaisin kaupallisin ehdoin

tai joiden ilmoittaminen olisi tarpeellinen oikean ja riittävän kuvan antamiseksi.

1 000 euroa	2023	2022
Johdon työsuhde-etuudet:
Palkat ja muut työsuhde-etuudet	2 632	2 120
Yhteensä	2 632	2 120
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot:
Toimitusjohtaja, Saku Sipola	596	631
Toimitusjohtajan sijainen, Timo Nieminen 30.11.2022 asti	0	224
Hallituksen jäsenten palkkiot:
Palkkiot	325	436

Tilikaudella 2023 hallituksen jäsenten palkitseminen koostui yhtiökokouksen

hyväksymistä vuosipalkkiosta ja läsnäolon perusteella maksettavista kokouspalkkioista.

Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti vuosipalkkiot maksettiin SRV:n osakkeina ja

rahana siten, että noin 40 % vuosipalkkion määrästä maksettiin osakkeina. Yllä olevassa

taulukossa on esitetty osakkeina ja rahana maksettujen palkkioiden euromääräinen

yhteissumma.

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin

vuonna 2023 noin 142 tuhatta euroa (204 tuhatta euroa).

SRV:llä oli katsauskauden päättyessä kaksi pitkän aikavälin kannustinjärjestelmää :

• Suoriteperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2023 (toimitusjohtaja, johtoryhmä ja muut

avainhenkilöt)

• Rahaperusteinen palkkiojärjestelmä (avainhenkilöt pl. toimitusjohtaja)

konsernin avainhenkilöille.

Tarkempi kuvaus kannustinjärjestelmistä löytyy  konsernitilinpäätöksen liitetiedosta  7.

Voitonkäyttöehdotus

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31.12.2023 ovat 89 230 737,05 euroa, joista tilikauden tulos

on 10 065 283,74 euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei tilikaudelta 2023

jaeta.

		110

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset,

tilinpäätösmerkintä

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset		Tilinpäätösmerkintä
Espoossa helmikuun 27. päivänä 2024		Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.
		Helsingissä helmikuun 28. päivänä 2024
Tomi Yli-Kyyny	Timo Kokkila	PricewaterhouseCoopers Oy
puheenjohtaja	varapuheenjohtaja	Tilintarkastusyhteisö
Heli Iisakka	Hannu Leinonen	Markku Katajisto
		KHT
Matti Ahokas	Saku Sipola
	toimitusjohtaja

		111

Tilintarkastuskertomus

SRV Yhtiöt Oyj:n yhtiökokoukselle

Tilinpäätöksen tilintarkastus

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että

• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta

sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen

kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS-tilinpäätösstandardit) mukaisesti

• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja

taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista

koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton tarkastusvaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.

Tilintarkastuksen kohde

Olemme tilintarkastaneet SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tunnus 1707186-8) tilinpäätöksen

tilikaudelta 1.1.–31.12.2023. Tilinpäätös sisältää:

• konsernin tuloslaskelman ja laajan tuloslaskelman, konsernitaseen, laskelman

konsernin oman pääoman muutoksista, konsernin rahavirtalaskelman ja liitetiedot, jotka

sisältävät olennaisen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskevan informaation ja

muuta selittävää informaatiota

• emoyhtiön tuloslaskelman, taseen, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän

tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme

kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen

tilintarkastuksessa.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen

määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Riippumattomuus

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa

noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme

tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset

velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut

ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä

palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen

537/2014 5. artiklan 1-kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut

kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 5.

Tarkastuksen yleinen lähestymistapa

Yhteenveto

	• Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus: € 4 500 000, joka on noin 0,7 % konsernin liikevaihdosta
	• Olemme suorittaneet tilintarkastuksen SRV Yhtiöt- konsernin emoyhtiössä ja sen tytäryhtiöissä, jotka taloudellisen aseman ja tuloksen perusteella ovat merkittävimmät.
	• Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus • Laskennallisten verosaamisten arvostus
	Osana tilintarkastuksen suunnittelua olemme määrittäneet olennaisuuden ja arvioineet riskiä siitä, että tilinpäätöksessä on olennainen virheellisyys. Erityisesti olemme arvioineet alueita, joiden osalta johto on tehnyt subjektiivisia arvioita. Tällaisia ovat esimerkiksi merkittävät kirjanpidolliset arviot, joihin liittyy oletuksia ja tulevien tapahtumien arviointia.

Olennaisuus

Tarkastuksemme suunnitteluun ja suorittamiseen on vaikuttanut soveltamamme

olennaisuus. Tilintarkastuksen tavoitteena on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko

tilinpäätöksessä kokonaisuutena olennaista virheellisyyttä. Virheellisyyksiä voi aiheutua

väärinkäytöksestä tai virheestä. Niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai

yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät

tekevät tilinpäätöksen perusteella.

		112

Perustuen ammatilliseen harkintaamme määritimme olennaisuuteen liittyen tiettyjä

kvantitatiivisia raja-arvoja, kuten alla olevassa taulukossa kuvatun konsernitilinpäätökselle

määritetyn olennaisuuden. Nämä raja-arvot yhdessä kvalitatiivisten tekijöiden kanssa

auttoivat meitä määrittämään tarkastuksen kokonaislaajuuden ja yksittäisten

tilintarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden sekä arvioimaan

virheellisyyksien vaikutusta tilinpäätökseen kokonaisuutena.

Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus

€ 4 500 000 (edellinen vuosi € 4 500 000)

Olennaisuuden määrittämisessä käytetty vertailukohde

Noin 0,7 % konsernin liikevaihdosta

Perustelut vertailukohteen valinnalle

Valitsimme olennaisuuden määrittämisen vertailukohteeksi liikevaihdon, koska

käsityksemme mukaan tilinpäätöksen lukijat käyttävät yleisimmin sitä arvioidessaan

konsernin suoriutumista. Lisäksi liikevaihto on yleisesti hyväksytty vertailukohde.

Valitsimme sovellettavaksi prosenttiosuudeksi noin 0,7 %, joka on

tilintarkastusstandardeissa yleisesti hyväksyttyjen määrällisten rajojen puitteissa.

Konsernitilinpäätöksen tarkastuksen laajuuden määrittäminen

Tilintarkastuksemme laajuutta määrittäessämme olemme ottaneet huomioon SRV Yhtiöt-

konsernin rakenteen, toimialan sekä taloudelliseen raportointiin liittyvät prosessit ja

kontrollit.

SRV Yhtiöt-konserni on ensisijaisesti Suomessa toimiva rakennusyhtiö. Koska

merkittävä osa toiminnasta on Suomessa, tarkastuksen kohteena on ensisijaisesti ollut

emoyhtiö sekä taloudellisen aseman ja tuloksen perusteella merkittävimmät suomalaiset

tytäryhtiöt.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme

mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden

tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena

kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa,

emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa.

Otamme kaikissa tilintarkastuksissamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa

kontrolleja. Tähän sisältyy arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon

tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan

olennaisen virheellisyyden riski.

Konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka	Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa
Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus
Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laatimisperiaatteissa sekä liitetiedossa 3 Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan arvioida luotettavasti. Valmistusaste määritellään laskemalla kunkin hankkeen kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioiduista kokonaismenoista. Johdon arvioilla koskien ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden kokonaismenojen määrää on merkittävä vaikutus tilikauden liikevaihdolle ja tulokselle, mistä johtuen kyseisten hankkeiden tuloutusta on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana.	Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden joukossa seuraavia toimenpiteitä. • Päivitimme käsityksemme hankkeiden tuloutukseen ja kokonaismenojen ennusteisiin liittyvistä prosesseista ja testasimme valittujen keskeisten kontrollien toimivuutta. • Toteutimme valittujen hankkeiden osalta aineistotarkastustoimenpiteitä, joista keskeisimmät on kuvattu alla: • Luimme hankkeiden urakkasopimuksia ja arvioimme niiden tuloutuksessa sovellettujen laskentaperiaatteiden asianmukaisuutta • Vertasimme hankkeiden ennustettua liikevaihtoa urakkasopimuksiin. • Seurasimme hankkeiden etenemistä ja muutoksia niiden kokonaismenojen ennusteissa, lukemalla hankkeen pöytäkirjoja ja keskustelemalla johdon ja vastuuhenkilöiden kanssa. • Arvioimme johdon laatimien ennusteiden tarkkuutta vertaamalla edellisen tilikauden tilinpäätökseen sisältyneiden keskeneräisten hankkeiden kokonaismenojen ennusteita niiden toteumiin tilikaudella. • Testasimme niiden laskentataulukoiden matemaattista oikeellisuutta, joilla on määritelty hankkeiden valmistusasteet sekä valmistusasteen perusteella tilikaudella tuloutettavan liikevaihdon ja kulujen määrä.

		113

Konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka	Miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa
Laskennallisten verosaamisten arvostus
Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet, Konsernitilinpäätöksen liitetieto 19 Laskennalliset verosaamiset konsernin taseessa ovat yhteensä noin 36,8 miljoonaa euroa. Laskennalliset verosaamiset koostuvat pääosin vahvistetuista verotuksellisista tappioista. Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti, kun on todennäköistä, että ne voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan. Laskennallisten verosaamisten arvostus edellyttää johdon arvioita muun muassa toiminnan tulevaisuuden tuloksentekokyvyn osalta. Olemme käsitelleet laskennallisten verosaamisten arvostusta tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana arvostukseen liittyvän arvionvaraisuuden vuoksi.	Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden joukossa seuraavia toimenpiteitä. • Päivitimme käsityksemme laskennallisten verosaamisten kirjaamisen prosesseista. • Arvioimme konsernin laskennallisten verosaamisten kirjaamisen liittyviä laskentaperiaatteita IFRS- tilinpäätösstandardeihin nähden. • Arvioimme johdon laatimia ennusteita vahvistettujen tappioiden hyödynnettävyydestä, esimerkiksi liiketoiminnan ennustettua kannattavuutta. • Arvioimme johdon laatimien ennusteiden tarkkuutta vertaamalla johdon aikaisempina tilikausina tekemiä ennusteita toteutumiin. • Testasimme niiden laskentataulukoiden matemaattista oikeellisuutta, joilla laskennallisten verosaamisten hyödynnettävyyttä on mallinnettu. • Arvioimme konsernin laskennallisiin verosaamisiin liittyvien liitetietojen asianmukaisuutta.
Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole sellaisia tilintarkastuksen kannalta keskeisiä seikkoja, joista olisi viestittävä kertomuksessamme. Konsernitilinpäätöksen tai emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettuja merkittäviä olennaisen virheellisyyden riskejä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan

velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että

konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen

kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS-tilinpäätösstandardit) mukaisesti ja siten,

että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen

laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus

ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat

tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä

johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan

emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään

seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan

jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos

emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista

vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä

kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä

antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea

varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän

tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi

aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden

yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita

käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme

ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen

ajan. Lisäksi:

• Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen

olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin

vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen

määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että

väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin

riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä

väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista

esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan

sivuuttamista.

• Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä

valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset

tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme

antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

• Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä

johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.

• Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista

laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme

hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö

sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa

merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos

		114

johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää

tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin

tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole

riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat

tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun

tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa

siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.

• Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien,

yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen

perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.

• Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä

konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta

informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä.

Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta.

Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta

laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien

mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme

tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet

riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden

kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan

riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat

merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat

tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat

tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan

julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä

seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten

vaikutusten voisi kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä

koituva yleinen etu.

Muut raportointivelvoitteet

Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 26.3.2014 alkaen

yhtäjaksoisesti 10 vuotta.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää

toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän informaation, mutta se ei sisällä

tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen

yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa

tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai

vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta

velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen

sovellettavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että

• toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia

• toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien

säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että muussa

informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei

ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Helsingissä 28.2.2024

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö

Markku Katajisto

KHT

		115

SRV Yhtiöt Oyj:n ESEF-tilinpäätöstä koskeva

kohtuullisen varmuuden antava riippumattoman

tilintarkastajan varmennusraportti

SRV Yhtiöt Oyj:n johdolle

Olemme SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tunnus 1707186-8) (jäljempänä myös ”yhtiö”) johdon

pyynnöstä suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, jonka kohteena

on ollut yhtiön IFRS-konsernitilinpäätös tilikaudelta 1.1.- 31.12.2023 European Single

Electronic Format -muodossa (”ESEF-tilinpäätös”) versio

743700GB29FXC0VXF414-2024-02-28-fi.zip.

Johdon vastuu ESEF-tilinpäätöksestä

SRV Yhtiöt Oyj:n johto vastaa ESEF-tilinpäätöksen laatimisesta siten, että se täyttää

17.12.2018 annetun komission delegoidun asetuksen (EU) 2019/815 vaatimukset (”ESEF-

vaatimukset”). Tähän vastuuseen kuuluu, että suunnitellaan, otetaan käyttöön ja

ylläpidetään sisäistä valvontaa, joka on relevanttia sellaisen ESEF-tilinpäätöksen

laatimisen kannalta, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista ESEF-

vaatimusten noudattamatta jättämistä.

Meidän riippumattomuutemme ja

laadunhallintamme

Olemme noudattaneet IESBAn (International Ethics Standards Board for Accountants)

Kansainvälisten eettisten sääntöjen tilintarkastusammattilaisille (sisältäen Kansainväliset

riippumattomuusstandardit) (IESBAn eettiset säännöt) mukaisia

riippumattomuusvaatimuksia ja muita eettisiä vaatimuksia. Sääntöjen pohjana olevat

perusperiaatteet ovat rehellisyys, objektiivisuus, ammatillinen pätevyys ja huolellisuus,

salassapitovelvollisuus ja ammatillinen käyttäytyminen.

Yhtiömme soveltaa kansainvälistä laadunhallintastandardia ISQM 1,  jonka mukaan

tilintarkastusyhteisön on suunniteltava, otettava käyttöön  ja pidettävä toiminnassa

laadunhallintajärjestelmä, mukaan lukien eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien

sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien vaatimusten noudattamista

koskevat toimintaperiaatteet ja menettelytavat.

Meidän velvollisuutemme

Meidän velvollisuutenamme on esittää suorittamiemme toimenpiteiden ja hankkimamme

evidenssin perusteella lausunto ESEF-tilinpäätöksestä.

Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiantomme kansainvälisen

varmennustoimeksiantostandardin (ISAE) 3000 (uudistettu) Muut varmennustoimeksiannot

kuin menneitä kausia koskevaan taloudelliseen informaatioon kohdistuva tilintarkastus tai

yleisluonteinen tarkastus mukaisesti. Kyseinen standardi edellyttää, että suunnittelemme ja

suoritamme toimeksiannon hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko ESEF-

tilinpäätöksessä olennaista ESEF-vaatimusten noudattamatta jättämistä.

ISAE 3000 (uudistettu) mukaiseen kohtuullisen varmuuden antavaan toimeksiantoon

kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä, onko ESEF-tilinpäätös ESEF-vaatimusten

mukainen. Valittavat toimenpiteet perustuvat tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu

väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen ESEF-vaatimusten noudattamatta

jättämisen riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessamme olemme tarkastelleet sisäistä

valvontaa, joka on yhtiössä relevanttia ESEF-tilinpäätöksen laatimisen kannalta.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen

määrän tarkoitukseen soveltuvaa evidenssiä.

Lausunto

Lausuntonamme esitämme, että SRV Yhtiöt Oyj:n ESEF-tilinpäätös 31.12.2023 päättyneeltä

tilikaudelta noudattaa olennaisilta osin ESEF-vaatimuksissa asetettuja

vähimmäisvaatimuksia.

Tämä kohtuullisen varmuuden antava varmennusraporttimme on laadittu

toimeksiantomme ehtojen mukaisesti. Vastaamme työstämme, tästä raportista ja

esittämästämme lausunnosta vain SRV Yhtiöt Oyj:lle, emme kolmansille osapuolille.

Helsingissä 28.2.2024

PricewaterhouseCoopers Oy Tilintarkastusyhteisö

Markku Katajisto KHT

		116